300城土拍溢价率连续四个月攀升 “双集中”供地新规下热点城市难降温

来源：财联社 2021-04-21 12:22:54

财联社（上海，记者王海春）讯，三月的土地拍卖溢价率，创下一年以来新高。

据克而瑞4月20日发布的300城土地监测数据显示，300城土地流拍率连续四个月回落，与此同时，土拍溢价率自去年12月以来已连续四个月出现攀升，至今年3月，溢价率升至19%，与2020年2月持平。

另一方面，土地市场成交分化加剧。从今年1-3月累计成交金额变动来看，一线城市下降9%，二线城市增长22%，三四线城市增长24%。

这其中有几个城市的表现相当突出。数据显示，宁波今年一季度土地成交336亿元，累计同比增幅高达212%；杭州一季度土地成交约726亿元，累计同比增长50%；成都成交280亿元，累计同比增长39%。

“双集中”供地背景下，土地市场热度是否会降低？对此，多位业内人士指出，不同城市的变化并不一样，企业的应对策略也是多样化的。

易居企业集团 CEO丁祖昱认为，前几日长春虽然举行了“集中供地”第一拍，但不具有代表性。“预计优质地块供应比例较高的京、杭等城市，首次集中供地的土拍热度将维持在相对高位。”

“刚出台‘双集中’供地政策的时候，很多企业对这一政策的出台感到意外，面对新规则，也多少有些不知所措。因为这样的土地出让方式，打破了原有的规则，对企业拿地、开发和销售，都可能会形成影响。”克而瑞证券首席分析师孙杨表示。

就新供地规则下的土地市场走势，港龙中国执行总裁姜炜认为，“双集中”首轮供地的一二线热点城市，预计争夺会比较激烈，因而一些企业未必会在这一档期在热点城市参与土地竞争，而会选择潜力城市或竞争不那么激烈的城市。“即使是大企业，其精力和资金也是有限的，不可能覆盖所有城市的土拍。”

在集中供地逐步推出之前，部分城市土地市场的热度不减。

丁祖昱指出，虽然一二线是实力房企关注的重点，但非重点城市土拍的升温也较明显，长三角一些县级市则频出单价地王。

据克而瑞监测数据，三月份在长三角诞生的19个“市级别单价地王”中，有13宗土地来自县级市，如绍兴诸暨、丽水龙泉，在短短的一个半月内全市（县）土地最高单价两度被刷新。

去年已加强楼市调控的绍兴、丽水等城市，今年地价上涨态势明显，特别是绍兴，去年年末全市涉宅用地最高单价仅为2.1万元/平方米左右，当前已经拔高至27818元/平方米，涨幅近三成。

中梁控股执行董事、联席总裁李和栗认为，在房企“三道红线”、银行“两条红线”背景下，土地双集中对企业投资拿地，提出更高要求。

“企业将进入规模增长的瓶颈期，进入增量相对减少的新时期。即使是绿档企业，最高增长也有限度，规模不太可能大幅度增长。利润越来越低，地价涨幅超过房价涨幅，这种现象在长三角较明显。这种情况下，如何在双集中规则下拿地，对每家企业来说都是考验。但总体而言，企业不可能把摊子铺太大，如果企业整体杠杆率过高，会吞掉利润，利润过薄，不利于企业积累和发展。”李和栗表示。

丁祖昱指出，多重政策叠加以及市场供需发生变化的情况下，行业正进入一个新阶段。“全国商品房交易面积将维持在17亿平方米左右，但成交金额可能会增长。很多房企去年权益比例下降，在三道红线和新的土地供应规则下，市场的变化也许会出乎很多人的意料。”