3月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数 3月份，由于春节假期结束，国内经济增长势头加快，物流业、仓储业的各项指标都录得大幅回升。

此外，多家产业地产企业陆续公布2020年的年度业绩，可以看到，2020年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。主要来自于：一房地产交付结转大幅减少；二因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

相对而言，物流地产在去年疫情压力下呈现出逆势上扬，从物流地产企业业绩的增长也可看见。

基于此，更多国际性的投资者趁此机会加码中国物流地产市场。

招商蛇口夺榜首，收入结构变化致企业业绩欠佳

招商蛇口再夺“3月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。期内，招商蛇口举行重庆九龙意库品牌发布会，正式启动招商。

该园区为招商蛇口在重庆的第二个意库项目，预计2021年9月试运营，年底开园。

另有多家产业地产上市企业陆续公布2020年年度业绩，观点指数选取了9家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比。

其中，在营业收入上，仅招商蛇口、外高桥、市北高新实现了同比增长，三家均为国资背景的产业地产开发平台，且两家位于上海。招商蛇口园区开发及运营板块录得收入同比增长126.28%，市北高新和外高桥则分别录得10.27%和13.48%的营收增长。

招商蛇口营收大增源，于报告期内深圳前海启动区一期、深圳太子湾滨海大厦及湾海大厦、深圳国际会展中心（一期）配套商业等园区项目大额结转，以及物业管理业务规模扩大。

数据来源：公司公告，观点指数整理

其余企业则录得不同程度下跌，特别是北大资源、张江高科和中新集团，分别下跌62.30%、47.23%和35.71%。

对于营收大减，张江高科表示，因对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，同时公司本期并无上一年同期实现的产业空间载体销售业务；中新集团则说明，因为去年公司房产销售业务剥离，收入结构发生变化；北大资源则称，源自物业开发项目交付面积减少。

总体来看，产业地产企业营收的普降主要围绕两点，一是房地产交付结转大幅减少，二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

扣非归母净利润同比变化上，9家中仅2家实现同比增长，且增长幅度颇大，分别为张江高科和中新集团，分别增长222.08%和74.95%，两家均出现了营收大减和归母净利大增的现象。

数据来源：公司公告，观点指数整理

张江高科的营业利润、利润总额以及归母净利的同比大增，均源于合营企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）本期公允价值大幅上升。

张江高科的战略转向，在特殊经济环境下显露出独特韧性。

仓储业务快速恢复，物流企业业绩逆势上扬

根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，3月份中国物流业景气指数为54.9%，较上月大幅拉升5.1个百分点；中国仓储指数则为52.7%，较上月回升3.8个百分点。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

物流和仓储两项主要指标同步大升，回到了荣枯线之上，表明春节假期结束后，国内经济增长势头加快背景下，物流和仓储业务需求逐渐恢复，均由业务全面收缩状态恢复到扩张区间。特别是大宗商品市场，随着生产建设旺季到来，各地企业陆续开工，市场需求得以集中释放。

分指标来看，3月份，新订单指数为54.1%，比上月回升3.7个百分点，东部、中部和西部均保持在50%以上，物流业需求向好。

从后期走势看，新订单指数为54.1%，业务活动预期指数为62.6%，预示着随着供应链上下游企业生产经营活动的全面启动，物流业务活动将继续保持活跃态势。

仓储业方面，3月份仓储指数为52.7%，较上月上升3.8个百分点。各分项指数中，设施利用率指数、期末库存指数及企业员工指数较上月有所回落，其余指数均有不同程度的回升。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

由21类商品组成的2021年3月期末库存指数为55.3%，较上月下降4.5个百分点，仍保持在扩张区间较高水平，反映出仓储环节入库量高于出库量，库存水平在上月基础上继续升高。

业务量指数为54.9%，较上月回升13.2个百分点，平均库存周转次数指数为53.8%，较上月大幅回升11.5个百分点，两项指标大幅拉升回到荣枯线上，反映出在前期基数较低的基础上，随着生产建设旺季的到来，各地企业陆续开工，市场需求得以集中释放。

特别是对于钢材、有色、化工、矿产品和食品等商品，仓储业务量和周转效率均上升明显。

从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，3月一线城市需求面积77.52万平方米，环比上涨70%；二线城市需求面积55.94万平方米，环比上涨141.9%；其他城市需求面积14.5万平方米，环比上涨112%。

数据来源：物联云仓、观点指数整理

总体而言，各线城市仓库需求均较2月大幅上升。反映到价格上，3月各线城市的仓储报价有明显的升幅。

数据上看，一线城市仓库报价30.9元/平方米/月，环比上涨1.8%；二线城市报价24.38元/平方米/月，环比上涨2.4%；其他城市17.05元/平方米/月，环比上涨2.7%。

具体到各物流企业，以部分已公布2020年年度业绩的企业来说，2020年，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。

万纬物流2020年新获取管理项目10个，可租赁建筑面积75万平方米，新开业195万平方米。截至2020年末，万纬物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1148万平方米，累计开业建筑面积700万平方米。

宝湾物流方面，2020年实现营业收入11.8亿元，同比增长22%。根据母公司南山控股年报，截至2020年末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，运营和管理仓储面积共460万平米，规划在建面积超过260万平米。

转看宇培集团，根据宇培上市平台中国物流资产的年报，截至2020年末，中国物流资产在管的甲级物流设施组合面积达到454万平方米，土地储备达425万平方米。

中国物流资产2020年实现营收7.99亿元，同比增长12.1%；毛利6.18亿元，同比增长13.1%；核心纯利5.10亿元，同比增长12.3%。

物流地产在去年疫情压力下，呈现逆势上扬的态势，从业绩增长也可见。且国内仓储用地长期处于供需不平衡状态，让一些位于核心区位的物流资产成为了国内外资本追逐的对象。