“神队友”助攻及阳光城的两个“五年计划”| 财报深读?

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

4月15日，在阳光城业绩会现场，执行董事长兼总裁朱荣斌对未来房地产趋势做了三个总结。

一，多个红利基本消失，包括土地红利、刚需红利和金融红利；二，多个红利还在继续，新型城镇化、建设都市圈、人口迁徙、内循环经济、改善性需求等依旧给行业的发展创造巨大空间；三，多个政策持续调控，包括“三线四档”、土地供应两集中等。

根据趋势研判，对此，他讲述了阳光城未来的十年发展规划，即“两个五年计划”。

第一个五年计划：2020年到2024年，阳光城要成为安全经营、有竞争力的骨干房企，利润规模持续稳健增长，“三道红线”全部达标，“绿色智慧家”成为IP，实现向管理要效益。第二个五年计划：2025年到2029年，在开发业务中保持优势，在地产相关领域开辟新赛道。

第一个五年，意味着阳光城还会坚持地产主赛道，继续把主业做大做强，第二个五年则明确指明，阳光城将在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方向拓宽第二赛道，实现规模和利润的跨越。

相对于很多掉队的千亿成员来说，2020年阳光城的业绩差强人意。2020年阳光城实现销售金额2180亿，销售面积1529万平方米；实现营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。2021年阳光城销售目标直指2200亿以上，财务方面“三道红线”保持在黄档不降档。

与此同时，在业绩会现场，针对低利润率、发债融资、分拆物业、与泰康合作等热点问题，阳光城的管理层也作了相关的回应。

营销组织下沉与城市更新赛道

业绩会上最特殊的便是，线上直播以上海及北京两分会场同时连线的方式进行。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌等管理层坐镇上海，而泰康集团委派至阳光城的董事陈奕伦则身居北京。从这一矩阵安排来看，阳光城对这位“金主”的重视程度可见一斑，直接用“神队友”来称呼它。

对于与泰康的合作，阳光城管理层在会上则表示，“这对我们来说是很大的考验，我们利润总和的增长要求我们必须扩大规模，实现利润总额的增长，完成对赌。”

2021年争取实现2200亿+的销售目标。据朱荣斌透露，阳光城在今年年初已经完成了营销大区的组织下沉，让营销更贴近一线。同时推广营销数字化创新，加快开发销售中的动态过程管理，实现标准化、线上化、数字化，实时反映经营情况。去年推出全民营销，今年又提出全员客服。

与此同时，针对公司利润率低的问题，朱荣斌表示，利润低不可怕，可怕的是亏损，未来阳光城的规模还要增长，利润率可能还会下降，这要求经营管理精准化的提升，这些年阳光城一直坚持品质工程，在销售方面得到了良好的印证，在溢价上有良好的体现。

营销保证了去化的效率，而投资则为粮储打好根基。

据了解，阳光城2021年的投资目标是：第一，严格遵守“三收三支”，坚持“以销定投”；第二，推进“万亿旧改”战略，城市更新是未来的主战场。阳光城已经完成了对投资的组织变革，将集团原投资中心拆分为投资发展中心与投资管理中心，投资发展中心组建了一支专业化的投资拓展队伍，负责全集团的城市更新、收并购业务。

在土地拓展方面，去年全国商品住宅市场整体呈现“南热北冷”的特征，阳光城加大了南方区域布局。2020年，阳光城全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，新增确权总货值1802亿元，平均成本6347元/平方米，一二线货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。同时，公司拓展多种拿地方式，额外锁定货值约1289亿元，全年共计新增土储3091亿元。

对于集中供地政策，管理层则表示，新政对哄抬土地价格会形成一种透明公正的机制，阳光城会按照自身的研判及资源进行拿地，之前很难进入北京上海等城市，期待在政策之后能在这些城市有多进入。

此外，在拿地方式上，2020年，阳光城在产业勾地工作上取得突破，旧改项目推进顺利：2020年，公司新增落地上海松江脑智项目、南京百家湖项目、贵阳修文温泉项目若干产业勾地项目，带来新增确权货值约62亿元。

在城市更新赛道方面，阳光城称，已确定广州、深圳等20个参与旧改重点城市，明确了旧改合作模式，搭建了旧改平台，编制了旧改实施计划，正式制定了公司旧改万亿战略。2020年，昆明高朱村、昆明西邑村项目已实现确权，广州茶滘项目今年可以实现供地供货进入销售，共新增400亿元旧改货值。

年报显示，截至报告期末，公司总可售面积4,252万平方米，可售货值5,627亿元。在城市能级分布上，一线城市占比26%，二线城市占比50%。在区域分布上，三大城市群合计占比51%，大福建占比14.5%，其他区域以分布在省会城市为主。总土储战略性聚焦一二线城市带和最具发展潜力的成长性城市，除已确权的5627亿元土储外，额外锁定在途货值1289亿元。

“一二线城市热点城市相比于三四线城市会更加活跃，目前迎来一二线城市的分水岭，阳光城今年在上海、北京、广州等一线城市销售会有比较大的提升。”据阳光城管理层透露。

十年对赌与“黄档”维稳

令人可喜的是，2020年阳光城完成年初提出的六大工作目标，分别是：引入战略投资人、提升资本市场认可度、销售取得2000亿+、投资取得3000-5000亿货值、品质工程再提升以及10万+顺利交付。

33亿引投，解了阳光城的燃眉之急，泰康入股比例高达13%，同时派驻两名董事参与公司管理，而签下十年对赌，降本增效的结果是，阳光城提前实现“三线四档”由橙档降至黄档的目标，净负债率于2020年末降至94.90%，同比2019年末下降43个百分点。

对于三道红线及债务问题，阳光城称，未来阳光城将长时间保持黄档，2021年融资围绕总额控制、调结构等方面进行。

很显然，规模突破，指标优化依旧是阳光城今年的重点。

就年报来看，截至报告期，阳光城有息负债总额为1060亿元，在前三年有息负债规模保持平稳的基础上，降负债又实现了突破；同时有息负债保持良性结构，短长比3:7，非银占比继续降至20.34%，境内外债券占比37%。融资成本在有息负债规模不增长的前提下下降30个bp；全年管理费用19.78亿，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1.18个百分点。

管理层表示，继2019年度将分红比例提高至20%后，今年公司进一步将分红比例提高至30%，实现每10股派发现金红利3.81元（含税），较2019年增加了一倍。

债券发行方面，2020年公司新发及转售共计167亿境内债以及13.58亿美元债，完全100%市场化发行，债券新发成本及估值下行200-300bp。2020年公司加权平均净资产收益率（ROE）达到20.76%，平均每股收益1.20元，创历史新高。

为了拓宽融资渠道，去年，阳光城成功发行定价2.7亿美元境外绿色债券，得到了渣打银行及其他机构对其支持。据了解，未来阳光城会在市场有机会的前提下继续发绿色债券，推出新的融资计划。

此外，对于去年房企物业分拆融资热潮，阳光城在业绩会现场也做了相关回应。阳光城执行副总裁吴建斌表示，物业分拆全面推进预计本年度可以完成香港上市，2019年、2020年两年的审计已经完成，2018年的资料也已经完成，今年阳光城物业公司将实现上市。

就在业绩发布会前一天晚上，阳光城披露，拟分拆所属企业上海阳光智博生活服务集团到境外上市。

“物业公司是阳光城旗下的子公司，阳光城持有它的股权大概是72.39%，我们在香港上市，按照香港的规定，发25%的新股去完成上市。”吴建斌称。