朗诗地产锁定500亿元销售目标 田明称行业毛利率下行是长期趋势

    本报记者 王丽新

    “2020年签约销售额约为412亿元，2021年结合已有项目储备，目标是500亿元，全年推货量在650亿元－750亿元之间，上半年和下半年基本持平，对完成这个目标有信心。”3月31日上午，在2020年业绩说明会上，朗诗地产执行董事及总裁黄征向《证券日报》等媒体表示，朗诗未来将专注于中国及美国两方面业务的开发，中国业务聚焦开发销售及开发服务两方面，美国业务聚焦于开发销售上。

    截至2020年底，朗诗绿色地产（以下或简称朗诗）实现表内收入与表外应占权益下合营及联营公司收入约为145.4亿元，较去年同期增长24.8%；“朗诗出品”签约销售额约为411.9亿元。其中项目开发及管理服务收入约为6.9亿元，毛利率维持在39%；年度核心净利润为2.5亿元；董事会建议派发每股0.03港元末期股息，合计1.42亿港元。

    行业毛利下行是长期趋势

    众所周知，房地产行业2016年以来有一批高价地入市，房企将这些土地转化为项目入市销售时适逢限价政策，而近两年这些项目在企业财务表现上进入结转期，多家房企毛利率水平处在下滑阶段，朗诗也不例外。

    截至2020年底，朗诗实现核心净利润为2.5亿元，同比下降82.2%。在2020年业绩说明会上，黄征表示，2020年度利润下滑主要系三方面原因，其一，美国业务方面，由于疫情严重，房屋建设及工程建设延期，导致收入及利润延期，该部分收入将在2021年得到确认；疫情导致纽约地区市场形势变化，对纽约地区Avora等项目存货减值，导致亏损0.1亿元。其二，中国业务方面，由于疫情影响导致签约时间点及收入确认点有所延后以及房地产相关调控政策的出现；其三则是由于美国SPAC上市相关费用1.05亿元，计入2020年当期费用，期内由于人民币升值，公司为实现汇兑人民币损失1.93亿元。

    “房地产行业整体利润率下降，利润回归到正常水平是一个趋势。此前，房地产行业通过土地升值房价上涨，来收获较高的利润率，而目前由于土地价格较高，房价调控限制等原因，房地产行业毛利率下降。”朗诗地产董事会主席兼执行董事田明表示，这对房企要求越来越高，不能有软肋和短板，任何一个环节控制不好均会导致毛利率受到影响。

    另外，他强调土地红利已经没有了，容错空间越来越小，企业需要依靠精细化管理提升利润率，例如在内部缩减成本等。在投资融资上，朗诗一贯稳健，也会在未来坚守比较正常的现金流，不会拿贵价地为公司经营带来困难。同时，朗诗积极发展轻资产项目，既有开发服务收入又有整合资源优势，会对提升毛利率有所帮助。

    新增可售货值332亿元

    在投资布局方面，2020年内，朗诗共获取了35个项目，其中中国境内20个，美国15个，新增开发销售型物业可售面积为216.1万平方米，预计可售货值约为332.1亿元。其中，中国境内20个新增项目带来的新增可售面积约为161万平方米，新增可售货值约为265.6亿元，另外，2020年内新增开发服务合同额达21亿元，同比增长了17%。

    对此，朗诗方面向《证券日报》记者表示，公司充分利用差异化的产品优势，积极拓展以小股操盘为主的各类项目，大力输出项目开发管理服务业务，实现收益多样性。朗诗在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品的优势，叠加与资源互补的金融机构、知名大型、中型企业大力开展不同类型的轻资产业务模式，有利于为集团带来新的利润增长点及分散投资风险。

    “从行业角度开看，22城集中供地，长远来说对稳定预期有帮助。”黄征向《证券日报》等媒体表示，从对朗诗自身经营上看，一是朗诗在投资上整体稳健，不抢高价地和地王，会坚持利润为导向；二是朗诗布局33个城市，因此这一政策对公司影响较小，对分散布局企业更加有利；从内部安排上看，公司正在进行资金等多方准备，希望捕捉到区域市场上好的机会。另外，在投资布局上，公司会继续坚持多元化拿地，包括收并购、小股操盘和融资代建等，加大投融资业务比重。

    “三道红线”两条达标处在黄档

    截至2020年底，朗诗集团净负债率为25.9%，在行业内处于较低水平。同时，债务结构不断优化，短期债务比率仅为13.1%，现金短债比高达6.1倍，资金流动性充足。2020年1月，朗诗集团再次成功发行2亿美元绿色债券，本次绿债仍由标普进行绿色评级并授予E1级最高绿色评价，体现优秀的再融资能力和良好的债务风险管控机制。

    “朗诗两道红线达标，目前处于黄档，整体在安全边际内，不会影响到金融机构对公司的信用政策，公司会高度关注对负债率的控制情况，调整债务久期优化债务结构。”朗诗地产总裁助理兼财务中心总经理顾婧表示，目前公司已经获批授信充裕，未使用额度为386亿元，合作资源广泛，现金流充裕。

    “朗诗地产核心的竞争力在产品品质和绿色科技，这在行业里面是具有竞争力的，这也是很多开发商愿意与朗诗合作的原因。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，目前朗诗走逐渐轻资产的道路，但也不是完全的轻资产，在合作项目中会如小股操盘，同时引入自己在产品方面的优势，这使得公司优势产生价值的同时，也保证了公司的安全性。

（编辑 张伟孙倩）