“二次创业”花样年:小步快跑重回50强 | 深响财报 ?

“2021年，花样年将业绩目标定为600亿元，在2020年基础上实现22%的增长，我们有信心完成这一目标。”3月26日的线上业绩会中，花样年集团董事会主席潘军如是说。

新目标的提出，建立在花样年过往一年亮眼的业绩表现之上。2020年，决心“二次创业”的花样年，在“地产开发”和“社区服务”双头部业务上持续发力，收获了稳健增长。

报告期内，花样年的合同销售金额达到492.1亿元，同比增长35.9%；总收入达217.6亿元，同比增长14%；净利润达17.51亿元，同比增长16.6%，超额完成既定的450亿元销售目标。

克而瑞统计显示，从合同销售金额上来看，花样年的行业排名已经由2016年的123名，提升至去年底的72名，实现了弯道超车。

四大优势助力“弯道超车”

站在新的起点之上，花样年再提高增长。业绩会上，管理层表示，集团的目标是重新回到前50名，主要通过提升销售回款比例，在有效控制债务规模的基础上获取土地，同时，加快现有城市更新项目的转化等方式来实现，希望每年能够保持20%的增长。

“花样年要在市场不确定的情况下寻找可能性。”潘军称，在过去20年的发展中，花样年积累下了明显的优势，这是公司“弯道超车”的底气。具体来看，这些优势包含了以下四个方面。

首先，花样年在地产开发业务上的土储丰富而优质，能够有效覆盖未来三年的业绩增长目标，这是优势之一；

财报披露，截至2020年底，花样年的规划土地储备建筑面积已达3760万平方米。其中，已确权建筑面积1713万平方米，预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积达2047万平方米。

其次，花样年“趣、味、料”三大产品线已基本成型，产品溢价能力领先行业，这是优势之二；

其中，趣系列，代表“好奇，旺盛，无惧”。这样的产品属于年轻、内心丰富、充满想象力的一群人，他们总在探索未知的世界，寻求个人的生活空间，追求便利与高品质。

味系列，代表“万物，见解，常新”。住进该系列的人更加开阔、稳重、成熟，追求更高的生活品质，对人生前路有不同的态度。

料系列，代表“真物，设戏，逍遥”，是东方美学的感受方式和极简主义的结合，口碑极佳。

再次，深圳起家，花样年早在2011年就进入了大湾区的城市更新市场深耕，在团队和资源方面优势明显。

据披露，目前，花样年在大湾区有48个处于不同发展阶段的城市更新项目，预计储备总货值达4215亿元。其中，位于深圳的城市更新项目达27个，预计总建面721万平方米，总货值2116亿元。

除深圳以外，在东莞、惠州、佛山、广州、中山等城市，花样年还有21个城市更新项目，预计总建面1326万平方米，总货值2099亿元。

利好仍在不断传来。2021年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这意味着，政府在推进城市更新方面的决心和力度进一步加强。潘军认为，这恰恰反映出，花样年选择前瞻性布局城市更新领域的决策正确性。

“此前，在深圳进行城市更新需要8年时间，周期比较长，主要原因在于，对很多传统房企而言，有些难度意想不到。随着政府行政力度的增强，企业未来在推动城市更新上将获得更大帮助，对于城市更新项目而言是重大利好”，潘军称。

相比招拍挂的拿地方式，城市更新资金投入少，但进入门槛高。“花样年是第一批进入城市更新领域的房企，在团队及资源上极具优势。未来，花样年还将持续加强这一优势，丰富拓展手段，以较少的资金快速锁定项目，同时提升产业运营能力，给城市带来产业结构的提升”，潘军称。

“未来两年是花样年城市更新转化的爆发期”。潘军续指，2021年，花样年城市更新供应的货值将争取超过100亿元，2022年超过200亿元，之后每年逐步增长，为大湾区的销售和集团的利润“提供有力的支持”。

除此之外，花样年还拥有很强的社区服务能力，这是优势之四。这主要得益于花样年旗下物企彩生活的优异表现。

财报显示，截至2020年末，彩生活的合约管理面积达5.64亿平方米，服务社区2844个。其中，约3.61亿平方米的合约管理面积已经产生收益，服务范围涉及国内279个城市。在第三方机构的统计中，彩生活的综合能力长期排在行业前三位。

向高效运营要效益

走过了风雨兼程的20年，中国的房地产行业正式迈入了“十四五”规划的新征程，发展模式也由过往快周转的粗放增长，转向了精细化、深耕化，向管理要效益的阶段。

为了修炼企业内功，提升竞争力，花样年在2020年提出了精简架构、服务标准细化及薪酬激励机制改革等多项举措。

比如，建立以“现金流+利润”为导向的大运营机制、建立2.5级管控模式、围绕开工、开盘、交付等节点分布分级管控考核等，受此影响，公司的运营效率进一步得到提升。

通过对工程节点的强管控，花样年的“拿地-开盘”周期已缩短至7.4个月，较2018年下降2.8个月；2019年四季度及去年上半年获取的项目，大部分于2020年内开盘贡献销售。

其中，公司旗下南京好花园、成都春屿溪岸等多个在去年上半年获取的项目，都顺利在2020年第四季度实现开盘销售，销售回款给新投资增加了预算，形成快周转运作的良好闭环。

在一系列提质增效措施的加持下，花样年的销售管理费用与收入比率逐渐由2017年的16.2%下降到了2020年末的9.9%，销售管理费用与销售额比率同时大幅降至4.4%。

战略是方向，人才是基石，业务要发展组织必先行。为精细企业管理，建设良好的人才梯队，为企业的高效持续发展做贡献，花样年近两年一直在积极引进、优化人才队伍。

继2019年引入集团董事、区域负责人等高级职业经理人之后，2020年，花样年进一步壮大了“腰部力量”。在运营、产品、资金、财务等重要的业务线条，引进了不少骨干专业人才。

“腰部力量”的引入给花样年的发展带来了全新的气象和活力，管理层称。受益于此，目前，花样年的人才队伍，团队配置率达到了90%以上，人均效能也有大幅度提升。

展望未来，管理层表示，花样年将持续“向高效运营、精准投资、稳健的财务和满意服务要效益”。

财务盘面安全稳健

规模和利润的无惧前行，无限可能增长，叠加一系列降本增效的举措，为花样年财务指标的持续优化奠定了基础。截至2020年底，花样年的银行结余及现金达286.31亿元，同比增长24%，现金短债比为1.37，净负债率为75%，持续改善。

在融资成本方面，目前，花样年境外债券的融资成本已经由2018年底的15%下降至2020年11月的6.9%，境内债券稳定维持在7.5%水平。

在业内看来，融资成本大幅下降，说明资本市场对花样年目前实力以及未来可持续增长能力的认可。目前来看，安全稳健的财务盘面，已经为花样年600亿元销售目标的实现，构筑起了深厚的“护城河”。

从“三道红线”融资新规来看，花样年目前仅有“剔除预收款后的资产负债率”一项指标踩线，其他两项均已达标。对于降杠杆，管理层信心满满，并计划在2021年，实现“三道红线”指标全部变绿。

“无惧前行，无限可能”。摒弃一切华而不实，多项指标全面向好的花样年，正迎来璀璨的“花样年华”。