金辉控股:林定强“移山”与千亿执念|财报深响⑨

作者|绿蜡

来源|焦点财经

敲开港交所上市大门之后，金辉控股（00137.HK）董事长林定强特定谋划了三件事情：将90后的儿子林宇推向前台任执行总裁；物业管理服务板块剥离金辉控股实现独立；快马加鞭解决头顶上“三座大山”的紧箍问题。

去年12月，金辉与天风证券达成战略合作协议。看似排场并不大的活动现场，林定强特别出席，从流传出的照片来看，林定强面露喜色。在会上，他表达了公司年底摘除三条红线的信心。毫无疑问的是，林定强看重的是，天风证券在资本市场并购重组、企业融资等方面丰富的市场经验，而天风证券押注的是闽系房企金辉控股上市后的未来预判，两者各取所需。

3月19日晚间，金辉控股披露2020年销售业绩。年报显示，截至2020年12月31日，公司净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。

对比此前招股书上截至2019年年底净资产负债比率170%、现金短债比不足1、资产负债率85.68%三道红线全部踩中的情况，金辉控股净资产负债率大降94.7%、资产负债率下降16.68%，“警报”解除，这意味着按政策要求金辉控股的有息负债年增幅最高可以达到15%。

“公司多年来与四大国有行一直保持优质的战略关系；与如民生、招商、华夏、平安等商业银行、及各大信托公司也保持着良好的合作；资信水平业内突出，确保了公司的融资额度和放款的及时。”对于三道红线“消除”，金辉管理层在年报中如此表示。

为上市等待七年之久，金辉在A股与H股之间“折返跑”，而面对此前一直想要比肩蓝光、滨江、正荣等千亿销售规模的目前，2020年的金辉还差28亿的距离。对于这个近在咫尺的小目标，金辉不仅仅需要守住既有的良性指标，还需要在规模、利润、负债三方面受住重重考验。

降脂增肌

闽系房企的特点是激进、执着、热血，而这些特定标签打在金辉身上反映的则是，负债曾经成为其通往良性发展的拦路虎。

焦点财经发现，此项指标在2020年年报中有所改善：公司预收账款持续增长，截至2020年末达到690亿元，净负债规模降至2017年的水平，同时资产规模超过2017年的2倍。

年报显示，截至报告期末金辉一年内到期债务占比为35.9%，利率相对较低的银行类借款占到借款总额的66.2%，债务结构优化明显；公司期末现金及银行结余达265.9亿元，同比增98.4%。

就债务成本来看，金辉控股加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。

对于债务结构调整，金辉管理层称，2021年公司对资金进行精细管理，对负债结构进行调整，积极拓展融资渠道，通过多种融资手段的合理配置，达到债务期限的长短结合，通过长期融资替换短期债务，优化负债结构。

事实上，金辉也曾对债务问题心生忧虑，金辉在招股书中明确写道：2017-2019年，金辉的借款总额分别是340.26亿、431.68亿、490.71亿元，而2017年和2019年其经营活动现金流为-77.56亿元和-56.97亿元，2017-2019年三年间，金辉的净负债率分别为190%、170%和170%，面临一定的集中兑付风险。

应对举措则是，2020年金辉先后多次完成美元债发行，夯实债务结构，国际评级机构先后调升了金辉控股的评级水平。2021年1月，标准普尔上调公司长期发行人信用评级至“B+”；同月，穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望。

降债取得一定效果，而在“增肌”方面，金辉控股2020年确认收入达348.8亿人民币，同比增长34.3%；实现毛利润77.13亿元，同比增幅36.2%；实现净利润38.2亿元，同比增长42%。每股盈利0.89元，同比增长20.3%；资产总值增长至人民币1856.6亿元，同比增长24.3%；流动资产净值为498.3亿元，同比增长45%；

弯道赛车

“集中供地政策对供给计划更加明确，计划性更强，并调控了土地和住宅的供应结构，引导各线城市房地产均衡发展公司会继续保持谨慎的拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。这样的地块受到调控政策的影响小，抗风险能力强，可以在必要的时候实现快速周转。”

面对政策的转向，金辉在拿地方面有所部署。在年报中，管理层明确表示，未来金辉仍会秉持全国布局、区域聚焦、城市深耕的布局策略。在长三角，珠三角，中西部的优势城市持续深耕，并持续保持投资强度，谨慎扩张新的城市。在拓展方式上，继续以公开市场为主，同时在城市更新以及产城发展、收并购等方式上进行积极的探索，作为补充。

土储意味着未来企业发展的核心动力，决定着企业未来能走多远，而对于土地的审视及研判是金辉弯道赛车攻入千亿的砝码。

此外，与曾经的“唯规模”相对，房企对自身的要求已经转化为由业绩增长速度指向增长质量。金辉正在进一步完善全国化布局，开拓长三角大湾区重点深耕，提升城市空间布局的效率。

年报显示，2020年全年金辉控股共新增35幅土地，总规划建筑面积达430.1万平米，涉及15个强二线重点城市，主要集中于长三角及大湾区。

截至2020年底，金辉控股土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市，已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

发轫于福建的金辉集团于1996年在福州成立，与其他闽系房企挺进上海建总部不同的是，早在2009年金辉总部成功“进京"，开启全国化进程，而它对于进军千亿阵营的执念似乎更加强烈。

公开资料显示，2017年至2019年三年间，金辉集团分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿元；业务收入分别为112.86亿、151.50亿、250.37亿元，2019年全年销售额888亿元，位居行业排位TOP40，复合增长率为48.9%，2020年实现合约销售总额972亿元人民币，实现合约销售面积692万平方米，平均合约销售价格为14046元/平米。

据了解，金辉对于2021年的设定是，合约销售金额预计会突破千亿，但其并不会为了追求千亿盲目扩张，追求有质量的增长。

一系列紧锣密鼓的动作已经让想要超车的事实显于表面。去年10月林定强之子、金辉90后“少东家”林宇，获任集团董事，今年3月获任执行董事，并同时担任集团执行总裁。林宇曾于2010年5月进入清华大学房地产开发与投融资总裁高级研修班，并于2011年3月正式加入集团，并兼任盐城金辉居业董事、以及多家集团附属公司董事。

25岁的金辉与步入三十而立的林宇有相通之处，年轻，激流勇进。

他曾在受访时表示：“做房地产也要有赛车这种冒险的精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下，我觉得再怎么样也要拼一下，就算你做得不好，拼过了也没什么遗憾。”

此外，在物业方面，物业管理服务业务自2020年起正式被剥离金辉控股，转入不久前成立的香港公司辉生活有限公司，并改名为金辉物业，这引发了市场对林定强打造物业第二上市平台的猜想。

曾经的母公司化身为兄弟公司，在房企分拆母公司上市潮中，金辉物业想要上市的迹象已经有所显露，只是，为了通关顺利，还需要在营收及毛利率等方面下功夫。

对于2021年的展望，金辉控股董事长报告提及，“将继续遵循‘三条红线’监管要求，聚焦资金使用效率和效益，以‘现金流和利润’为管理导向，坚持强化财务的安全性，继续提升信用评级并进一步降低融资成本。”