联合资信：土地集中供应政策对房地产行业的影响

摘要：

近年来，重点城市房地产景气度不断上涨，“稳房价、稳地价、稳预期”难度持续加大。2021年2月中旬，网传国家资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，该政策可能对布局在相关重点城市的房地产企业融资、土地储备购置、销售等经营行为产生深远影响。

我们认为，本次土地集中供应政策对于“稳房价、稳地价、稳预期”起到积极作用，政策一定程度上抑制地价和房价上涨，联合拿地方式或将进一步增长，重点城市周边辐射城市群市场景气度可能有所提升。同时，集中供地将产生较大的集中资金需求，对于重点布局调控涉及城市的房企，以及高杠杆、快周转类型的房企，将在资金管理方面面临更大挑战；中大型区域深耕类房企将在资金和投拓研判能力方面占据优势，而小型房企或将处于更为不利的竞争地位。随着后期实施细则的颁布，调控思路将更为明朗。

一、政策背景及内容

网传2021年2月18日国家资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市 住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。该消息在随后多地出台的土地政策中得到一定印证：2月23日，郑州航空港区发布了29宗地终止挂牌交易的公告；同日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告；2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知，指出将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

自2020年“三道红线”政策及相关管理规定颁布以来，房地产行业进入降负债、降杠杆阶段，随后出台的房地产贷款集中度管理进一步从融资端对房地产行业债务规模进行管控。本次住宅用地“两集中”的政策将从土地供应方面加强调控力度，从多维度形成更为完善的长效调控机制，对于“稳房价、稳地价、稳预期”目标的实现起到积极作用。

二、对房地产市场的影响

未来市场销售节奏将有所变化，推盘节点集中度或将提高，平抑房价上涨。

在集中供地政策的调控下，大量房地产企业将出现集中拿地的情况，为配合拿地现金需求，项目推盘节奏也将有所调整，与目前四季度强化推盘的节奏有所不同，未来市场或将在集中供地时点前期出现销售小高潮。此外，市场集中供地将导致后期项目集中入市，推盘节点集中度或将有所提高，而对于快周转类房企，更将为抢占入市先机，加快施工节奏，进一步加剧推盘的集中度。大量项目集中入市，加之房企对于现金回流的需求，有利于限制房价的上涨。

集中供地政策有利于抑制地价上涨，土地溢价率或将有所降低，联合拿地的方式或将进一步提升。

相较分散供地的方式，集中供地面临更高的机会成本，在资金有限的情况下，在取得土地的同时，意味着失去其他地块的竞拍机会，需要房企全盘考虑战略布局，合理分配资金。受此影响，房企可接受的预期土地溢价率或将有所下降。重点城市的集中供地将导致较多热点地块同时供应，单一地块的热度将有所减低，竞拍的资金充裕度也将大幅下降，有利于抑制地价的上涨。同时，为避免推高地价，房企或将更多通过联合拿地的方式参与竞拍，节约资金的同时也避免了不必要的竞争。

重点城市周边辐射城市群景气度或将有所提升。

根据网传披露的调控城市名单，涉及集中供地的城市以市场景气度较高的一、二线城市为主，单次大量供地将对房企资金管理提出较高要求，为取得核心城市土拍地块，房企将承担更高的资金闲置成本。在此影响下，各家房企拿地策略的选择更为多样化，重点城市周边辐射的城市群在不受政策限制的情况下，将更好地匹配房企销售现金回流的节奏，或将吸收部分重点城市的外溢需求。若重点城市实际拿地情况不及预期，周边辐射城市群也将成为优先补货的选择。同时，集中供地对房企拿地的统筹规划能力提出更高要求，容错性降低。

三、对地产企业的影响

重点布局本次调控涉及城市的房企将面临更高资金需求，预计房企将进一步分化。

根据克而瑞统计的2020年重点城市住宅用地供应数据，2020年，涉及调控的重点城市推出住宅用地共计2349宗（其中一线城市共计350宗），按照每年三次供地来估算，广州、上海、武汉、南京、青岛、杭州等多个城市单次集中供地将超过30宗，广州、武汉、长春、重庆、青岛等多个城市单次供地规划建筑面积将超过500万平方米。对于着力布局在涉及本次调控的重点城市以及预期进驻重点城市的房企，将面临极高的集中资金需求，加之融资市场对于高杠杆房企债务规模的控制，部分负债较高的房企获取重点城市土地的难度将有所增加，而对于资金充裕的大型房企将面临更多发展机遇。

以快周转类项目为主的房企资金管理面临更高挑战。

从住宅项目开发来看，较多房企采用快周转的运营模式，通过开发刚需、刚改类项目来实现资金的快速周转，并以招拍挂为主要拿地方式。自2018年以来，房地产市场逐步进入调控阶段，2019年以来融资政策管控持续加强，房企对销售现金回流的依赖程度不断增加，项目平均周转速度进一步加快。集中供地政策的出台，将导致房企集中资金需求加大，或将迫使部分房企放缓整体的资产周转节奏，以保证拿地的资金需求，或选择退出核心热点城市，选择周边景气度相对较高的城市布局。在集中供地的背景下，持续快周转、循环滚动的发展模式将受到限制。

对于中大型区域深耕类房企将在资金和投拓研判能力方面占据优势，而小型房企或将处于更为不利的竞争地位。

集中供地的模式不仅对资金提出更高的要求，对企业投拓部门的研判能力同样提出更高的要求，企业需要投入更多的人力对市场土地进行研判，根据自身战略制定拿地方案。在资金实力方面，中大型房企具备更强的资金实力，其资金管理和调配相较小型房企业更有优势；此外，在联合拿地等方式的运用中，中大型房企具备更强的竞争力，易于实现合作。在研判能力方面，中大型房企项目规模大，一般对各地市场的判断能力相对较强，已有的项目研究储备量较大，尤其区域深耕类中大型房企，对重点布局的城市具有深入的研究，在集中供地的背景下，将更容易抓住机遇，规避投资失利。而对于小型房企，资金实力偏弱，项目储备有限，集中供地对其投资决策提出很高要求。

四、结论

集中供地的土地市场新政将在一定程度上分散热点地块的土拍资金，有助于平抑土地溢价率和房屋销售价格，稳定市场整体预期。对于项目主要布局在本次调控涉及重点城市的房企，以及高杠杆、快周转类的房企，将在资金管理方面面临更大挑战。面对集中供地产生的的资金压力，房企或将调整销售节奏、增加联合拿地和合作开发等方式匹配土拍需求。从企业规模上来看，中大型房企在资金和投拓能力上更具优势，集中供地的背景下，小型房企或将处于更加不利的竞争地位。截至目前，集中供地政策尚未出台相关实施细则，土地供应量、保证金规则等方面是否有所调整尚未可知。此外，最新政府工作报告中再次提出“房住不炒”，并提出要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给，目前网传涉及调控的城市包括22个热点城市，若相关政策和细则的实施有效平抑房价上涨，或将在防控土地流拍的基础上拓展政策适用范围，对于区域市场景气度较高但未纳入本次调控重点城市未来仍可能逐步推出土地市场调控政策。总体来看，国家旨在建立多维度的管控体系和更为全面的长效调控机制，并通过政策的边际微调保持市场的平稳运行。在此背景下，资金充裕且布局较广的房企或将存在较强的抗风险能力。随着后期政策相关实施方案的逐步落地，调控思路将更为明朗。