李嘉诚和潘苏通合作裂痕 围绕何文田站项目的争夺

观点地产网 在杠杆“游戏”中摔了一跤后，高银金融的资金问题逐渐浮出水面。

过去一年，陷入财困危局接连遭遇停复牌，市值一落千丈之际，高银金融百计筹钱，包括但不限于资金腾挪、甩卖重要资产、抵押借贷、签订重组协议、折价配股等，期间迎来了白衣武士长实的二度救援。

不过巨额债务问题的复杂性和急迫性，使得围绕高银解财困的资本故事仍在持续上演。

这次的故事以长实的一纸入禀状为开端，矛盾集中点围绕何文田站项目的争夺展开。这其中，或多或少都宣告着长实与高银出现了合作的裂痕。

争夺“何文田”

2020年7月中旬，高银出售其位于香港的桥头堡——高银金融国际中心，使其过往隐现的资金问题再次被摆上台面。

债务难题待解，长实援助高银的市场消息不断发酵，直至8月底消息坐实，高银金融与长实签订一系列重组协议，以抵押高银金融国际中心进行再融资，获长实牵头借出合计87亿港元。

值得注意的是，重组协议中还包括长实取得潘苏通所持港铁何文田站物业发展项目第一期的优先购买权，暗示着何文田站上盖项目亦是出售选项之一。这亦进一步证明长实驰援高银的算盘并非简单的财务帮助。

但出乎意料的是，何文田项目出现了争夺的另一方。

2月22日消息，长实集团旗下公司入禀控告潘苏通及其私人公司高鉎投资。

根据入禀状，高银金融、潘苏通及长实于去年9月1日签订一份“优先接受或拒绝权契据”，若有潜在买家出价收购何文田站项目部分或全部权益，潘苏通需通知长实，长实亦有权拒绝，并以相同作价买入有关权益。

因此长实要求潘苏通及高银就早前与鹰君签订港铁何文田站上盖发展项目框架协议，向长实作出全额赔偿。

事实上，矛盾从十余日前已开始发酵，并逐渐激化。

于2月9日，鹰君与潘苏通、高银及高鉎投资签订框架协议，将项目发展商的一切权利及责任更替予鹰君或其代名人。鹰君将承担发展协议项下作为发展商的所有权利、享有权、义务及责任。鹰君已向港铁支付总额10亿元的可退还诚意金，而诚意金将由港铁托管至2月25日，在此日期前，鹰君享有排他权利，可就何文田站上盖发展项目进行尽职审查，并拟备最终协议，供潘苏通等签署。

入禀状指，鹰君公布消息前，长实未获通知，因此分别于2月10日及16日两度向高银及潘苏通发信，要求对方提供建议与鹰君交易资料，惟仍无获得通知，因此长实入禀要求向高银与潘苏通索偿，并寻求法院强制对方履行合约提供相关资料。

但长实方面的态度依旧留有余地，接受查询时长实表示：“相信事情是一个误会，只希望提示对方信守协议，事件应能在未来数天得到解决。一待事情解决，传票将被撤回。”

反观高银及鹰君的态度，对于长实入禀要求赔偿，潘苏通透过公关表示，不评论事件。鹰君亦不作评论。

商人多逐利。对此有业内人士猜测，债务巨塔下，潘苏通与长实的融资协议大概率也只是暂缓之计。填补窟窿，高银还急需更大额资金。本次的另一位资产争夺者——鹰君应是给了更高的价钱。

商业场上，时机和利益都重要，长实救高银于水火之中。但其介入高银债务重组之际，便有市场消息传，已有潜在买家欲收购该项目部分权益，而长实对项目也感兴趣。

从本次长实的入禀状中可以看出，其对于何文田项目的意图显现且强烈。

翻查过往资料，何文田项目原由高银金融持有，潘苏通在2016年12月透过与高银金融合资

以补地价约62.8亿港元投得地皮，拟由高银牵头合资发展成高级豪宅项目，2018年再以60亿港元将权益一并出售予潘苏通。

根据鹰君本次与高银签订的协议，该土地为香港九龙何文田（九龙内地段第 11264 号）北面用地，最小及最大建筑面积分别为4.14万平方米及6.9万平方米，指定作私人住宅用途。除非另获批准，否则该土地将发展成不少于800个及不多于1000个住宅单位。

四年前投地之时，何文田项目之优质引得多房企青睐，高银金融突围而出亦颇为出乎意料，投得项目的潘苏通十分欣喜。

彼时失意者中便有长实的身影。据悉该项目共收到六份标书，其中五份来自本地大型发展商，当中包括长实、新鸿基及会德丰地产以独资方式入标，另合组财团入标的是来自由新世界及信置所牵头的财团。

目前的这场争夺中，长实似乎处于稍显“被动”的不利状态。不过随着资本博弈、法律纠纷等戏码上演，长实和高银的胜负尤未知。

合作与博弈

事实上高银金融所拥有的资产中，不乏长实青睐的项目。

除了何文田项目之外，2019年6月，高银金融从众港资房企中脱颖而出，斥111.24亿港元中标启德第6546号地块，众多投地企业中便包括长实。

高银困局将获长实搭救传闻盛传之时，亦有市场分析人士认为，长实向来只买“平货”，由于高银负债较多，相信长实入主或纯粹“抌钱”投资高银的机会较微，估计高银或可能会出售资产或股权予长实。

高银被爆出资金问题后，长实派出了马励志入驻，上任高银董事会副主席及独立非执董，其对于受托管理股权投资基金、受托投资管理等方面颇有经验，主要为高银提供财务及重组咨询协助。

值得注意的是，委任不到三个月，马励志便辞任相关职位，至于原因，高银公告称系其工作日益繁重，并将不能向公司投入充足时间以履行彼于董事会的职能。

这或许也显示，长实与高银合作裂痕的出现，可能并不止何文田项目。

亦有说法称，此番长实解高银金融财困形成的所谓“战略合作关系”，实际上只是对外的一种官方且隐晦的说法。有熟悉高银金融的业内猜测，高银金融的角色是为长实处理一些失败投资或不方便出手的投资，为此也相应需要作出一些“牺牲”。

对于目前资不抵债的高银金融来说，近两年其债务问题持续不断，筹钱的方式几乎用尽。但依旧无法填补资金空缺。

截至2019年底的数据显示，高银金融的计息银行及其他借贷约为154.83亿港元，债项对总资产比率为41.4%；截至2020年6月30日止全年录得重大亏损约61亿港元，2019年同期录得盈利62.55亿港元，而此前三年的净利润分别为8.93亿元、14.20亿元、12.02亿元。

2020年7月中旬，高银金融在发布的公告中表示，集团正在安排为票据及贷款进行重新融资，方法包括：寻求87亿港元左右的新融资；及出售其于九龙启德第4B区4号地盘名为新九龙内地段第6591号一幅地块。

其中启德4B区4号地皮实则从3月份开始便有收购动态，随后历时两个月才以70.4亿港元出售，所得款项净额用作偿还借贷及一般营运资金。

至于87亿港元左右的新融资，直至9月方与长实签订一系列重组协议，并以高银金融国际中心作为抵押再融资。

而高银亦不是第一次将高银金融国际中心抵押给长实。两年前，潘苏通便通过该资产抵押获得长实约102.3亿港元贷款，当时贷款用于偿还工商银行贷款。

对于长实而言，这一笔交易可以赚取高息回报，是一笔稳赚不赔的生意。

截至2018年6月30日，高银金融国际中心的资产总值为172亿港元，当时102亿港元的融资，算起来等于抵押了标的物业约60%权益。而在长实2018年半年报中，这笔102.3亿港元的“短期应收贷款”计入账中，年利率约8%。

该次融资计划并没有完全公开披露，但也引起了市场的注意，并有业内表示，这种交易可能不只是一种商业贷款，而是双方之间或存在战略型合作，只是有些约定并没有对外透露而已。

2019年4月，消息称高银金融已经偿还长实上述贷款。不过仍存在资金缺口的高银，随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资，这也被认为是高银系目前债务危机最初的发源之一。

去年9月份以来，受困于旗下债务的高银金融通过招标方式放售高银金融国际中心全栋物业，市值约120亿港元，呎价约1.4万港元。金融国际中心业务亏损成为售卖还债的一大原因。

此外高银金融还出售持有高银金融国际中心的成美及Goal Eagle全部股权，通过配售新股及出售总部，所得款项中约102亿元将用于还债。

但因为附属成美及Goal Eagle有欠款项目，高银金融随之引来清盘之辩。遭遇德意志信托（香港）的“清盘呈请”逼债，高银金融只能积极应对，于10月15日向法院提交为有关呈请抗辩及反对向其授出清盘令的誓章，并表明了其中的利害关系。

可以确定的是，高银金融的债务危机已经是箭在弦上。这些都被归因于潘苏通过往的杠杆游戏，于2016-2019年4年间，其撬动近400亿资金抢多宗高价土地，这些资产盘活并不容易；面临借贷压力的高银金融出售项目亦存在亏损，其余承接项目也出现“烂尾”状态，债务问题也越发复杂。

或许，“白衣武士”长实给予的帮助，还不足以使高银金融应对其债务难题。