1-12月中国房地产企业融资能力TOP30报告·观点月度指数

观点指数由于疫情，2020年前期的本年实际到位资金情况受到拖累。而年底，本年资金来源出现快速上涨，同比增长8.1%，拉高了全年到位资金的增幅。

12月，为提升房地产行业对金融风险的抵御能力，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对各金融机构涉房贷款的占比设立上限，此举一定程度上收紧了房企资金的获取来源。

转看月内债券发行情况，境内、境外发行额均有下降。其中，境内债券发行额下降22.2%，而海外债券发行额下降则更为显著，环比降幅达43.5%。

信托融资渠道方面，信托产品发行额下降幅度较小，降幅不足5亿。值得注意的是，信托产品资金募集方式自5月相关监管政策出台后出现了明显变化：以贷款为资金运用方式的信托产品发行占比下降显著。

万科继续登顶，龙湖回归前五

2020年1-12月中国房地产企业融资能力TOP30的榜单三甲再次由万科、中海、保利占据。其中，万科、中国海外发展是房企中信用评级最高的房企，均被穆迪评级授予Baa1的发行人评级，而惠誉更是授予了中国海外发展A-的长期发行人违约评级。同时，本次龙湖集团再次回归前五。

从2020年各样本房企全年所发行的债券数据来看，榜单1-10名的加权平均票面利率中位数为3.7%，11-20名加权平均票面利率中位数为4.1%，后10名该指标则为6.15%。可见，前20名融资成本差距较小，而后10名融资成本的劣势相对较大。

转看房企公开途径的融资总额，1-10名融资总额中位数为155.4亿元，11-20名融资总额中位数为180.2亿元，21-30名融资总额中位数为134.3亿元。这意味着，过多、过少的融资额都会影响对房企融资能力的评估。

本年资金来源年底提升迅速，金融机构涉房贷款加设上限

根据国家统计局公布的数据，2020年房地产本年资金来源累计值为193115.0亿元，其中，国内贷款累计为26676亿元，利用外资累计为192亿元，自筹资金累计为63377亿元，定金及预收款累计为66547亿元，个人按揭贷款累计为29976亿元，其他到位资金累计为5656.66亿元。

由于2020年本年资金来源在年底增速出现了较为明显的提升，全年累计资金来源同比上升8.1%，高于2019年7.6%同比增长率，为近三年最高水平。

从月度资金来源来看，12月本年资金来源合计为22015.59亿元，同比增长21.8%，超过2019年同比增速两倍，环比增幅同样高达22.1%，显著超过往年同期。

从组成来看，全年累计资金来源中个人按揭贷款及自筹资金增速较高，分别同比上升9.8%及9.0%，而国内贷款项增速较慢，仅为5.7%，这意味房地产行业更依赖于公开市场债券、销售回款而非国内贷款作为资金来源。

政策方面，12月，央行、住建部举行重点房企座谈会，与会房企包括部分2020年未参与试点的房企，意味着“三条红线”试点可能进一步扩围。区别于此前盛传融资新规将于2021年1月1日全面铺开，预计试点房企名单将分批纳入。融资新规下试点分批扩围而非全面铺开，有助于行业平稳降杆杆，避免部分房企为赶节点达标而产生金融风险。

12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知指出，“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力”，央行、银保监会金融机构房地产贷款集中度管理制度，即，“银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例”...“不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。”

此举或进一步缩紧房企资金来源渠道。

债券票面利率走势平稳，公司债发行量全年最低

根据市场数据，2020年12月房地产开发行业（申万二级分类）共发行境内债券52只，总融资额环比下降22.2%，加权平均票面利率4.9%，与11月基本持平，升幅不足1个百分点。

对比过往数据，房企境内债券自9月后票面成本基本稳定，发行总额则有一定程度震荡。从细分类别来看，12月短期融资券加权平均票面利率出现较为明显的上升，缩小了债券期限利差，或意味着年末市场流动性降低，但当月债券发行利率数据也受到发债企业不同的干扰。

各类别发行量方面，公司债发行量缩小显著，为全年最低水平，仅为45.8亿元。这与部分房企因市场动荡延期发售债券相契合。同时，资产支持证券由于较低的融资成本受到青睐，发行额达209.2亿元，仅低于4月的311.5亿元。

募集资金继续以偿还往期借款为主，仅有5只债券未提及偿还相关用途，其中4只债券募集资金将部分用于补充流动资金，1只债券募集资金将全部用于集体租赁住房项目。

海外债券方面，12月中资房企在境外共发行14只债券，加权平均票面利率7.56%，较11月小幅下降，共募集资金约182.6亿人民币，环比下降43.5%，平均期限2.1年，较11月缩短1.5年。

从发行地来看，12月海外债以募集金额计占比较低，为26.9%，仅低于3、4、9月的比值。全年来看，1月海外债券融资占比最高达77.8%，全年海外债券融资占比平均为35.7%，中位数为37.0%。

12月海外内房债券不论在发行总额还是在加权票面利率方面都有所降低，但仍在正常波动范围内。全年来看，1、4、5月融资情况发生异常，4、5月异常主要由于海外疫情爆发，资本市场出现恐慌情绪，房企基本暂停了海外融资。

配股方面，有两家内地房企于香港增发配股。其中，越秀地产于12月23日发布代价发行公告，共募集2.24亿港元，每股价格3.61港元；建业地产于12月21日发布配售公告，共募集2.64亿港元，每股价格3.03港元。

信托产品规模缩小，资金运用方式变化显著

根据市场数据，2020年12月共有604只投向房地产领域的信托产品发行，环比上升36.7%，规模总计812.32亿元，较11月下降4.25亿元，体现了信托融资渠道监管加强后，平均产品规模开始显著缩小。

同时，于12月发行的投向房地产领域的信托产品平均期限为1.64年，较上月小幅上升；平均年收益率与上月基本持平，至7.36%，可见平均收益率自9月以来走势趋于平缓。

按资金运用方式来看，2020年12月投向房地产领域的信托产品主要以采用权益投资的信托产品为主，约有247只，规模总计400.86亿元；其次是股权投资，约有223只，规模总计299.07亿元；采用贷款方式的信托产品数量缩减至127只，规模仅为103.2亿元。另外，组合运用的信托产品有7只，规模为9.16亿元。

从各资金运用方式的规模占比来看，自2020年5月“信托管理暂行办法”发布后，投向房地产领域的信托产品的资金运用方式发生了显著变化：采用贷款模式的占比迅速缩小，而采用股权投资的信托产品规模占比迅速放大。

收益率方面，各资金运用方式整体呈现下降趋势，仅有组合运用出现较为明显的收益回暖，但由于产品数量较少，对整体信托市场影响不大。

根据市场公开数据，2020年12月投向房地产领域的信托产品共有131只公布了产品信息。其中，股权投资产品有57只，规模69.93亿元；权益投资产品有50只，规模87.8亿元；信托贷款产品有22只，规模54.58亿元；组合运用产品有2只，规模1.77亿。

根据产品信息所列示的融资方溯源相关房企，12月房企信托渠道融资额不完全统计如下：

从公开产品信息来看，信托产品收益率基本集中在7%-8%区间，鲜有信托产品收益率可以超过8%，而高收益的信托产品中，资金运用方式以股权投资为主。

从资金投向地区来看，高收益产品主要投向了辽宁省、江苏省。收益差距方面，投向浙江、山东、河北、安徽等地收益差异较大。其中，投向安徽的信托产品收益情况相对较差。

根据公开产品规模信息，投向地江苏省的信托产品规模总计最高，达到49.7亿元，其次是广东省，总规模达38.8亿元，上述两省均为信托产品热门投向地区。