星盛商业高认购背后的商业赛道价值重估

这两天的地产股走势，出现了两级分化现象。

一边是保利地产、中南建设，连跌4个交易日，一边是龙湖集团、新城控股、华润置地连涨。

业内对于这样的分歧，给出的理由是：市场认为传统地产行业将继续保持下行趋势，不如地产+商业双轨并行的企业有溢价空间。

换而言之，相比住宅，市场更愿意追捧商业。

这个反应，从星盛商业上市首日，涨幅3.6%也能看出。

过去一年，成功上市的传统地产企业不多，物业服务、代建服务企业却不少。虽是风口，但因为数量扎堆，也出现了不少起始认购不足、首日开盘破发的情况。

而星盛商业没有走住宅物业管理这条常规道路，而是作为港股纯商业运营服务第一股登陆资本市场。且不论是认购环节，还是开盘首日的表现，它身上都体现出了商用物业运营赛道的另一种潜力。

上市首日股价拉升近20%

1月25日早间，星盛商业管理股份有限公司公布发售价及分配结果公告：最终每股发售定价3.86港元，预计所得款项净额约为8.81亿港元。

其中，香港发售股份获大幅超额认购近756倍，国际发售项下初步提呈的发售股份已获超额认购约9倍。

此外，星盛商业还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者，合计认购约4041万美元（约3.13亿港元），相当于公开发售股份数（不考虑超额配售部分）的32.46%。

在这样的强认购表现下，1月25日晚间，交易数据显示，星盛商业暗盘开盘报4.8港元，涨幅24%，这在2020年以来的新上市房地产企业和物业服务企业中，都很罕见。

而1月26日挂牌当天，星盛商业继续表现出彩，股价一度拉升至近20%。

大湾区领先地位奠基高倍认购

根据聆讯后最新资料所示，2020年前三季度，星盛商业收入为3.06亿元。其中，80.5%收入都集中在大湾区，深圳占比甚至高达75.6%。

在大湾区，星盛商业已经拥有了完整及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心COCO Park（以城市消费者为目标）、区域型购物中心COCO City及iCO（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心COCO Garden（以购物中心1-3公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心第三空间。

此外，星盛商业的商用物业还拥有一系列主题馆品牌，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

从市场地位来看，截至2020年前9月，按于深圳市的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；若按在大湾区的运营中购物中心数量计算，公司排名第四；若按在深圳市的运营面积计算，其排在第二位；按在大湾区在管的购物中心的运营面积计算，排名第七。

从综合实力和品牌影响力来看，公司在中指院测评的《2020年中国商业地产百强企业》榜单中排名第14，并入选为《2020年中国商业地产运营十强企业》；其次，据公开资料所示，该公司的品牌价值入选《2020年中国商业地产公司品牌价值TOP 10》榜单，并曾获得《2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业》殊荣。

可以说，深圳以及整个大湾区，人口多、消费能力强的地区属性，以及坐拥大湾区领先商用物业运营服务供应商之位，是星盛商业获得高认购的重要基石。同时也是投资者预判，未来星盛商业能成功对外辐射至大湾区临近经济发达省份和城市，甚至有足够实力将模式快速复制到全国的强力支撑。

“轻资产”前景助推高估值

而上市之后，股价的拉升，目前收获近29倍动态市盈率的估值看好，又源自市场对于星盛商业模式前景的看好。

按照招股书所示，星盛商业的收入结构主要分为三大类，分别是委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。

其中，委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式，年均贡献其收入的七成以上。但品牌及管理输出服务增量可观，贡献率已由2018年的17.9%提升6个百分点至2020年1-9月的23.9%。

放眼业内，提出类似星盛商业“轻资产”运营的企业，不论是住宅还是商业地产领域，均有不少。最典型的，非属万达不可。

今年刚开年，万达就提出了：2021年起万达广场将全面轻资产化，不再新增自持的万达广场，改为全面输出服务与管理。而万达全面轻资产化战略的提出，恰恰就是看中了商业服务输出的商誉价值和高额利润。

目前万达商业还未重归资本市场，运营数字并未公开。但星盛商业招股书里的数字，则先行有力地揭开了这一模式的远大前景。

截至最后可行日，星盛商业共向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米。其中，合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。

星盛商业凭借独特的商业运营模式，轻装上阵，并得以获取高水平的盈利——其2019年及2020年前三季度的毛利率和净利率分别达到了51.8%、55.2%和24.7%、29.5%。2019年底，星盛商业的ROE甚至高达75.2%。

这几个盈利指标，均显著高于传统重资产的地产公司，也高于以住宅管理为主的物业服务公司。

且按招股书所示，未来星盛商业还计划要升级信息科技系统，提升服务质素及运营效率，拓展全价值链服务以提升服务能力。而更先进的管理系统，也将继续强化星盛的商业服务能力和运营效率，有助盈利能力的持续改善，以及“轻资产”模式实现更系统性的输出。

诚如星盛商业执行董事兼董事会主席黄德林先生在上市致辞仪式上所说：“成功上市，是公司发展的重要里程碑，更是一个新起点”，对星盛商业来说，破圈站上资本市场只是公司战略迭代的第一步，而接下来，“把握行业发展趋势，加速全国商业布局和规模扩张，持续提升运营管理能力，拥抱数字化发展浪潮”，是星盛商业构建更优服务生态圈的下一道旅程。