“绿档”金辉丨年报风云?

文/乐居财经杨宏彬

随着国家调控不断深入，如何保证现金流的安全已成为了各家房企的重要课题。

金辉控股在地产行业给人的印象向来是“低调持重，妥帖稳健”。进入2022年，其依然保持原本的行事风格，把财务的安全性放在第一位。

8月19日晚间，金辉控股（9993.HK)发布2022年上半年业绩报告。期内，公司合约销售额约244亿元，合约销售面积约165万平方米。实现营收182.2亿元，同比增幅13.4%，毛利润32.3亿元，毛利率17.7%；净利润约15亿元，净利率为8.2%，利润水平保持平稳。

截止2022年6月30日，金辉控股的净负债率为78.5%，现金短债比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为66.7%，三条红线均达到监管要求。

最为难得的是，自2020年国家颁布房地产三条红线新规，金辉就是第一批“绿档”房企，之后也一直保持在“绿档”阵营，充分体现了公司在财务的自律。

金辉控股在年报中表示，2021年上半年房地产市场正在筑底，但边际向好。展望2022年下半年，金辉认为房地产行业发展仍然将以“稳”为基调；同时，本轮房地产市场的波动，推动了行业的转型调整，产品质量是未来竞争力的核心。

深耕八大区域

金辉是一家较为纯粹的地产商，其2022年主要的收入来源依然是物业销售。2022年上半年来自物业开发及销售的收入约为180亿元，占比总收入99.89%。

据了解，金辉控股专注于长三角、环渤海、华东、华中、西南、西北、东南和深惠八大区域的地产开发，其中，长三角地区是其最主要的战场，期内该地区贡献的营收为58.92亿元，占比地产业务营收的32.8%。其余区域营收较为均匀，西北、东南、华东、深惠、华中占比地产收入的14.9%、10.9%、10.9%、9.3%、8.6%。

从城市来看，金辉控股销售额排名前十的城市分别为泉州、重庆、合肥、福州、连云港、西安、成都、佛山、武汉、福清。这10个城市的销售额均在10亿元以上，合计贡献约135亿销售额，占比总销售额的55.33%。

除此之外，2022年上半年金辉控股的合约负债高达679.4亿元，为未来业绩的增长打下了坚实的基础。

所谓手中有粮，心中不慌。对于房企，土地就是“粮”。截止2022年6月30日，金辉控股土地储备总建筑面积约为2963.36万平方米，应占总建筑面积为2334.05万平方米，土地储备较为充足。

除地产开发外，金辉控股还持有物业租赁及管理咨询业务。2022年上半年，金辉物业租赁业务收入约为1.965亿元，较去年同期增长3.9%。管理咨询业务收入1710万元，较去年同期下滑79.2%。

金辉的管理咨询业务主要是向合营企业及联营公司提供管理咨询服务，期内该业务营收大幅下滑的原因在于，上半年结算管理咨询服务的合联营公司开发的项目数量有所减少。

在提升业务水平的同时，金辉控股也在控制费用的支出。期内行政费用为4.25亿元，同比下降11.59%，销售及分销开支5.02亿元，同比下降1.41%。

常驻“绿档”房企

金辉年报最大的亮点之一，正是在于其在财务上的稳健，尤其是在融资收紧及销售放缓的前提下，其依然能保持现金流的安全。

2022年上半年，金辉债务端的情况再次有所改良。截止报告期末，金辉控股的债务总额为434.53亿元，较2021年末下降17.7%，净负债额为280.68亿元，较2021年下降15.1%，降债成果显著。同时，金辉2022年上半年的融资成本仅为6.24%，较2021年末下降0.34个百分点，处于行业地位。

从还款期限来看，金辉控股的债务结构较为合理。截止2022年6月30日，金辉控股一年内到期的银行贷款、其他借款、票据及公司债券分别为75.65亿元、24.23亿元、33.19亿元，合共133.07亿元，占比债务总额的30%。

于报告期末，金辉控股手持的货币资金为153.86亿元，足以覆盖一年内到期的债务。同时，金辉也在积极管理债务。

5月18日，金辉控股公告称，公司已将21.36亿元人民币资金存入中证登指定银行账户，用于在5月23日前支付境内子公司一笔到期债券的回售本金及利息。

据悉，此次回售所涉及的「19金辉01债券」发行于2019年5月，债券本金为20亿人民币，票面利率为6.8%。金辉提前将本息21.36亿元划款至中证登，展示了金辉控股良好的现金流情况。

财务的自律让金辉长期符合国家三道红线的规定。自2020年以来，金辉一直处于“绿档”。截止2022年6月30日，金辉控股的净负债率为78.5%，现金短债比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为66.7%，处于“绿档”。

而相比2021年末，金辉三道红线的数据又有所优化。其中，剔除预收款项后的资产负债率下降1.8%，净负债率大幅下降9.5个百分点。