上海黄浦区地块被转手，兄弟公司合生创展7.9亿元接盘
来源：金融界 2022-08-04 11:23:17
8月3日晚间，合生创展集团（00754.HK）发布公告称，公司全资附属子公司上海合博房地产咨询有限公司拟向上海珠江投资集团有限公司收购上海博祯置业有限公司100%股权，现金对价为人民币7.9亿元。
公告内容显示，推动此次收购的主要原因是上海博祯于2017年取得的上海市黄浦区豫园街道复兴东路69号234A-01地块（即目标地块）。
据公开信息显示，该地块的面积约为7,523平方米，仅可作住宅用途。根据2017年土地出让合同标明，目标地块的容积率为4.15，并有地上建筑面积31,200平方米。此后，根据上海市规划和自然资源局发出的《控制性详细规划设计任务书》，目标地块的容积率由4.15降低至1.3，相应的地上建筑面积亦由31,200平方米降低至10,582平方米。
根据杨浦区规划和自然资源局及杨浦区旧区改造指挥部办公室委聘的估值公司所出具的报告，容积率降低导致的土地使用权市场价值为人民币16.04亿元（该项损失的土地开发权益）。
作为补偿，该项损失的土地开发权益可以转移到项目所属公司旗下在上海其他区域的的土地上，但是由于珠江集团（ 即出让公司所属集团 ）目前在上海市无可供该项损失的土地开发权益转入的土地，但合生创展集团于上海市杨浦区有可供该项损失的土地开发权益转入的土地。
值得一提的是，根据上海市黄浦区人民政府发布的《黄浦区2021年旧区改造实施情况（ 全年）》，项目地块的房屋征收工作已完成了99%，并没有完全完成，所以仍未开始任何施工，也未取得有关目标地块的不动产权证。
根据目标公司与上海市黄浦区建设和管理委员会之间订立的《黄浦区复兴东路69号地块（西块）房屋征收资金计划》，征收目标地块上的房屋成本预估为人民币22.8亿元。目标公司已向上海市黄浦区建设和管理委员会合共支付了人民币21.36亿元的征收费。预计征收房屋成本余下的估计金额约人民币1.44亿元将以目标公司的银行贷款支付。
收入土地后，合生创展集团计划把目标地块发展成为40座中式别墅，预计开发项目的施工将于2023年3月或前后开始，并于2024年5月或前后开始预售。
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