旭辉建管“从0到1”|代建风云②

编者按：地产凉了，代建生意人粉墨登场。乐居财经特别推出《代建风云》系列，还原中国地产代建众生相。本期推出系列②：旭辉建管。

文/乐居财经李奕和

7月5日晚九点，旭辉控股董事会主席林中的朋友圈更新了一条新动态。“旭辉建管蓬勃发展，22年上半年新获取29个项目，加速拓展代建版图，获得多方认可。”

文字间插入了“撒花”和“奋斗”的小表情，透着满意与期许。

房地产开发的增量天花板渐现，轻资产代建成为房企未来业务的重要增长极。有人早早布局，抢占先机；也有人涉身较晚，却大步快跑，奋起直追。

要给旭辉在这两者中归类，无疑属于后者。

2021年是旭辉建管元年。蹒跚学步，却仅用一年的时间，获得了280万平方米的合约面积，实现代建费4.7亿元。快速实现了轻资产代建的从0到1。今年上半年继续新拓展项目29个。

作为“同心圆战略”的要素之一，代建被认为是旭辉未来创新业务中至关重要的一部分。

按照今年3月，董事局主席林中在业绩会上的表态，未来五到十年，旭辉包括物业、公寓、代建、商业在内的轻资产业务，要占收入比重的30%-40%。这对旭辉会是一个略显艰难而又有巨大诱惑力的数字。

2021年，旭辉营业收入1078.35亿元，物业销售占比95.2%，租金、物业管理等业务的占比尚不足5%。这个代建的后来者有自己的目标，那就是，要在未来成为“代建行业重要的一员”。

“轻重结合”模式

轻资产代建，是旭辉“同心圆战略”的重要因素。去年底，面对行业进入增长缓慢期，土地、金融红利不复存在，而房企过往高负债扩张模式风险逐渐显现的新常态，林中在2022新年献词中，为旭辉吹响了三五变革的号角。

他认为，为寻求新的增长点和新的经营模式，旭辉三五会坚持一主多元的“同心圆战略”，围绕主业布局及大力发展相关多元化业务。

在这个“一主多元”的战略里，住宅开发为主业，物业、长租、商业、建管、教育、健康、科技、城市更新、建筑等，都成为旭辉未来利润的锚点。而代建业务的旭辉建管更被与物业、长租、商业放在一起，成为旭辉除地产开发外最重要的四大要素之一。

这里面有个值得注意的地方，旭辉的长租版块起步于2016年，商业起步于2010年，物业更早在集体成立之初已经进入，并在2018年完成上市。相比之下，旭辉建管成立于2021年，可谓“出道即巅峰”。也由此可见旭辉内部对代建的重视程度。

事实上，行业的增量开发迎来天花板，且近年的高负债风险频发也让房企的战略逐步“由重转轻”或“轻重结合”。这当中，物业管理、商业运营输出以及代建成为了地产开发商寻找新增长极的理想地。

如刚过去的7月5日晚间，经历了长时间债务重组的华夏幸福就宣布，将在2022-2025年的三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，转型成为产业新城服务商。

这样的背景下，"轻重结合"亦是旭辉着力构建的业务模式。今年3月的业绩会上，林中就表示，旭辉未来五年会大力发展轻资产业务，特别是包括永升物业、公寓租赁、代建业务、商业运营业务的轻资产类业务。

“旭辉希望这些轻资产类业务通过五到十年的努力，未来能占旭辉整个收入比重的30%-40%，使旭辉具备穿越周期的能力。”林中称。

作为旭辉在去年新成立的业务板块，旭辉建管为政府、国有及私营企业、金融机构、个人投资者等提供前期管理、规划设计、工程管理、成本管理、营销服务、客户服务、交付管理及前期物业督导等服务。

而其涵盖的项目类型包括住宅、商业、办公、酒店、租赁等，合作模式则覆盖商业代建、资本代建、政府代建、企业定制代建以及管理咨询等。

特别在资本代建领域，由于房企债务暴雷不断，五大资产管理公司手上的项目越来越多，旭辉执行总裁陈东彪曾表示，代建的机会也越来越多。“旭辉目前做的工作就是提前给资产管理公司提供技术支持、专业支持，实现更好的金融机构的重组和并购。”

据了解，截止2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都、合肥、宁波、石家庄等重点城市，累计在管总建面超700万方。

代建加速度

近几年里，房地产企业对轻资产重视的一个直观表现是，纷纷将旗下物业及代建业务进行独立，并推动分拆上市。物业领域不用多说，至今仍是一股潮流。而仅轻资产代建来说，绿城管理已于2020年7月登陆港交所，中原建业也在去年5月成功赴港上市。

据此前乐居财经不完全统计，如今，开发商入局代建的已有碧桂园、万科、华润置地、龙湖、招商蛇口、中海地产、滨江集团、建发、金地、世茂、新城、雅居乐等超40家房企。

另一方面，不仅资本市场风起云涌，代建火热引起的行业人员变动也常见诸报道。

今年4月，原世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉离职后，加入了中交地产担任该公司代建板块总经理。而此前，行业炽手可热的明星经理人、原阳光城集团总裁朱荣斌，也辞职下海，成立海南荣乐建设，开始了在代建业务的布局。

反观旭辉的代建业务，虽然成立较晚，却已在短短一年多时间里，凭借自身的行业影响力快速扩张。2020年，旭辉建管成功携手西安浐灞发展集团，承接西安市二环浐灞旭辉·国宸府全流程的顾问服务与销售工作。项目位于未央区浐灞生态区，总建面15.34万平方米，已于今年5月面市。

2021年10月，旭辉建管与连云港侨治房地产达成合作，承接灌南县高铁站东总建面12万平方米项目的建设管理。今年6月26日，这个旭辉在江苏的首个代建项目，都会江来的项目名亮相。

而上个月的6月6日，旭辉建管还与常瀛置业在北京、石家庄、邯郸三地同步举行了战略签约仪式。除双方首个代建合作项目正式落子邯郸外，旭辉永升服务也将与常瀛置业共同成立高品质物业服务公司，邯郸项目将成为新物业公司的首个服务项目。

据了解，2022年前六个月的时间里，旭辉建管已先后新获取项目29个，包括政府代建（含国资平台）项目4个、商业代建（含管理咨询）项目21个、资本代建项目4个，实现了商业代建、资本代建、政府代建及企业总部等业务模式的突破。

乐居财经《地产K线》查阅了解，旭辉建管（全称：海南旭辉建设管理有限公司）目前注册资本700万，法定代表人、执行董事兼总经理为旭辉控股执行董事、执行总裁陈东彪。

该公司由旭辉集团直接持股65%，剩余35%由上海翊昶持有，后者由杨欣持股99%。杨欣为旭辉控股执行董事、CFO。目前，旭辉建管对外投资10家企业，包括北京旭辉丰代建设、成都卓琛建设、西安旭丰卓建设、长沙旭辉丰裕建设等。

加速跑马圈地的背后，隐藏着旭辉建管巨大的野心。根据三个月前陈东彪业绩会上的表述，代建将是旭辉未来大力发展的轻资产业务之一。“我们相信旭辉在未来几年，能够成为代建行业的重要一员！”

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