珠江股份做了笔1元钱的买卖

文/乐居财经李奕和

项目停工难以推进，投资债权追索未果，珠江股份最终选择将四年前收购而来的资产股权挂牌。

6月24日，广东联合产权交易中心披露的挂牌信息显示，广东亿华房地产开发有限公司（以下简称“亿华公司”）41%股权及相关债权被挂出，挂牌底价15.8亿元。

标的股权及相关债权的所有者，正是珠江股份。

曾经，凭借国资在资金方面的先天优势，珠江股份对“股权+债权”的业务模式十分热衷。亿华公司便是其这种模式下的产物之一。它也确实一度让珠江股份的业务得以快速扩张。

但由于前期尽调、风控管理不严，随着业务的推进，这些收购项目本身存在的诸多问题，开始让珠江股份深陷其中，难以自拔。近几年里，珠江股份业绩连续下滑，甚至亏损。

2020、2021年，该公司对亿华公司计提减值共计4.60亿元，严重拖累其盈利能力。此次出售亿华公司股权，是珠江股份的一次及时止损。

四年恩怨情仇与1元的“分手费”

这笔转让实际在一个月前已经披露。

5月24日，珠江股份曾公告，拟挂牌转让亿华公司41%股权及对亿华公司等享有的本金金额为11.13亿元及8.31亿元的债权，对广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称“景兴公司”）享有的评估费债权，对亿华公司、景兴公司等享有的股权回报款债权。

根据资产评估报告，珠江股份拟处置的上述四笔债权价值为157,212.190041万元，当中，亿华公司三笔债权价值合计157,211.815141万元，景兴公司一笔债权价值3749元。

最新挂牌信息显示，标底项目转让总价由股权转让价格和债权转让价格两部分构成，当中，亿华公司41%股权转让底价1元；相关债权转让底价157,999.9999万元。受让方须同时受让标的股权及标的债权，不得拆分。

除了珠江股份持有的41%股权，亿华公司还有另外两位股东，分别为景兴公司持股39%，广州市熊光投资策划有限公司持股20%。前者由景治君持股80%，景艺晖持股20%；后者由梁锦福持股60%，林英杰持股40%。挂牌公告提到，标的企业股东不放弃优先购买权。

珠江股份所持有的亿华公司股权，由其在四年前收购而来。

2018年1月，该公司通过以“股权+债权”的形式，向亿华公司投资11.6亿元，成为后者的股东。其中，股权投资款4674万元用于收购原股东安信信托持有亿华公司的41%股权，其余投资款为对亿华公司的债权投资，以满足其投资建设景豪坊西区项目的资金需求。

该项目位于广州市越秀区北京路片区，属于商业聚集地，周边配套完善，道路网络发达。项目为总建筑面积约13万平方米的商业开发项目，包含商业、写字楼等多种业态。

标的公司亏损，项目停工，投资的债权也难以收回，是珠江股份选择将其出售的主要原因。

数据显示，截至2021年6月30日，亿华公司营业收入0元，利润总额-9.32亿元，净利润-9.32亿元。同时于2021年6月30日，亿华公司在资产清查后的资产总额11.85亿元，负债28.56亿元，净资产为-16.71亿元。

据了解，景豪坊项目早在2007年就已通过用地审批，但由于紧邻历史建筑，其规划历经多次修改。原因之一，项目的建设有可能会导致“大小马站”建筑被埋没在高楼中，而且项目正好紧邻书院群保护区以及南越国水闸、大佛寺等历史建筑，必须出台保护措施。

此外，项目还面临拆迁安置、规划调整等问题，最终导致项目开发进度缓慢，亿华公司的资金也日渐紧张。目前，项目西区土地开发建设处于停工状态，其开发存在拆迁安置、规划等难点，且西区土地存在被抵押、被查封的情形。

自项目收购后，珠江股份曾多次向目标公司追加投资。2018年3月，珠江向亿华公司发放4笔借款，金额合计11.13亿元。此后，为了满足亿华公司资金需求，其进一步向亿华公司追加投资8.31亿元。

上述两笔债权投资已分别于2021年1月18日、2021年6月19日到期，但未获清偿，合计19.45亿元，占珠江股份2021年末归属于上市公司股东净资产的89.62%。

为了追偿借款及利息，珠江股份在2020年12月曾将包括亿华公司、景兴公司、熊光投资、景点商业城、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖在内的多名被告告上法庭。

然而根据今年4月珠江股份披露的资金拆借进展公告，该公司仍未追回相关债权。2020、2021年，珠江股份对亿华公司的债权投资计提资产减值准备3.37亿元、1.23亿元；截至2021年末，累计计提已达4.6亿元。

珠江股份称，将积极通过诉讼及协商谈判等方式推进债权回收。

“股权+债权”隐忧与投资转型

珠江股份的前身为广州珠江房产公司，是广州成立最早的一批房地产综合开发企业。其于1993年在上交所挂牌上市，同时也是广州市第一批上市公司之一。

在过往这些年的发展中，凭借国资的资金优势，通过“股权+债权”的方式增资收购项目，是其热衷的业务扩张模式。统计数据显示，自2013年以来，其先后筹划收购嘉德丰投资、锦绣实业、嘉德丰公司、中侨置业、广州创基、海南美豪利、宜春江南置业等近20家公司股权。

然而，这种模式虽然让其业务短时间得以快速扩张，但同时产生了大量的资金输出，加之尽调、风控管理缺失，项目债务问题复杂，进展不顺，对其业绩并没有产生太多正面的贡献。反而，常常让珠江股份走在债权追索的路上。

2017年以来，珠江股份的营收连年下滑，由当年的42.4亿元下降至2020年的24.75亿元。其净利润也持续下降，分别录得3.6亿元、2.45亿元、2.19亿元、-5.91亿元，在2020年录得有史以来的首次亏损。

究其原因，正是对亿华公司等进行了资产减值。2020年、2021年，珠江股份的资产减值（含信用减值）分别为5.14亿元、2.03亿元。两年里，除了对亿华公司计提减值4.60亿元，该公司还对广州东湛房地产开发有限公司（以下简称“广州东湛”）计提减值2.19亿元。

这里边，广州东湛也是由珠江股份收购而来。

值得一提的是，目前，亿华公司被广州市越秀区人民法院列为失信被执行人，存在债务无力清偿，及被申请破产的风险。而广州东湛有失信记录46条；被执行人记录22条，被执行总金额16.76亿元；限制高消费记录119条。

2021年，珠江股份实现营业收入36.07亿元，录得净利润6578.54万元。整体实现扭亏为盈。但2022年一季度，珠江股份实现营业收入7789.86万元，同比下降95.57%；归属于上市公司股东的净利润-1.31亿元，同比下降135.78%。再度亏损。

更大的问题还在于，珠江股份对其收购公司的大量投资及借款无法收回。根据其今年4月发布的资金拆借进展公告，截至2021年一季度末，该公司对亿华公司的债权本金余额19.45亿元，累计应收资金占用费11.25亿元，已收资金占用费8819.84万元，应收未收资金占用费10.37亿元。

今年6月1日，珠江股份持股51%的子公司盛唐地产被法院裁定受理破产清算申请，该公司尚未收到该案件的执行回款。其预计，对盛唐公司的长期股权投资及债权投资预计无法全部收回。2021年，珠江股份对盛唐公司的投资1561.22万元，

对于亿华公司的出售，珠江股份表示，交易有利于解决股加债项目历史问题，优化资产结构和资源配置，加速回笼资金，促进可持续发展。

事实上，近两年意识到“股权+债权”模式隐忧问题的珠江股份，已经有意调转船舵，及时止损。在官网上，其表示，未来将进一步加大对金融地产模式的探索，加大股权投资力度，提升企业发展规模与盈利能力。

加速出清问题资产是这个过程的主要动作之一。

在亿华公司股权挂牌之前，珠江股份已经多有出售动作。2020年11月，珠江股份已2.13亿，挂牌转让广州天晨房地产49%股权，项目对应为广州海珠区的珠江天晨。当年9月，其向控股股东珠实集团（持有珠江股份31.1%股权），转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元。

更早前的2019年末，珠江股份将海南锦绣实业有限公司51%的股权予以出售，录得2.92亿元投资收益。也正得益于该笔出售，珠江股份当年的利润由负转正，达到2.19亿元。避免了亏损。