“三架马车”并行的雅居乐，正在稳步“穿越周期”

受房地产调控政策及融资环境趋紧等多重因素影响，房企利润下滑成趋势。在这样的背景下，交出一份稳健的成绩单，并不容易，而雅居乐（03383.HK）正是其中之一。

近日，雅居乐发布了2021年度业绩报告，依托地产主业、多元化产业以及“新赛道”业务“三架马车”，公司业绩表现可圈可点。报告显示，截至2021年12月31日，雅居乐营收为730.28亿元，录得毛利为人民币190.21亿元，整体毛利率为26.0%；录得净利润为90.98亿元，股东应占净利润为67.12亿元。

事实上，单从毛利率指标来看，雅居乐26%的数值已达到行业前列。据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，行业平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%。头部房企的毛利率亦有所下降，如万科A（0000002.SZ）为21.82%，中国海外发展（06688.HK）为23.54%。

销售逆势创新高

销售数据的急速下跌是众多房企利润欠缺的主因之一，而能在市场下行周期维持规模的稳定，是市场肯定房企的表态。克尔瑞数据指出，2021年，规模房企整体目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在多数中型房企业绩表现平淡之际，雅居乐反而创造了历史新高的预售金额。

年报显示，2021年全年，雅居乐录得预售金额为1390.1亿元，对应累计预售面积达971.9万平方米，创下历史新高。销售贡献来自247个在售项目，其中40个为全新项目。与此同时，透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，雅居乐聚焦两大核心城市群，于报告期内新增29个优质项目，总建筑面积为424万平方米，新增总地价为人民币278.3亿元。

就土储而言，截至2021年12月31日，雅居乐在84个城市共拥有总土储约4737万平方米。其中，在大湾区拥有土储面积约为1240万平方米，占总土储的26.2%；在长三角拥有土储面积约为566万平方米，占总土储的11.9%。随着两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力，将为雅居乐提供长远而稳定的收入支撑。

为了进一步加强地产主业发展，雅居乐还通过出售部分非核心物业（包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套及公寓），适时盘活及处理部分非核心资产。雅居乐认为，此举将有助于提升资产使用效益，集中资源发展地产核心业务，增加公司现金流及增厚安全垫，并可有效增加公司的流动性。

在不断加强资金流动性效率的同时，雅居乐还在积极优化财务结构。2021年内，雅居乐按时偿还各项到期债务，悉数赎回了1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及本金总额为6亿美元8.5%的优先票据。

2022年以来，雅居乐在数度提前回购后，3月7日全数赎回2022年到期的5亿美元6.7%的优先票据。此后，又于5月13日回购及转售于2024年到期总金额为14.5亿元的境内公司债；以及于5月20日全数偿还33.45亿港元贷款余额及6000万美元贷款余额。展现了良好的偿债能力和偿债意愿。

截至2021年末，雅居乐的净负债率为50.8%，相比于期初大幅下降10.2个百分点。凭借良好的资信记录与企业信誉，雅居乐获评“第二十届广东地产资信20强”，这也是雅居乐连续20年蝉联此项荣誉。

第二增长曲线收获红利

除了地产主业在稳健增长之外，雅居乐的多元化发展也开始进入红利收获期。2021年，雅居乐实现多元化业务收入为146.25亿元，收入占比为20.0%，较2020年提升6.7个百分点。

作为多元化发展战略中物业板块的重要布局，雅生活表现亮眼。截至2021年12月31日，雅居乐物业管理实现收入人民币113.30亿元（已剔除关联业务营业额），较2020年的78.53亿元增长44.3%。同时，录得经营利润为人民币19.64亿元，较2020年的18.42亿元增长6.6%。

值得注意的是，与部分患有“母公司依赖症”的物企不同，雅生活对雅居乐的依赖度并不高。截至2021年末，雅生活在管面积达4.89亿平方米，合约面积达6.63亿平方米，年内同比均增长超1亿平方米。其中，来自第三方项目的合约面积(含控股成员企业)达5.15亿平方米，同比增长33%，占总合约面积比例高达77.7%。

在环保业务方面，在“一核四驱N翼”发展战略下，雅居乐环保深耕危废物处理，择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务，于2021年底录得收入人民币27.67亿元，并实现经营利润人民币2.77亿元，同比上升170.3%。

基于“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，雅居乐还在积极开拓具有增长潜力的“新赛道”。2021年11月30日，雅居乐披露，通过签订D轮优先股购买协议、联合协议及期权协议，完成对威马汽车的投资，交易完成后雅居乐将持有威马汽车股份约4.58%的权益，这部分权益将被计入雅居乐金融资产。

业内人士指出，在双碳目标驱动下，新能源汽车行业增长清晰且市场容量较大。雅居乐通过资本层面财务投资威马汽车，显示其对新能源汽车赛道未来发展前景的看好，同时威马汽车作为国内造车新势力中的未证券化的头部企业，未来增长有较大想象空间。

同时，于报告期内，雅居乐还与广东珠江桥生物科技股份有限公司（以下简称“珠江桥”）建立战略合作关系并成为其股东。“雅居乐旗下地产与多元业务，将与威马汽车及珠江桥在销售和品牌推广方面产生协同效应。随着前述两家公司市场占有率及盈利能力的持续提升，未来将为雅居乐股东及投资者创造更大价值。”雅居乐表示。

亿翰智库指出，培育地产开发之外的业务已经成为房企战略的重要组成部分。主营业务之外的“副业”也为房企“穿越周期”提供了更多助力。

可以预见的是，已进入收获期的多元化产业及“新赛道”业务，叠加地产主业，将共同构建雅居乐未来发展的“三驾马车”，为其高质量成长提供驱动力。