柏文喜:CDS与CRMV须同步施力市场端,楼市信心恢复才能救房地产

信心才是促使楼市回暖和行业复苏的关键

文/柏文喜

本文首发于“财富中文网”

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这意味着1年期维持不变 ，5年期LPR从4.60%下调至4.45%，下降了15个基点。坊间比较关心为何央行一周内如此急吼吼的两次降息，以及为何调整五年期长期贷款利率而不调整一年期的贷款利率？5年期LPR下调对楼市有哪些影响、效果如何等。

实际上，目前由于美联储缩表和美元处于持续加息进程之中，使得旨在逆周期调节的中国货币政策无论是从数量工具，还是从价格工具方面都缺乏足够的空间。因此，本次1年期LPR维持前值不变，而五年期以上LPR下调了较大幅度，是在人民币趋向宽松的政策困境之下的理性选择。

因为人民币长期利率确实存在下降趋势，而且长期利率下调，不会引发太大的资金外流和人民币资产重估调整的重大金融风险，反过来，降低长期利率也有利于降低房贷、物业贷等长期性贷款和长期性融资利率，从而刺激楼市回暖和经济基本面企稳。

一周内两次降息，而且降息幅度加起来着实不小，且降息指向支持楼市资金端宽松的用意如此之明显，除了表明今年以来促进楼市回暖的一些列微调政策未达预期，而且从事实上来看今年以来楼市在政策暖风频吹之下不但没有迎来传统的“小阳春”，反倒是四月份以百强房企销售额大幅下挫为代表的行业状态更是引发了政策面的震惊。

因此在前几天推出以外部增信工具支持优秀民营房企碧桂园、龙湖、美的置业发债融资之外，又在一周内第二次推出了旨在刺激楼市回暖的降息政策，这不能说政策施力的幅度和频率所反映的政策诉求不够强烈，但是真实的政策效果确实还有待观察。

单纯就降息而言，降息只是一项价格工具，而降息政策起效是建立在购房者具备购房能力和购房意愿基础之上，并愿意因为资金价格的降低而加杠杆的前提之下的。目前处于经济下行周期，加上疫情影响造成的产业萧条和真实失业率大幅攀升，居民收入预期呈不稳定乃至下降态势，而居民目前的杠杆率已相当之高，并出现了大量的断供现象，也就是说当前的现实情况是居民已经失去了再加杠杆的能力与意愿了。

而且楼市又是一个买涨不买落的市场，楼市不振乃至预期下行自然也会导致潜在购房者的入场意愿更加低迷，仅仅依靠降息这个价格工具来诱导居民再加杠杆买房，显然已是很难奏效了，即使有效果的话也不会太明显。

因此，此时的主要矛盾是市场信心缺乏的问题，而化解信心缺乏问题才是促使楼市回暖和行业复苏的关键点。否则，旨在促进楼市回暖的政策宽松自然会因为失去市场信心这个支点而陷入政策空转，油门轰得再大也会因为传动机构脱钩而致使整车无法获得动力，反而只能造成油料空耗和乃至翻车风险。

从去年第四季度以来从资金端到市场端的宽松政策连续推出且力度不断加大，但至今不见效果，却反倒是楼市加速了下滑之势的政策效果来看，导致宽松政策无效的主要原因在于去年下半年以来楼市的急剧转淡使得房企本已陷入困境的流动性更加雪上加霜，致使民营百强房企不断排队暴雷，而陷入自救不暇的房企自然对于政策宽松效应失去了响应和反应的能力。

这也正是近日政策层推出以CDS、CRMV等外部增信的方式来帮助以碧桂园、龙湖、美的置业等优秀民营房企恢复市场信用来发债融资的主要原因，可谓抓住了民营房企信用不足和市场信心极其脆弱这一关键点。

但是市场信心不足，仅仅依靠外部增信来支持民营房企发债融资和给房企输血显然是不够的。因为市场是由买方和卖方两方面组成，并且双方呈现出双向交互的关系。而这种交互关系的持续，是建立在双方对于未来预期的信心基础之上，任何一方信心的下降都必然会导致交易意愿和市场交投活跃度的下降，进而导致市场交易量下降。因此如果只是解决企业端的流动性和资金需求问题，市场并不能天然的自行恢复交互性的交易功能，企业在耗尽现金储备和流动性枯竭之后依然会走向停滞乃至死亡。

所以，在当今市场信心不足且预期下行的情况下，只有设法恢复和提升购房者的市场信心和下场意愿，要有卖又有买，才能恢复市场交易活跃度，这样才可言市场回暖和行业可能的恢复。不然的话，只救企业端而不救需求端，就又只会形成政策空转、资源浪费以及涉房金融风险的再度上升，企业又会很快陷入困境而活不下去了，行业企业依然难以恢复。

因此，为恢复市场信心和交投活跃度，是时候必须在政策层给予市场端和企业端同样的重视程度了，也只有让市场端和企业端两个轮子同时同步转动起来，才能真正实现市场回暖和行业复苏。而且，从经济发展、财富创造与国家、政府、居民、市场的关系来看，只有发达和繁荣的市场交易才是财富创造的源泉与发动机，才是财富增长的核心驱动力，而赋予市场顺畅和低成本交易的制度环境正是政府存在的使命与宗旨所在。

房地产作为中国经济的第一大支柱行业，其产业链和就业、税收的带动作用是毋庸置疑的，在稳经济、保增长、保就业的当今，当房地产这把“夜壶”再次被拿出来的时候，却面临着“尿没了”（行业还在，市场没了）的窘境之时，如何动用国家和政府的力量与资源来恢复市场信用和行业活力，就成了目前的当务之急。

就目前的情况来看，既然在企业端可以启用国家信用来为企业实现外部增信进而为房企输血，那么为促进市场回暖，启用国家信用来为居民增信，恢复和提升市场端的入场信心，进而恢复市场信心和推动行业回暖，自然也就顺理成章了。否则，即使出台再多的政策，给企业端输血再多，如果市场端一直不恢复，市场交易继续萎缩和下行的话，市场回暖和行业复苏也就只能是镜花水月，所有的救市政策也就只能沦为政策空转，同时又再次徒增涉房金融风险了。

这一方面，美国的“两房”经验为我们提供了很好的探索与借鉴，而正是美国政府创设的“房地美”、“房利美”以给购房者提供外部增信的方式推动了美国楼市和房地产行业、房地产金融业的长期繁荣与发展。

因此，政策层完全可以借鉴此次国家队出面为民营房企提供外部增信的方式，同样由国家队出面，创设信用增级工具提供给购房者，以提升购房者入市的积极性和获取按揭贷款的能力，在帮助更多的居民实现刚改愿望，提升居住品质和生活质量的同时，也推动市场交易的恢复和行业复苏，另外也为房地产金融创新和资本市场发展提供新的契机。比如中国证券金融股份有限公司可联合多家国有券商、AMC、保险机构等，创设针对买房者个人的CDS、CRMV证券，以较小的投入借助市场化与证券化、远期风险兜底机制来推动市场信心的恢复，进而推动行业信心的恢复。

弥补市场失灵，正是政府在市场经济制度下最重要的职能定位之一，这也是2008年金融危机之中美国政府亲自下场拯救花旗银行、通用汽车的市场伦理和法理基础。而以国家信用来恢复当前中国楼市信心，挽救中国房地产行业的信心危机，既是基于对于市场经济理念和市场机制真正理解之下的必然选择，也是维护中国特色社会主义市场经济制度顺畅运行和国民经济平稳发展的必然要求，更是拥有制度优势的中国能够创造出远胜于其他市场经济国家工具箱的应然之举。

经济发展与繁荣的实质，就是交易频次和规模不断提升所引发的财富总量可持续增长之下居民生活水平和文明程度的持续进步与提升。通过给居民提供必要的信用增级，让居民恢复入市信心和能力，让市场活跃起来，才是促进楼市回暖和行业复苏，进而促进经济发展、科技创新和财富增长的基本逻辑，也是国家与政府之所以存在的经济学解释。

（作者系IPG中国区首席经济学家）