差别化信贷政策稳定住房消费预期

5月15日，中国人民银行、中国银行(行情601988,诊股)保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

专家指出，此举是在坚持“房住不炒”定位下，支持各地从实际出发完善房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求，有助于促进房地产市场平稳健康发展。对个人来说，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

利率调整传递“稳”的信号

今年4月份，住户住房贷款出现了负增长，减少605亿元，同比少增4022亿元。招联金融首席研究员董希淼认为，当前，下调首套房贷利率具有紧迫性，一方面有助于稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；另一方面有助于传递“稳”的信号，促进房地产市场平稳健康发展。此外，也有助于降低住房消费支出，提振居民消费意愿和能力。

个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。光大银行(行情601818,诊股)金融市场部宏观研究员周茂华表示，央行下调首套住房贷款利率定价下限，有助于进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合当前部分区域房地产市场的实际情况。

董希淼认为，受国内外复杂多变形势影响，当前我国经济下行压力仍然较大，房地产市场风险有所积聚。因此，有必要从供给侧和需求侧两端同时发力，调整优化房地产金融政策，以进一步提振房地产市场信心，激发住房消费需求。

值得注意的是，本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。东方金诚首席宏观分析师王青认为，在“房住不炒”定位不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需，继续遏制投资投机需求。

遵循因城施策原则

全国首套房商贷利率下限下调后，各地首套房利率是否同步调整，是人们关注的焦点问题。业内人士认为，是否同步调整主要取决于各地的具体实际。

中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。

以利率下限为例，此前，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

上述《通知》明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

专家表示，这意味着各地既可以选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

今年3月份以来，由于市场需求走弱，全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

降低刚需购房成本

此次政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR计算，为4.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，首套房商贷利率下限下调有助于进一步降低购房成本。同时，结合近期各地政策调整，客观上可以进一步减轻刚需群体的购房压力。

具体来看，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。业内专家推算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

不过，专家提醒，《通知》主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

“应考虑如何进一步采取更多支持政策满足改善性住房需求。”董希淼建议，目前，多数商业银行已经对个人住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等，但这些调整主要集中在满足首套住房消费需求。下一步，在满足改善性住房需求上，应采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，对已经结清贷款的购房者采取灵活的认定政策。金融管理部门应适时优化相应监管要求，支持商业银行更好地服务改善性住房消费者，如降低二套房首付比例、调整二套房贷款利率加点等。同时，商业银行要加快产品和服务创新，探索满足老年人、新市民等群体住房消费需求。（本报记者 陈果静）