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上海金桥：双区冲锋丨国之大者?

来源：乐居财经研究院 2022-05-14 12:22:11

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院胡佳杰

当前上海疫情形势严峻复杂，不但对市民的生活、心理造成压力，更为企业的生产、经营秩序带来巨大冲击。4月19日，上海金桥（集团）有限公司完成2022年度全国首单疫情防控债券发行，规模7.6亿元，共计吸引申购资金26.90亿元，全场倍数3.54倍，最终发行利率为3.29%。据公告，该期债券募集资金中不低于50%的部分将用于同疫情防控相关的物资采购及流动资金补充。

疫情防控债是一种债券创新产品，目的在于支持企业复工复产、经济复苏，因此具有发债效率高，票面利率低的特点，疫情防控债发行主体资质好，国企居多。金桥集团此次发行的疫情防控债券作为2022年全国首单，为金融支持疫情防控工作提供了范本，也为该公司充分调动金融资源，夯实了抗疫资金保障。

营收连年上涨

经过多年发展，金桥板块已经成为上海自由贸易试验区的重要组成部分。作为承担金桥开发区开发建设任务的国有独资企业，在开发区建设中，形成了以园区综合开发建设（房地产业）为核心，辅以物流、环保、物业管理、市政工程等配套服务的主营业务结构。旗下浦东金桥(600639.SH)于1993年3月，在上海证券交易所A股市场上市；同年5月，在B股市场挂牌（金桥B股，900911）。

上市近30年，浦东金桥抓住开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海金桥自由贸易试验区范围内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。2015年6月，按照浦东新区国资国企改革要求，浦东金桥作为首批改革试点企业之一，成为浦东新区国资委一级直属企业。

在助推区域腾飞的同时，金桥自身发展同样不俗，近5年公司营收表现一路上扬，尤其是2021年实现了业绩跨越。

2017-2021年，金桥营业收入及房地产销售收入一路上扬，从2016年的14.69亿元增至2021年的46.17亿元。但是，金桥营收增速呈现波动态势，2016年-2018年加速增长，2019-2020年增速放缓，2021年迎来近5年营收增速高峰，同比增长率约为28.5%。

金桥归母净利润与营收同步上涨，从2016年的6.17亿元增至2021年的15.52亿元，归母净利润增速波动明显，近5年增速最高峰为2021年，同比增长约48.41%。

从业绩构成来看，金桥的业务较为多元化，涵盖住宅、商办、产业等多个领域。其中，2017年、2018年金桥收入占比第一位为租赁，2019、2020收入占比第一转为销售，显示出金桥的角色正从包租公转为销售，其2021年业绩构成还有待观察。

不过，在上海一众国企房企中，金桥销售规模并不算大。克而瑞数据显示，金桥2021年并未登上上海房企销售排行榜TOP50，也未进入中国房企销售排行榜TOP200。步入新的一年，金桥开始发力，以单月销售23.77亿元冲入2022年1月上海房企权益销售金额排行榜第7位。

多元业态

经过30年多赛道经营发展，金桥旗下出现了一批品牌项目。

2021半年报显示，金桥拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约303.74万㎡。

高端商办方面，金桥拥有T17地块、office park II期、啦啦宝都商业综合体等项目。例如，当前金桥旗下在建高度约248米的金桥壹中心，将作为金桥板块新地标刷新区域天际线。

产业方面，金桥拥有由度工坊II期、III期，聚焦智能汽车、移动视讯、机器人、金融科技等新兴产业，打造了一系列创新园区。

城市内涵提升方面，金桥打造了碧云尊邸高端住宅、碧云国际社区幼儿园等。

双区联动先锋

从区域布局来看，金桥在深耕金桥的同时南下临港，逐渐成为浦东直属国企中践行“双区联动”的先锋军。

自2010年金桥碧云品牌首个“走出去”开发的项目——碧云壹零落地临港，金桥“南下临港”动作频频，尤其是2021年在临港土地公开市场颇为活跃，以45.04亿元竞得临港综合产业片区10幅组团地块，涉及住宅、商业、办公、租赁等多种业态，总建筑面积约135万平方米（含地下建筑面积），总投资额逾150亿元。

并且，金桥按临港管委会统一部署，还被列为临港新片区重点开发区域规划实施平台统筹主体，会同临港城投负责综合产业片区两港快线东大公路站枢纽及周边地区的TOD开发。

此外，金桥与港城集团合作组建10亿元规模的浦东智能制造产业基金，引入沐曦高性能GPU研发中心等项目，在产业方面率先实现双区联动。

强产兴城，以城聚产

步入新的一年，金桥提出，2022年是浦东引领区建设、金色中环发展带建设的重要年，也是公司落实“十四五”规划、推动城市副中心及金色中环建设、进军临港的发力年。

金桥股份党委书记、董事长王颖表示，2022公司将“强产兴城”，持续推进5G产业生态园建设，推动生物医药产业、集成电路/材料产业在金桥进一步集聚；深入构建全生命周期创新孵化体系，培育出亮点企业等。

同时，公司将“以城聚产”，全身心投入金桥城市副中心和金色中环发展带建设中；快马加鞭做好庄臣、家乐福地块的前期规划工作，以“微城市”片区更新的方式，塑造产城融合示范区；加快布局更高能级的商业文化设施，打造从家乐福（高端商业综合体）—碧云红枫（特色街区商业）—lalaport（动漫商业）—庄臣地块（特色水景商业）的综合性区域商圈；以“碧云焕新”为抓手，全面升级服务能级和水平等。

此外，公司还将着力“企业发展”，开发临港既是响应双区联动强合力的必然要求，也是公司跳出舒适圈，打开战略新空间的大胆尝试；做好内部运营管理；加快多元化布局，做强服务式公寓业务、启动基金投资业务、创新孵化业务、布局物业管理业务，加速公司向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型等。

责任编辑：张帆