政策松绑、市场复苏?南京楼市背后的真相......

2022年3月以来，政策暖风频吹，地方松绑城市超过 60 个，为楼市复苏埋下伏笔。然而，新一轮新冠疫情突袭，让楼市再度笼罩上一层阴霾。预期中的“小阳春”有没有失约？暖风与阴霾并行叠加之下，各地的楼市真实状况究竟如何？搜狐焦点&拼房帝《风起百城》系列报道，全面盘点各地当下楼市真相，本文为南京篇。

售楼处是楼市的第一战场，市场暖不暖从售楼处的看房人多不多就能反应一二。

从近期的跑盘与市场走访中，我们发现目前南京新房市场的热度分化极为明显。一些品质较高或是性价比较高的盘，即便是工作日也有不少人看房，尤其是在开盘前后的阶段。但一些续销盘的情况就没那么好了。

对于置业顾问来说，躺着卖房已经成了过去，投资客撤场，自住改善客也越来越挑剔，再加上市场上新房供应量的激增，僧多粥少的局面也越来越严重。

一位热点板块的置业顾问表示，面对现在的市场首先肯定是要调整心态，给自己树立信心。市场好的时候大家都能分到红利，这个是毫无难度的，但是市场不好的时候，往往才是最考验一个人的时候，一定不能躺平，要比之前更加努力才行。

其实买房人的观望情绪在现阶段也是再正常不过的现象，市场迈入一个新周期，任何一条楼市调控政策都能形成连锁反应，买房人自然就会陷入“买”与“等”的两难境地。当然，经过市场的打磨，大家也愈发理智，对于拥有一套好房子的渴望也更加强烈。

对于买房人，置业顾问也根据自己的经验提出了三点买房建议：

首先，大家心态要摆正。房地产是一个周期波动式的商品，政策干预后短期来看肯定有明显效果，但希望各位买房人把目光拉长一点，等过几年回头看看，这不过是不可阻挡的上升趋势中一个小小插曲。

其次，切勿人云亦云。一定要按照自己的实际住房需求来，不能被其他人带偏，情绪这东西很容易蔓延，自己一旦犹豫起来，可能就错过了最好的上车时机。

最后，还是建议刚需趁早上车。现在不少板块、楼盘首付比例、价格都可以谈，如果70%符合自己的需求，就应该可以下手，否则行情一旦好转，再下手就来不及了。

在最近的开盘现场中，我们也发现现场基本都是刚需或者改善自住的买房人，而且十分挑剔，如果没有自己满意的户型或者楼层了就宁愿等下次开盘或者再去看别的项目，不少人也表示，虽然现在楼市不火了，但是房子好买了，也不像以前着急赶趟的买房子，可以好好选，而且真正要住的还是得买。

房价方面，根据国家统计局数据，自去年12月以来，南京新房价格环比一直持续上涨。

成交数据方面，根据南京网上房地产数据显示，截止至2022年3月31日24:00，今年一季度南京楼市新房认购5703套、成交21132套，与去年一季度相比（认购10098套、成交30052套），认购量接近腰斩，暴跌43%，成交量下跌29%。

从各月来看，今年1-2月份南京新房市场有所转好，成交量分别达到8558、8152套，超过去年同期（2021年1月新房成交7657套，2月新房成交6187套）。

受疫情影响，今年3月楼市数据相对惨淡。新房成交数值创近年来新低，成交约5666套房源，与去年3月份15089套的成交量相比，下跌近63%。

但目前南京新房库存仍在7.5万套的高位，而去年同期是6万套库存。

据不完全统计，截至3月31日，今年一季度南京共计领取销许约72次，超过1.1万套新房入市。

其中3月就有共34盘领取销许，尤其是最后一周一次性22盘、超4000套房源入市。

但整个3月仅6盘达到摇号要求，分别是：大校场锦云台、河西中颐和源璟、城南中海南山印、雨核金基嘉玥、软件谷龙湖怡康舜山府、大校场金陵华夏中心。

可以说眼下的市场想要做到摇号开盘已经是奢侈，更别说“日光”了。大多数楼盘开盘能卖个5、6成已经算是很好的成绩了，更多的楼盘面临的是去化艰难，不管你是在江核、河西还是大校场。有些较为偏远的板块甚至开盘数月也卖不出一套。

面对这样的市场，不少信心不足的买房人肯定是犹豫着不敢出手的。对于接下来南京楼市的走向，大V也给出了自己的看法。

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楼市大V说

今春全国疫情+楼市拐点推迟等因素叠加，让南京金三银四的成色稍显不足。现下全市新房库存量约7万套+，库存压力还是比较大的。种种迹象或预示，南京楼市今年将会继续呈现冷热不均，两极分化现象。

位于主城核心地段或高能级产城地段的品质改善项目话语权仍然强势，多个远郊刚需板块或将继续遇冷，销售周期拉长。而南京目前最新的应对动作，是接连放开都市圈溧水、六合两区的限购门槛，支持外地人“无需社保”在当地买房。

个人对今年南京楼市走势的三大预判：

1.新房市场摇号盘有限，“日光”将成为少数现象。多数楼盘不用摇号，普通购房者可以减少焦虑。掌握更多主动权，与开发商讨价还价，索取优惠等。

2.二手房市场整体供大于求，依旧处于“价格回调”阶段。由于疫情、经济环境等影响，部分业主收入下降，月供压力较大。未来不排除急于出手而降价抛售，适合部分意向客群成功捡漏。

3.随着全国“救市”暖风频吹，政策面与货币持续宽松化，长期看对楼市依然利好。客观看，前期楼市超跌反而提供机会，跌出上涨的空间。结合南京4月第一批次集中出让20幅地块，以江核、大校场、雨花森林等为首的多个板块毛坯限价上涨。无论是房企还是买房人，都将迎来出手的临界点，困境反转黎明或已不远。

总结：历史规律告诉我们，市场底部必然孕育新生。鉴于南京已有远郊两区松绑限购，后期不排除更有力的措施出台。进一步改善区域销量，满足购房者合理住房需求，提振市场信心，助力实现今年稳增长目标。

那么接下来南京的买房人该不该出手，又该怎么买？

对于买房自住的人来说，尤其是刚需，无论什么时候都是上车的最佳时机，因为房价一去不复返，等到最后换来的可能就是越来越高的首付门槛。在自己的预算范围内，首先根据自己的工作生活范围选择合适的板块，再去选择其中发展潜力稍微大一些的，如果区域内新房较多，那么一定要选择品牌开发商的优质楼盘，这样以后换房就要轻松很多。

对于刚改、改善来说，居住舒适度就更为重要，品质是选择楼盘的第一要素，因为只有好的产品才能穿越周期，多看多对比，选择自己喜欢的户型产品。

现在市场上新房很多，血拼姐今天也为大家挑选出了值得关注的一些高品质新房，以供大家买房参考。

仙林湖-中海观文澜

推荐理由：配套齐全，总价门槛低，品质高

仙林湖纯新盘中海观文澜即将首开，最小89平户型总价只要300万起步！

项目打造13栋16-20F住宅，面积段约89 、108、110、130 ㎡，放风价约3.8万/㎡（含2000元/㎡升级装修包），无底复。

项目打造LDKG一体化洄游户型，创新超宽百变客厅，三开间朝南，双阳台设计，阳台近乎落地窗设计，采光绝佳。

同时2000元/㎡的升级装修包性价比也非常高，三大件包含：大金中央空调、博世地暖以及百朗的新风，厨房采用方太灶具、油烟机和洗碗机，卫生间采用汉斯格雅的龙头、恒温花洒，唯宝的台盆和智能坐便器以及百朗浴霸。

项目门口就是地铁4号线仙林湖站，一条马路之隔就是万达茂商业，旁边还有仙林湖公园、江苏省中医院紫东分院（仙林分院），生活非常方便。

89㎡户型不买包的话，总价约300万起就可入住仙林湖。项目即将首开，感兴趣的朋友可以点击咨询置业顾问刘战

江核前湾-中海观江樾

推荐理由：江核潜力股，创新2米进深广角阳台

眼下江核最新的毛坯限价已高达4万/㎡，而前不久刚刚首开的中海观江樾含升级装修包均价只要3.6万/㎡，相比之下这价格是真的香！而且此次首开的均价低于整盘均价约1000元/㎡以上，性价比真的高！

项目142㎡以下户型首次采用270度广角阳台设计，最大进深2米，阳台窗下反坎低至22cm，扩大采光面，近乎落地窗的既视感。

精装标准严选一线品牌，升级包采用大金中央空调、百朗新风、博世地暖，配置史密斯前置+末端净水，升级全屋插座系统等等，关键还只要2000元/㎡，性价比无敌。

江核纯新盘中海观江樾已首开13、15、17号楼，户型面积110、118、128、142㎡，销许均价约34154元/㎡，另有装修包2000元/㎡，首付3成起，目前还有部分房源在售，想买的抓紧找置业顾问陈晨

仙林湖-云樾观山府

推荐理由：稀缺低密改善，五恒科技洋房

昨天，仙林湖的云樾观山府领取了A地块89套洋房销许，很快开盘，项目全装修销许均价36388元/㎡，另有装修升级包3550元/㎡，户型建面约130、140、185㎡，首付3成起。

云樾观山府整体打造19栋8-20F低密住宅，包含8-11层洋房、17-20层小高层。洋房和小高层小区分开进行管理，容积率只有1.8。

同时项目也是区域内首家五恒科技住宅，打造恒温恒氧恒湿恒洁恒静的科技舒适环境。比较好的一点是，项目五恒住宅可以自己独立操作控制，每个房间也可以独立控制温度和湿度。

装修标准上，装修包内配置有洗碗机、直饮水、凉霸、电动窗帘、客厅背景墙、魔镜、灯光控制、智能音箱、监控、不锈钢踢脚线等，品牌上采用杜拉维特、高仪等。想买的朋友可以联系置业顾问朱飞