冬天已去，春天来了吗？-2021年房地产市场回顾与2022年展望

4月13日，国内财富管理行业高端智库植信投资研究院召开线上发布会，隆重对外发布《冬天已去，春天来了吗？-2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授及房地产研究团队就报告内容进行深入解读，向市场奉献了前瞻性思考。新华社、中国日报、金融时报、中国证券报、中国房地产报、中新经纬、上海证券报、证券日报、凤凰卫视、第一财经电视、中国房地产金融、观点地产等境内外40余家知名媒体参会。

2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年，全年房地产投资增速创多年新低。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。

2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。

房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。

受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。

房地产开发商债务风险仍值得关注。房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。住房金融环境在2021年四季度边际改善不等于融资环境转为实质性宽松，除央企国企和部分资质较好的民营地产企业外，仍需要高度警惕部分房企现金流和债务问题，调控政策应进一步释放维稳信号。

保障房建设将有序加快脚步。今年《政府工作报告》强调，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。央行和银保监会表态针对保障性租赁住房的金融支持不纳入房贷集中度管理，切实增加保障性租赁住房金融供给力度，预计今年保障性租赁住房建设将有较大发展。

2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。当前房企偿债压力不小，现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，特别是民营房企难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需较长的过程。地方土拍规则可能松动，有利于增加土地供应，激活土地市场活力。除了一线城市土地市场保持一定热度之外，部分重点二线城市土地市场也有望逐步回暖，全国范围内土地市场的差异性将进一步体现，三、四线城市土地市场可能维持相对冷清的局面。

当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。

针对当前房地产市场存在的问题与风险，建议维稳政策可依照“改善购房者预期—>；释放合理购房需求—>；增加房企金融支持—>；增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。在此提出以下四大类共十五条建议：

第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。

新湖财富是国内领先的第三方财富管理机构。在新湖财富的大力支持下，植信投资研究院致力于打造财富管理特色鲜明的一流专业智库，为中国财富管理行业发展提供前瞻性研究成果。研究院于2020年3月在上海挂牌成立，由交通银行(行情601328,诊股)前首席经济学家连平教授领衔。研究院下设宏观研究、资产配置、财富管理三个中心，形成了“以宏观研究为基础，以资产配置为核心，以财富管理为特点”的战略布局。成立两年来，对外发布各类报告逾400篇，覆盖了宏观经济、财政政策、货币政策、资产配置、财富管理、房地产、监管政策等热点领域，一批有深度的研究成果引起了市场、监管部门和行业的广泛关注。