保障性租赁住房市场规模即将井喷！信托公司参与有这5大模式参与其中

十四五期间，各地地方政府均将保障性租赁住房建设作为“民生”工程的重要方向，将加大建设力度。对于信托公司来讲，近年来面临房地产信托业务转型的重大压力，而将资源和精力投向保障性租赁住房领域，助力保障性租赁住房建设，是一个可行选择。

保障性住房方面的政策分析

（一）保障性住房的概念和范围

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括廉租房与公租房、 经济适用住房、 保障性租赁住房、共有产权房等。

近年来，在保障性住房方面提的最多的是保障性租赁住房。保障性租赁住房原称政策性租赁住房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

（二）保障性住房的系列政策

在保障性住房方面，国家陆续出台了系列支持政策。

1998 年， 国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，首次提出 “建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的概念，针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，尝试通过构建多层次保障体系来解决中低收入家庭的住房问题。

2007 年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全“以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难”的政策体系。

2010 年，面对许多既租不上廉租住房，又买不起经济适用房的“夹心层”家庭，政府开始公共租赁住房试点工作，保障对象直接覆盖城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

2014 年住房城乡建设部公布了《住房城乡建设部关于做好 2014 年住房保障工作的通知》，首次提出探索发展共有产权住房，确定以北京、上海为首的 6大共有产权住房试点城市。

2015 年，根据住房城乡建设部《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定， 公租房与廉租房正式进入统一管理。

2021 年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号），确立了今后我国要以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的住房保障体系。

2022年2月，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

在2021年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，对保障性租赁住房建设提出了更加具体的指导意见。具体包括：推动保障性住房的建设，首先要明确保障对象与标准，并推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此外， 在政策支持方面，全面完善土地支持制度，开放放宽保障性租赁住房的土地使用条件，并减少补缴土地价款；对于非居住存量房改建的保障性租赁住房，实行税率优惠；增强银行业及金融机构对保障性租赁住房的信贷力度支持，放宽贷款条件，并允许发行金融债券用于保障性租赁住房建设的资金募集手段。

保障性租赁住房的市场规模分析

中国已建成世界上最大的住房保障体系。根据国务院新闻办公室发布的《中国的全面小康》白皮书，中国已累计建设各类保障性住房和棚改安臵住房 8000 多万套，帮助2亿多困难群众改善了住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。按照国务院官网表述，中国“建成了世界上最大的住房保障体系”。

虽然中国的保障房已建成的总体规模较大，但保障性租赁住房在其中占的比例较小。2021年国务院发布的22号文开启了保障性租赁住房建设的元年；十四五期间，各级地方政府会大力发展保障性租赁住房。

（一）华泰证券(行情601688,诊股)测算情况

华泰证券研究员张继强、张大为2021年12月14日发布研究报告，对十四五期间40个重要城市保障性租赁住房的规模进行测算，其主要结论如下：

1、“十四五”期间 40 城将建设保障性租赁住房约1005万套、 建筑面积约 7 亿平方米、累计投资额约 2.8 万亿元。

2、2022年40 城将新筹建约 1.7 亿平方米，投资额约6341亿元。

（二）德邦证券测算情况

德邦证券的证券分析师芦哲2021年12月24日发布研究报告，对十四五全国的保障性住房规模进行测算，主要结论如下：

1、全国十四五将筹建保障性租赁住房907万套，其中40个重要城市698万套，其他城市209万套。

2、全国十四五期间保障性租赁住房总投资约1.54万亿元，其中新建投资1.27万亿元，改建投资约2721亿元。

（三）中信证券(行情600030,诊股)测算情况

中信证券分析师明明、彭阳、章立聪2021年12月17日发布研究报告，对十四五全国的保障性租赁住房规模进行了测算，主要结论如下：

1、根据人口流动与保障性租赁住房计划之间的关系估算，十四五期间全国新增保障性租赁住房大致为 800-900 万套。

2、十四五 期间由保障性租赁住房建设带来的新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米左右。

3、预计对应的十四五期间保障性租赁住房的开发投资将在 1.7-1.9 万亿。

4、预计 2022 年保障性租赁住房投资将超过 4000 亿元。

从上述三家券商测算的情况来看，各家测算的结果有较大差异，但均认为十四五期间全国保障性租赁住房建设规模大，至少在800万套以上，投资将超过1.5万亿元；其中2022年投资将至少在4000亿元以上。

住建部2022年1月表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中2022年筹建240万套（间），较2021年增长156%。

保障性租赁住房的实施主体分析

保障性租赁房与商品房之间存在较大的差异，保障性租赁房在一定程度上具有公共产品特性，盈利不是其主要目标，主要追求社会效益。根据天风证券(行情601162,诊股)的观点，未来保障性租赁住房的主要承建主体最可能是城投企业，中央企业、地方国有企业，和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商。

（一）城投企业

根据DM-Lite统计，2020年底全国的城投平台公司（已发债）总数为3635家，数量最多的前五个省市为：江苏省、浙江省、山东省、四川省、湖南省。

根据城投平台公司大股东的行政级别，可以将平台公司分为省级平台、市级平台、区县级平台。以四川省（已发债）为例，2020年底，省级平台公司有17个，市级平台公司有98家，区县级平台公司127家。

根据省、市、区县的事权、财权划分，职能保障性租赁住房的建设责任主体主要是区/县。

（二）中央企业和地方国企

1、中央企业和地方国企利用自有土地

《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号）对于企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，允许用于建设保障性租赁住房。对于有较长发展历史的央国企，以前取得了一些土地，可以利用这些自有土地建设保障性租赁住房。

2、中央企业和地方国企新取得土地建设保障性租赁住房，解决职工住房困难

除了自有土地以外，中央企业和地方国企也可以新取得土地，解决职工住房问题；如果所建房屋数量在解决企业职工本身的住房问题还有富余的，可以由地方政府进行统筹安排。

3、工程类央企和地方国企为住房代建保障性租赁住房项目

出于项目建设模式或者融资受限考虑，地方政府会将保障性租赁住房项目的开发通过招标方式交给企业来实施，工程类央企和地方国企是这个市场中占据主要份额。

（三）房地产开发商

具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地产开发商也是保障性租赁住房建设的重要力量，地方政府也较为欢迎这类开发商，通过他们提高保障性租赁住房的建设和运营效率。

信托公司参与模式分析

（一）信托公司直接为政府牵头建设的保障性租赁住房项目提供融资

不少保障性租赁住房项目直接由政府部门或平台公司牵头建设，信托公司可以为这些项目提供融资，包括直接面向项目的项目贷款、购买城投债，以及“三合一”等。

（二）以股权方式参与央国企为开发主体的保障性租赁住房项目

中央企业和地方国有企业均有资产负债率等方面的限制，其以代建等方式承担保障性租赁住房项目的开发时，有表外融资需求。信托公司可以以股权方式参与项目，阶段性作为项目公司的大股东，实现央企和地方国企的阶段性出表。

（三）以服务信托方式参与央国企解决自身企业职工住房问题的保障性租赁住房项目

对于企业职工住房问题较为突出的中央企业和地方国企，可以利用自有土地或者新获取土地建设保障性租赁住房，解决职工的住房问题。信托公司可以为央企和地方国企提供服务信托，解决央企和地方国企的一些操作上的难题。

（四）为房地产开发商牵头的保障性租赁住房项目提供金融服务

不同于一般的商品房开发项目，保障性租赁住房项目的土地来源渠道较广，有可能是城市建设用地、也有可能是集体建设用地；用地性质方面，有可能是工业用地、宅基地、商业用地、住宅用地等；在土地获取方式上，有可能是自有土地、也有可能是新整理出的土地，对于新的土地，也不一定通过拍卖方式获取。总体而言，一般情况下保障性租赁住房项目的土地成本远低于商品房项目，信托公司可以以项目债权融资或者股权合作等方式为房地产开发商的此类项目提供灵活的金融服务。

（五）为已进入运营期的保障性租赁住房项目提供资产证券化服务

已经进入运营期的保障性租赁住房项目，具有较稳定的现金流。信托公司可以为这些项目提供资产证券化服务，包括作为、发起人、原始权益人、SPV、承销商、投资人等。