旭辉能否走出“长夜”?| 财报深响⑤

作者 |筱纳

出品 | 焦点财经

“房地产是一个永续行业，有着极强的韧性。我们已经走过了漫漫长夜，来到了黎明前。”3月24日，旭辉控股（00884.HK）发布2021年业绩公告并举办了线上业绩发布会，旭辉控股董事局主席林中这样表示。

行业波动时期，不少房企选择了延后“交卷”，民营房企旭辉这一次准时提交了成绩单，发布会上还回应了不少此前受业界关注的热点话题，尤其是关于瑞银发布的“看空”报告，旭辉披露了表外负债和合作伙伴风险，如同前不久回怼瑞银的态度，依旧很直接。

2021年旭辉成为行业内的新三好学生，营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%，有3600亿可售货值，“三道红线”全部归绿，经营性现金流已连续两年为正，还打通了境内外融资渠道。

面对前所未有的大变局，林中用“穿新鞋，走新路”形容，表示旭辉的发展模式已经做了彻底的改变。

林中的难

业绩会上，林中一连说了5个难。“这大半年我听到最多的一个字就是“难”，销售难、融资难、回款难、应对做空难。”

而对于交出的这份成绩单，林中的评价是“靠谱”。从数据来看，新三好生的成绩单各方面确实靠谱。

报告期内，旭辉实现营收人民币1078亿元，同比上升50.2%；年内利润至人民币123亿元，同比增长3.6%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%；核心平均股本回报率为18.7%；董事会建议末期股息每股人民币5.7分。

销售方面，2021年旭辉实现合约销售2473亿元，同比增长7%；实现销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%，保持行业高位。

三道红线方面，截至2021年末，旭辉剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7%、62.8%和2.6倍，完成了去年的承诺，进入“绿档”。旭辉的经营性现金流已连续两年为正，并表示2022年内仅剩一笔14.2亿人民币刚性到期债券，无集中到期的债务压力。

而在融资方面，在房企融资普遍受阻情况下，旭辉打通了境内外融资渠道，成为目前为止行业里唯一在2022年完成境内外再融资的民营房企。2022年首个交易日，旭辉于境外成功增发1.5亿美元绿色债券；3月中旬，旭辉于境内成功发行票面利率4.75%的10亿元人民币中票。

再次回怼瑞银“做空”

林中称这份成绩单让他深信已经走过了黎明前最黑暗的时光，不过旭辉的隐忧仍在。

3月中旬，就在旭辉成功发行今年第一期中期票据10亿元后，瑞银突然发布“做空”报告，引发市场信心波动，旭辉股价连续两日受挫。

瑞银称，由于开发商的违约风险不断上升，分析师担心旭辉控股的合作伙伴在项目层面的风险。瑞银对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析，发现旭辉约有35%-45%的项目没有并表，推测表外债无约有600亿至900亿元人民币。

3月16日，旭辉公开回怼了瑞银报告，给出了风险点回应。3月24日业绩会上，瑞银报告中的一些问题仍是关注热点，旭辉董事会也再次回应。

对于表外负债，旭辉控股CEO林峰表示，2021年末，旭辉控股表外负债压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。

对于合作伙伴风险，林峰称有21个项目的合作伙伴出了风险，不过其中已经是尾盘、没有融资需求的项目是14个，只有7个还在开发过程中。所有项目是封闭管理的，即使合作伙伴出了风险，运营层面还是基本正常的。

旭辉华北区域总裁董毅补充，华北区域涉及出险房企的有3个，其中有和花样年合作的项目，已经及时退出，盘活了资金。

以后“穿新鞋，走新路”

地产行业正在进入深度调整期，林中表示，过去的大半年，经历了从未有过的起伏跌荡，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。

对于民营房企、国企的未来发展，旭辉在业绩报告中分析称，预计国企地产开发商在整体房地产市场占比达到70%，民企占比约30%。

应对新的形势，旭辉正在改变。林中说要“穿新鞋，走新路”，进入第三个五年战略，未来不太会关注规模，而是追求发展质量，走低负债、轻土储、高效率的经营模式。过去关注规模，以后要关注经营效益、核心利润、关注RO，关注为股东创造的经济增加值EVA。

债务压力导致近几年来房企“爆雷”事件不断。林中表示，未来将继续降低负债水平和融资成本，提高旭辉的信用评级，8到10年，旭辉要将净负债率降到30%以内，对标港企。

一场发布会，林中爆出不少金句，对于当前房地产行业冬天，林中则称，只是冬天不是末日，冬天已经来了，春天还会远吗？他认为目前房企进入了良性循环，不管国企还是民企，三好生的企业会胜出，未来财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业就会胜出。