并购“不差钱”的越秀地产 今年设定了增长7%的小目标

（副董事长、执行董事兼总经理林峰（右）董事长兼执行董事林昭远（中）财务总监兼执行董事陈静(左））

作者丨王迪

出品丨焦点财经

从2021年业绩表现来看，三道红线“全绿”、销售额同比增长20%，足以显示国企的抗风险能力。对于2022年，越秀地产则略显谨慎：销售额1235亿元，同比增长仅7%。

与当天年报一同公告的还有一条人事变动：张贻兵接替欧阳长城，获任越秀地产非执行董事。公告特别提到一句话：委任张先生为非执行董事，将促进本集团与广州地铁在现有及未来房地产开发项目的合作。

第二大股东“护体”，“背靠大树好乘凉”。此时，任何一家暴雷的民企，对越秀地产的现状或许可以用“眼红”来形容。

所以，在业绩会上，面对记者关于“收并购资金铺排”的提问时，越秀地产管理层直言：“钱不是问题”。

2021年越秀地产年报发布远早于其他房企，这似乎也源于管理层的底气。

年报显示，越秀地产2021年营业收入约为人民币573.8亿元，同比上升24.1%；核心净利润上升约为人民币41.5亿元，同比上升3.2%；权益持有人应占盈利约为人民币35.9亿元，同比下降15.5%；毛利率约为21.8%，同比微降3.3%。

对于未来房地产市场，管理层则有自身预判，“去杠杆持续，不利于行业发展的政策不会出现。在房企接连暴雷之后，竞争会趋于理性。”

“从两会来看，中央对房地产市场定调形成支撑，对新市民的需求提出了保障，预计房地产市场在规模上会达到顶点。未来城市会出现分化，一二线市场保持稳健，远郊及三四线城市影响会大一些，政策端趋于稳定。”

2022年，越秀地产可售资源2146亿元，管理层强调，即便行业比较艰难，越秀地产2022年的派息政策也会保持在30%—40%之间。

谈收并购：钱不是问题

今年按40%投资强度进行

作为国企，越秀地产已经进入“接盘侠”的角色。今年1月，越秀地产2亿元接盘花样重庆渝北区新山和悦项目，也曾参与洽谈恒大香港总部事宜。

针对未来的收并购计划，越秀地产管理层表示：“资金不是问题，目前正在积极研究，也在洽谈，如果有合作，会进行披露。”

据了解，去年越秀参与合作的项目形式多样，多涉及央企及当地国企，就目前来看，大部分项目正常推进。

对于未来收并购参与资金，管理层称：“目前运作资金还不是很明确，担投资口会按照40%的投资强度进行，视各种渠道来选择，项目筛选比较重要，主要看标的，目前并购是非常好的机会。至于收并购的标准，起码要和越秀地产布局城市有重叠度，钱不是问题，有好的机会可以推荐。”

近日，中央地方政策频频，限购端已有放松迹象，金融端利息按揭水平目前也有所下调。管理层预测称，一系列政策有利于市场回暖。2月份因为春节原因，房企销售下滑比较大，三四月份会有回暖。

此外，就新任非执行董事履历来看，这对于越秀地产的外拓也形成既定优势。

据了解，张贻兵沟通协调和经营外拓能力强，擅长行政管理、资本运作，在企业经营管理方面有丰富的经验，曾参与地铁房地产业务管理，聚焦土地收储、项目开发和商业物业经营，在房地产项目开发和管理等方面有较强的综合统筹能力。

三道红线“绿档”

已于国内外金融机构沟通

就“三道红线”来看，2021年越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现了三道红线零踩线。

对于净负债率的进一步下调，林昭远解释为，现金及权益同比增长让净负债率下调了0.4%。

对于今年的融资策略，陈静则表示，会按照结构比例，支持集团整体发展状况，目前融资形势对国企有利。此前，越秀地产已经与境内境外金融机构进行了一些沟通，有可能针对整体外部环境及实际情况进行调整，对高成本融资进行相应的调整。

事实上，越秀地产也在积极拓展多元融资渠道和方式，强化资金管理，持续降低融资成本。

2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低；于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。越秀地产平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。

在现金流方面，截至2021年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币405.0亿元，较年初上升8.6%，资金流动性充足。

此外，越秀地产也在通过资本运作赋能业务，双管齐下。

去年上半年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，截止2021年12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。通过分拆物业上市，所得款项净额约港币19.6亿元。去年下半年，越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，越秀地产—越秀房托双平台互动模式形成常态化。

管理层称，越秀地产和基金过去几年一直保持双平台互动，促进开发、运营及金融化，国际金融大厦进入基金平台，对于两个平台带来比较好的正面，形成了接近500亿的规模效应。

“写字楼在疫情保持比较好的韧性，以基金互动方式，在广州是比较稀缺的资源。未来也将按照‘成熟一个做一个’的策略进行。”

今年拿地预算457亿元

侧重产业基础好、有改善需求的城市

“拿地预算457亿元，强度在40%，积极采用的方式“6+1”。在节奏上，会进行有质量的投资，‘蛋糕”本身就这么大，投资的选择会倾向于地产业基础好、有住房改善需求、安全边际比较高的城市，保持投资质量。”

对于2022年越秀地产的拿地策略，管理层认为，过于激进及溢价率太高招拍挂项目不会参加，更加关注收并购及合作的机会，以此获得比较好的项目。

据了解，越秀地产多说的「6+1」多元、特色增储模式，即以公开竞拍+TOD、城市运营、城市更新、国企合作、产业勾地、收并购7中拿地方式进行扩储。

管理层则指出，“未来坚持看好大湾区及长三角区域，‘一城一策’‘一项目一策’策略，对大本营广州市场有信心，2022年广州供货及预期销售预计会有10%的增长。”

在土地储备方面，2021年，越秀分别于广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米。

其中，约56%通过非公开竞争模式获取，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%，持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市。

年报显示，截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2,711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.0%。

去年12月，越秀地产通过合作方式取得西安市一幅地块46.55%的实际权益，除此之外，越秀地产还通过竞拍方式取得杭州市一幅地块95%的实际权益。

谈防止大拆大建

旧城及旧村项目顺利推进

除了在运营策略、土储布局及财务端进行优化，越秀地产也正针对不同业务进行优化布局。

去年，住建部发布通知称城市更新迎防止大拆大建，对于众多布局城市更新领域的房企来说产生影响。

对此，越秀地产管理层表示，这对城市更新从拆到建的问题进行了一系列规范，立足整改，会让效率更快一些。越秀地产从2017年成立城市更新部门以来，包括广州、东莞等大湾区已经实现布局，城市更新应该立足于长期打算，短期急不来，目前，越秀地产的旧城及旧村项目推进比较顺利。

针对 TOD项目的布局，管理层表示，在该领域，具有开发能力的企业不是很多，竞争不会太激烈，越秀地产在这一领域中具有一定优势。作为十四五的规划目标，TOD会作为越秀地产重点领域进行关注，未来，越秀地产也将进一步拓展广州领域之外的项目，进行重点铺排。

2021年，越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截止2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。

越秀地产TOD项目保持稳健，全年共实现合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%，其中，星图TOD实现35.0亿元、星瀚TOD实现40.0亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

除了深耕自身优势领域，越秀也在积极布局火热的大健康领域。

对此，管理层指出，目前康养项目有20个项目。在接连收购深圳银杏和无锡朗高之后，越秀康养实力倍增。此次收购之后，越秀康养的医养机构产品线新增了越秀“朗高”系列，形成越秀康养、朗高、银杏三大品牌，未来康养将形成立足湾区及长三角的总体策略。

目前，越秀康养在广州占据荔湾区、越秀区、海珠等老城区，总经营的项目有21个，床位数达到8000个。

"今年，越秀地产将按照‘一城一策"精准投放，‘商住并举”，实现可持续发展，投资策略进行现金流，风险及收益相匹配为准，以销定投，保供货、 保销售、 保回款，实现保持财务健康，保持有质量地增长，且有信心完成今年目标。"林峰称。