越秀服务林峰立下FLAG:2022年外拓面积翻番

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“收并购及外拓‘两条腿’走路，今年的外拓面积要比去年600万方实现翻倍增长。”在3月3日举行的越秀服务（06626.HK）业绩会上，管理层称，越秀服务将保持未来三年内实现1亿平方米在管目标，注重收并购，同时避免盲目扩张。

就在同日，越秀服务公布2021年全年业绩，营收19.18亿元，同比增长64.2%；归属股东净利润3.59亿元，同比增长80.6%；毛利率35.0%，同比增长0.5个百分点；每股基本盈利为人民币0.27元，同比增长35.0%。多项“飘红”业绩为去年实现上市的越秀服务增色不少。

其中，非商业物业管理及增值服务所得收入为人民币14.25亿元，同比增长75.7%；自商业物业管理及运营服务所得收入为人民币4.93亿元，同比增长38.2%。

就在8天前，越秀服务管理层换防，张建国接替吴炜出任越秀服务执董兼行政总裁。从越秀地产公司派遣至物业公司，46岁的张建国亮相当日业绩会现场。

与此同时，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰、执行董事兼常务副总裁毛良敏、财务总监陈冬鹏、资本运营总监万思蕴一同出席业绩会。

对于股权激励，管理层称，正在推动股权激励方案落定，上报管理机构，审批之后才能实施，会按照国家管理要求，在制度范围内争取更多的红利。派息率方面，今年将不低于30%。

在流动性问题企业中，有3-5家正洽谈收并购

对于目前是否为物业收并购的好时机，林峰指出，目前物企价格及估值有一定回落，越秀服务一直在接洽物企，注重收并购标的质量。其中，目前出现流动问题的企业中，有3-5家正在接触、洽谈。

“标的的选择一直按照越秀服务的投资标准，目前还没有谈定的项目，如果有，会进行公告披露。”

对于标的选择，林峰则指出，一方面考虑项目规模及盈利前景，另一方面，区域、位置，标的所处的城市及居民消费潜力、楼盘生产的质量、后续维护等方面也会做充分的考量，希望抓住收并购的机会，同时避免盲目扩张。

凭借“地铁+物业”TOD模式，越秀服务在物企纵横下走出了一条新路，也一直在拓展广州市以外市国资系统的“朋友圈”资源。

在内生方面，越秀地产和广州地铁的发展带来稳定的业务增量；外拓方面，组建拥有资源和渠道的投拓团队，快速进行全国化拓展；收并购方面，凭借国企背景优势，整合广州市国资系统的物管资源。

年报显示，去年，越秀服务全年实现在管面积 3,887万平方米，同比增加19.1%；全年新增在管面积796万平方米；合约面积 5,838万平方米，同比增长17.0%。在管项目251个，合约项目315个，覆盖大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的26个城市及香港。纵观三年，管理面积及合约面积实现稳步上升。

不仅仅依靠母公司的自身供给，越秀服务也在不断通过外拓寻找自身内生力。

在外拓方面，越秀管理层称，2022年，越秀服务的外拓面积要比去年600万方实现翻倍增长，三年内实现在管面积1亿平方米目标不变。

年报显示，越秀服务新签约的项目71个，新增合约建筑面积10.2百万平方米，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态，推进多家合资公司成立，促成当地项目承接与发展。

对于行业格局，越秀服务管理层则认为，虽然受上游地产行业影响整体，但目前政策对于物业行业趋于利好，包括有物业纳入民生服务、城市服务外延等政策。

毛良敏指出，目前越秀服务基础物管整体表现不错，毛利率为22%，住宅管理费用均价2.8元/㎡/月，写字楼管理费用均价22元/㎡/月，疫情之后，物业行业满意度在提高，同时也在赋予行业新的价值。

推进TOD物管走出广州 未来TOD将占总收入的10%

TOD是基于公共交通站点进行辐射，对于属地性较强的企业来说，想要跻身第一梯队，全国化扩张往往是必经之路。

今年2月9日，越秀服务联手福州地铁，拿下首个湾区外TOD综合物管项目。去年2月，广州地铁入股越秀服务，成为战略投资者。2021年12月31日，越秀服务与青岛地铁物业达成的战略合作，探索湾区外综合物管服务延伸，越秀服务正在通过地铁方式实现“走出去”的战略。

在业绩会上，管理层称：“TOD今年的增长目标为15%左右，随着其他业务板块的快速增长，未来TOD将占到越秀服务整体总体收入的10%左右。”

据了解，越秀服务已经与重庆、长沙、昆明、南宁和青岛等城市的地铁公司建立业务联系，积极推进战略合作，为TOD物业管理模式在大交通服务领域发展奠定基础。

“目前，越秀服务在广州全市管理规模占到三分之一，广州市还有三分之二市场还可以拓展，未来将争取积极参与。“

年报显示，截止2021年12月31日，TOD在管面积570万平方米，合约面积610万平方米，年内新增合约面积110万平方米。自TOD物业管理所得收入为人民币238百万元，占总收入的12.4%。

此外，在写字楼方面，越秀服务新增多个写字楼项目，商业运管业务稳健增长，外拓新增广州粤传媒大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等写字楼项目。

截至2021 年12 月31日，集团商业在管面积3.3百万平方米，合约面积5.3百万平方米，年内新增合约面积1.7百万平方米。年内，商业物业管理及运营服务的收入为人民币493.2百万元，同比增长38.2%。

“在商业模式方面，TOD模式是越秀服务的优势，因为福州地铁2号线业务，正式走出广州，未来将与福州地铁开展更多后续深度合作，积极对外拓展轨道交通配套服务的物业管理专项服务项目和综合管理项目。”管理层称，未来对于越秀服务的的定位是，以广州为中心，深耕大湾区，进一步巩固和完善“1+4“区域布局。

此前，在中期业绩时，越秀服务管理层曾说，未来公司TOD物管将不仅仅局限于地铁业务，很有把握“借船出海”，走出广州。

扩围服务边界

就去年年报来看，越秀服务新增业务正在呈现良好态势。年报显示，年内社区增值服务收入同比大幅增长228.8%至人民币 442.0百万元。

去年，越秀服务新增美居业务，通过整合在线线下产业链资源，为客户提供硬装+软装+一步到家+焕新改造一站式定制化解决方案。此外，集团迭代「悦汇时光」社商品牌，升级业态组合。

“目前越秀服务在TOD有一定的行业服务壁垒，除了将TOD做优做强之外，也会拓展其他领域服务。未来，越秀服务将重点坚持做住宅、商业、大交通、城市服务四大业务，加大对高端写字楼、社区商业、社区增值服务等方面的投入。”

在社区增值服务层面，越秀服务管理层则表示，未来将在美居业务、社区新零售等多元化产品中发力，为更多B端企业提供更好的服务，提升社区增值服务毛利率。

“社区增值服务涉及到很多方面，包括老百姓的衣食住行，物业的租售、二手转售、居民消费，去年社区增值服务实现228%，预期在2022年会有比较好的增幅。”

城市服务方面，越秀服务已经深耕无锡老旧城区改造项目。管理层称，未来将加快在河道治理等城市公共建设业态的布局，包括在城市公共建设、城市环卫一体化、改管一体化、政府共建服务等方面持续发力。