下调！首套房5.4%、二套房5.6%！

2月21日，《中国银行(行情601988,诊股)保险报》从广州地区的银行获悉，工、农、中、建、交、邮储六家大型银行下调广州地区房贷利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6%（LPR+100BP）下调至5.4%（LPR+80BP），二套房优惠审批利率从此前的5.8%（LPR+120BP）下调至5.6%（LPR+100BP）。

据初步测算，根据上述政策，贷款300万元、25年期，等额本息还款，首套房贷购房者每个月可以少还月供约358.31元，累计可少还10.75万元；二套房贷购房者每个月可以少还月供约361.73元，累计可少还10.85万元。

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供需因素驱动

2月21日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR。

其中，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。不过随后，广州地区六家大型银行下调房贷利率20个基点，步调一致，引发市场关注。

对于广州地区房贷利率出现“松绑”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，LPR改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”的姿态，即在LPR的顶层框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点），各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。

因此，不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非全国层面的“降息行动”。

市场行为的变化，总是受到供需结构调整的驱动。中国银行研究院高级研究员梁婧向《中国银行保险报》介绍，自去年下半年以来，在政策收紧影响下房地产市场快速降温，房地产市场成交下降、价格涨幅回落。其中，广州新建商品住宅环比价格自去年8月开始下降，直到今年1月才开始转正；二手住宅价格环比自去年9月开始持续负增长。

她表示，其实去年广州等地区就出现了下调房贷利率等现象。今年，在房地产市场景气持续偏低、银行房贷额度较为充裕的情况下，房贷利率仍存在下行空间。

“未来这一趋势可能会向更多的城市拓展。”梁婧判断。

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满足“刚需”带动交易

实际上，今年以来，房贷“松绑”迹象已像春天温暖的气候般在全国多地蔓延。

近期，山东菏泽部分银行传出将“首套房首付比例降至20%”的消息（详见本报《首套房“20%首付”回来了？最新回应！》一文）。

对此，《中国银行保险报》从业内人士和相关银行了解到，菏泽市虽没有对首付比例进行统一调整，但个别银行根据自身资金情况和房贷需求情况，结合借款人信用状况、还款能力等做出了经营性差别化调整。

此前，青岛、济南、马鞍山、宁波、南宁、自贡等多个城市调整了公积金细则，内容包括放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。

2022年2月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；本月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐进一步指出，2月按揭贷款利率下降空间加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的状态，这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对于改善市场预期、加快市场成交将发挥更积极的作用。

其中，北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降，首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。

“下调无房户首付比例、上调公积金贷款额度等措施主要针对的是首次置业者，公积金贷款政策还与生育政策、引进高层次人才等挂钩，这有利于更好满足刚需等合理住房需求，同时也有助于鼓励生育、引进人才。”梁婧指出。

除了利好“刚需族”，业内人士普遍表示，房贷降息、放款加快将有效促进市场交易恢复，促进房地产企业资金回流，为房地产市场平稳运行和经济稳增长提供助力。

贝壳研究院数据显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约20%，周度房价指数基本止跌。

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放款周期有望再缩短

交通银行(行情601328,诊股)金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹预计，后续各地将可能出台更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施，包括抓住开年政策红利期加大按揭贷款投放力度、对合理住房贷款需求应投尽投，放款周期有望进一步缩短。

不过在房地产行业“去泡沫”的大趋势中，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”总指挥棒下，对于银行业而言，如何平衡房地产贷款集中度管理与满足合理住房需求之间的关系，仍是必须思考的课题。

对此，梁婧建议，对于银行业而言，一是要匹配自身房地产贷款投放能力，加强房贷管理，将资源更多向满足刚需、首套等合理住房需求倾斜。二是把握好房地产市场“租购并举”发展方向，加大住房租赁金融支持力度。三是通过住房资产证券化等方式盘活存量资产，为银行优化信贷结构释放更多空间。