1-11月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数 11月二三线住宅用地供应放量，惟整体成交依旧保持低位。

观点指数监测的100个重点城市数据显示，11月供应住宅用地1453宗，供应土地规划建筑面积环比增加72.3%，供应土地起始楼面价4023元/平方米，环比下降17.9%。

一二三线城市供应住宅用地数量分别为19宗、452宗、952宗，供应土地建筑面积环比增速分别为-75%、143.1%、67.7%，二三线宅地供应体量上涨明显。

成交方面，11月100个重点城市成交住宅用地523宗，成交土地规划建筑面积环比增加20.4%，同比减少47%；成交总价环比减少7.0%，同比减少37.6%；成交楼面均价环比下降22.8%，同比增长17.7%。

成交建面环比增长主要由三线城市驱动，月内徐州、乳山、菏泽以及淄博宅地成交市场火热，成交建面远超上月体量。

城市更新方面，据观点指数不完全统计，11月7家企业在城市更新业务上有新进展，其中金科股份公告称拟发行不超过8亿美元债，用于城市更新项目进行融资，进一步落实城市更新扩充土储发展战略。

城市更新政策方面，11月15日，广东省住房和城乡建设厅发布了《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》，进一步加强城市更新项目评估和方案优化，坚决防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏城市历史文化风貌。

房企拿地积极性降低，本土国企成土拍主力

观点指数发布的"1-11月房地产企业新增土地储备"研究显示，碧桂园、万科和保利新增全口径土地储备分别为5202.5万、2771.3万以及2399.8万平方米，处于领先地位。

数据来源：观点指数整理

单月来看，11月前50房企新增全口径土储建筑面积为1200万平方米，依旧处于年内低位。

近期活跃在土拍市场的企业主要以本地国企为主，包括深圳集中供地中大手笔拿地的深圳地铁集团以及深业集团，苏州集中供地底价拿地的苏高新、中建东孚等等。

在当前融资收缩的环境下，多数房企聚集点已经不再是拿地投拓，而是维持现金流稳健以及按时偿还债务，度过寒冬。

从数据上或许更能反映房企的拿地积极性降低，2021年1-11月仅有20家房企新增货值超过1000亿元，与1-9月以来的数据相一致。

二三线土地集中放量，总供应建面环升76%

观点指数监测的100个重点城市数据显示，11月土地供应数量3928宗，其他用地245宗，环比增加1585宗，同比减少1260宗。

数据来源：Wind，观点指数整理

供应土地规划建筑面积29216.5万平方米，环比增加76.1%，同比减少28.7%；供应土地起始楼面价2238元/平方米，环比下降18.8%，同比增长9.1%。

11月单月，一二三线城市供应土地数量为92宗、1163宗、2525宗，供应土地建筑面积为1150.7万平方米、9589.8万平方米、17614万平方米，环比增速分别为4%、140.9%、62.4%，同比增速分别为2.6%、-21.3%、-32.2%；供应起始楼面价为5642元/平方米、4462元/平方米、1279元/平方米，环比增速分别为-34.5%、-17.6%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、97.7%、-23.5%。

住宅用地方面，11月单月，100个重点城市供应住宅用地1453宗，供应土地规划建筑面积13703.3万平方米，环比增加72.3%，同比减少32.7%；供应土地起始楼面价4023元/平方米，环比下降17.9%，同比增长22.6%。数据来源：Wind，观点指数整理

其中一二三线城市供应住宅用地数量为19宗、452宗、952宗，供应土地建筑面积为193万平方米、5006.7万平方米、8260.4万平方米，环比增速分别为-75%、143.1%、67.7%，同比增速分别为-44.8%、69.2、33%；供应起始楼面价为25618元/平方米、8114元/平方米、2125元/平方米，环比增速分别为119%、-8.9%、-6.4%，同比增速分别为12.9%、41.9%、-16.2%。

一线城市仅有北京和广州供应住宅用地，二线城市则以武汉、重庆、济南、杭州为主，三线城市的供地主力分别是淄博、菏泽、驻马店以及遵义。

土地成交继续走低，三线宅地涨幅明显

成交方面，11月土地市场依旧低迷，成交总价和溢价率均处在地位。

数据来源：Wind，观点指数整理

具体而言，11月100个重点城市成交土地数量1600宗，环比减少29宗，同比减少995宗；成交土地规划建筑面积11069.3万平方米，环比增加6.2%，同比减少37.8%；成交总价2836.1亿元，环比减少8.5%，同比减少37.3%；成交楼面均价2562元/平方米，环比下降13.9%，同比增长0.7%。

住宅用地方面，11月100个重点城市成交住宅用地523宗，成交土地规划建筑面积4582万平方米，环比增加20.4%，同比减少47%；成交总价2327.9亿元，环比减少7.0%，同比减少37.6%；成交楼面均价5080.5元/平方米，环比下降22.8%，同比增长17.7%。

数据来源：Wind，观点指数整理

分城市能级来看，11月住宅用地成交建面环比增长主要由三线城市驱动，月内徐州、乳山、菏泽以及淄博宅地成交市场火热，土地成交建面分别为384.4万平方米、205万平方米、204.6万平方米以及124.7万平方米，远超上月成交体量。

二线城市共有南京、苏州、宁波、无锡、郑州5个试点城市进行集中供地，整体住宅用地成交体量小幅下跌。

此外，11月一线城市深圳和上海也相继进行集中供地，但是由于深圳出让土地数量仅有11宗，数量较少，而截至月底上海出让的地块多是租赁住房用地以及征收安置房用地，楼面价格较低。因此，相比上月进行集中供地的北京以及广州，11月一线城市整体成交总价环比降幅明显扩大。

深圳集中供地收金368亿，深铁斥资178亿拿地

数据来源：Wind，观点指数整理

以住宅用地成交总价来看，11月深圳、苏州、南京、无锡以及上海5个集中供地城市名列前茅。

其中深圳累计成功出让11宗住宅地块，成交土地规划建面191.6万平方米，总成交价368.4亿元。

数据来源：观点指数整理

从11月全国涉宅用地成交总价数据来看，前10地块有5宗位于深圳，3宗位于苏州，南京和无锡各1宗。

最贵地块是深圳地铁集团竞得的深圳南山区招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角地块，成交价格87亿元。

该地块用途为建设二类居住用地和教育设施用地、文体设施用地，建筑面积39.7万平方米，宗地住宅部分拟建设"普通商品住房+出售型人才住房"，采取"三限双竞+摇号"规则挂牌出让。

数据来源：观点指数整理

除了上述南山区地块之外，深圳地铁集团还在此次集中供地中还斩获另外4宗地块，5宗地块合计斥资178.5亿元。

值得注意的是，深圳地铁集团竞得5宗地块均要求建造"普通商品住房+公共住房"，其中南山招商街道地块以及龙岗园山街道地块要求建设出售型人才住房比例不低于50%，未来将打造成轨道物业标杆项目。

金科拟发城更美元债，广州明确防止大拆大建细则

来源：观点指数整理

城市更新方面，据观点指数不完全统计，11月7家企业在城市更新业务上有新进展，其中中国奥园、凯德集团分别与中旅投资、苏州工业园签订了战略合作协议，方圆集团、合景泰富等企业也中标了新的旧改项目前期服务商或旧改项目实施主体资格。

值得注意的是，月内金科股份公告称，拟发行不超过8亿美元债，用于城市更新项目进行融资。此前金科更加专注于物业开发，从市场上获取的仅有西安冯家滩村城改项目、郑州中原区段庄、郭厂、冯湾、道李城中村改造项目（一期）用地等少数城市更新项目。

但今年以来，金科确立了城市更新扩充土储的发展战略，并已经与海伦堡、华远地产以及成都金牛区签订了城市更新业务上的战略合作协议，此次融资计划正是金科进一步落实城市更新发展战略的重要动作。

城市更新政策方面，11月15日，广东省住房和城乡建设厅发布了《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》，其中明确提到，严控城市更新项目大拆大建现象，片区或项目内拆除建筑面积须小于现状总建筑面积的20%，拆建比必须少于2，村民就近安置率应大于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%；严格保护历史建筑，加强对古树名木的保护、加强超高层建筑规划建设管理等提出详细要求。

本次广州省住建厅发布文件，旨在进一步加强城市更新项目评估和方案优化，坚决防止大拆大建、滥砍滥伐、破坏城市历史文化风貌。这会使城市更新市场更加规范化发展，房企在改造进程中必须兼顾营运利润以及社会责任。