香港传真 | 北部都会区、填海、短期供应 林郑第五份施政报告的重心

观点地产网 近日，特首林郑月娥发表了她任期内的最后一份《施政报告》。

根据基本法规定，香港特别行政区行政长官每届任期是5年，每人只可以连任一次。林郑月娥即将在明年6月份结束她的任期。因此，这份最新的施政报告也被认为是承上启下的成果结晶。

“4年多前就任特区行政长官，深感任重道远，既是我公务生涯内最大的荣耀，也迎来了人生中最大的挑战。”在林郑月娥任内，从修例风波到社会事件，再到新冠肺炎疫情的冲击，均给这座实践“一国两制”的城市带来挑战。

如今秩序恢复正常，疫情控制也有稳定迹象……借用任内第五份施政报告，林郑月娥希望为香港谋划一个更光明的未来。尤其是房屋土地，这一直是困扰香港人民、阻碍社会发展前行的老大难问题。

在去年第四份施政报告中喊出“安得广厦千万间？”如今林郑月娥似乎已经找到答案，或者说有一个可行性很高的框架和计划。

经济重心

180多年来经历政权交迭，从来与国际接驳的香港，由一条地瘠山多的小渔村发展成为高度繁荣的自由港和国际大都市。

而它又以香港岛为发展主轴。自1841年1月27日因受英军强占而开埠，香港岛便是英国殖民统治者管理香港的治理重心所在。据了解，香港岛是香港开埠后最早获得发展的地区，第一座城市维多利亚城、第一条街道好莱坞道，以及主要的商业贸易及行政中心均在此处。

即使后来九龙、新界被割让，但香港的政治经济重心从来围绕在维多利亚港两岸开展。过去人才，资金的流动一直是由北向南流转。

“维港已经发展了一百多年，一直是香港的经济重心”林郑月娥将香港南部以中环为核心的香港岛、九龙等区域称为“维港都会区”。

在她看来，过去超过半世纪，从英国殖民统治时期到回归后，为了满足香港人口增长和经济发展的需要，香港政府已在新界进行了大量城市规划的工作，包括早期的荃湾、沙田、大埔、屯门等新市镇，以及近年的古洞北、粉岭北、洪水桥等新发展区。

但它们的发展或多或少存在缺陷，林郑月娥将其归纳为：未能达致职住平衡、自给自足的目标。“纵使新界实际居住人口贴近估算而不断增长，但就业机会的提供则并不理想，导致大批新界居民仍每天往返维港都会区工作。”

在10月7日举办的《行政长官2021年施政报告》联合电台电话节目中，就有不少香港市民对此提出了意见。

林郑月娥承认：“职住不平衡使社会整体消耗大量时间及资源在出行交通之上。”在去年的施政报告中，她就曾提出要推动交通基建，落实建造多条联系南北区域的地铁线路。

但如何整体提振新界的经济活力？尽管毗邻深圳，但新界区域的经济似乎一直难有起色，在这种情况下，香港又如何落实十四五规划中的目标？

“香港是一个规模较小的外向型经济体。”林郑月娥表示，为了未来发展香港一定要积极融入大湾区，往北寻找机遇。据了解，今年施政报告的题目就为“融入国家发展大局”。

为了扭转上述局面，她提出了一个新概念--北部都会区。

北部都会区

今年的施政报告，林郑月娥将很大篇幅落在北部发展上。对此，她还领导撰写了一本报告书，专门描画北部都会区的发展策略。

资料显示，按照施政报告的说法，都会区不是指一个有法定地位或规范，以行政界线所划定的区域，而是因地理特征、经济功能、生态环境、交通联系及发展政策等因素的相互作用所形成的一个具规模的城市空间。

其包含元朗区和北区两个地方行政区，占地面积约300平方公里。其中，元朗是香港十八区中位置最西北的区，而北区为香港十八区里面最北的区域，两个区涵盖了香港和深圳的全部陆路交界，文锦渡、罗湖、沙头角等七个跨境陆路口岸都坐落在两区境内。

具体而言，北部都会区包括天水围、元朗及粉岭/上水等已发展成熟的新市镇及其相邻乡郊地区，并有六个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，包括古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和新界北新市镇。

按照规划，北部都会区将新开拓约600万平方米房屋及经济发展用地，以创新科技为经济引擎，最终通过新增65万个工作职位（当中约15万个为创科产业职位），吸引250万人口来此定居。

而目前，元朗和北区只有11万个就业岗位，但却有39万个家庭在此落户，即90-100万个居民，职住平衡问题严峻。

“希望将它建设为适居、宜业、旅游功能兼具的区域。”林郑月娥解释，北部都会区的创立，并不意味着经济重心将北迁。未来北部都会区将与维港都会区并行发展。“65万个职位对应250万人，能够自给自足，还有一些可以去深圳前海上班。”

因此在土地方面，林郑月娥提出要优化经济用地的规划和设计，采取积极措施吸引以创新科技为本的产业链企业落户进驻北部都会区，提供当区就业机会。

为此，北部都会区未来将借落马洲管制站原有土地和毗邻的部分鱼塘和乡郊土地，加上新田/落马洲发展枢纽内原有用地规划，合计增加约150万平方米土地作创科用途，并以此为基础构建新田科技城项目。

同时，将在洪水桥/厦村设立新界北现代服务业中心，并在与前海隔湾呼应的流浮山建设具规模、地标性的创科设施。

住宅方面，北部都会区目标发掘更多适合发展的用地，扩大连接边境管制站的各个发展枢纽及走廊。具体为扩展洪水桥/厦村新发展区至流浮山及尖鼻咀一带、研究流浮山至白泥一带的发展潜力、扩展古洞北新发展区至马草垄一带及建设罗湖/文锦渡综合发展枢纽。

总的来说，这些措施估计可提供的住宅单位为约16.5万至18.6万个。林郑月娥测算，加上目前北部都会区内的多个已规划或规划中的发展项目，可提供的约35万个住宅单位，连同元朗区和北区现有的39万个住宅单位，北部都会区整体落成后，将提供达90.5万至92.6万个住宅单位。凭此，250万香港人将在此安居乐业。

填海

据了解，北部都会区是在“一国两制”框架下首份由香港特区政府编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界线的策略和纲领，规格很高。

林郑月娥在报告中，多次提到要大刀阔斧执行此计划。为此，要改革一系列行政机制及工作流程，未来下届政府还预计要设立副司长职位，负责领导相应的发展计划。

“北部都会区”的诞生，似乎一下子解决了很多香港社会的症结。但该计划的最终落成或需要更多时间，按粗略计算大约需要20年时间，而除此之外如何寻找更多土地供应，对于现在窘迫情况而言或更有讨论的价值。

按香港政府最新估算显示，香港由2019至2048年的土地短缺约为3000万平方米。在今年7月15日的行政长官答问会上，林郑月娥就提到要较彻底地解决香港市民住的问题，“我们需要的不是因时制宜的短期招数，而是持之以恒供应土地的决心。”

如何保证未来持续稳定的供应？林郑月娥的着眼点放在填海。“我们不会放弃，也不会放慢交椅洲的人工岛填海。”其称，该填海计划最快将争取在2026年开始填。

林郑月娥称，成熟的维港都会区未来将依靠交椅洲的人工填海，来提供更多的金融商贸和居住的发展空间，“这里有400万平方米的商业楼面面积，它也是一个很大型的房屋项目。”

据了解，交椅洲人工岛填海是2018年提出的“明日大屿愿景”计划的一部分，除外还有欣澳填海、龙鼓滩填海、屯门沿海发展区等等细分项目。

但“明日大屿愿景”提出至今却遭到大量质疑。最大的争议点在工程造价实在高昂。据了解，“明日大屿愿景”计划整体工程造价约6240亿元，其中交椅洲人工岛造价预估填海成本1400亿元，基建1160亿元，共计2560亿元，占去大头。

对此，林郑月娥回应称：“政府不能放弃交椅洲人工岛的填海工程，因为它在未来20至25年的房屋供应中占有相当大的份额。而且填海造岛所产生的收入可有助于支持其他城市规划。”

她说，政府的填海计划难免有人反对，但香港要向前迈进，就必须向前推进。“我们要香港前进吗？如果我们想要，那么政府必须更加果断和坚定，以便尽管有一些反对意见，但仍要推进各种发展。我不认为有很多阻力。”林郑月娥表示。

除交椅洲人工岛外，施政报告提出，香港政府还将审视涉及约220万平方米的龙鼓滩填海和约220万平方米的屯门西地区等近岸填海项目。“目标是在明年上半年争取立法会拨款启动这项开拓土地的规划及工程研究。”

另外在更短期，林郑月娥提出过去两年政府引用《收回土地条例》已收回90公顷新界土地作发展，并预计政府未来几年收回的土地将高达700公顷。

同时，针对同样是整合和发展新界土地的“土地共享先导计划”，林郑月娥透露香港发展局目前正处理的三宗申请，涉及23万平方米私人土地和拟议的17850个单位，其中70%是公营房屋。

此外，香港政府还计划透过多项搬迁政府设施往岩洞的项目，预计由2027年起将陆续腾出超过40公顷土地；检视一些生态价值较低的“绿化地带”土地，“预计明年中完成筛选并随即展开技术研究。”据了解，香港目前拥有1.6亿平方米的“绿化地带”土地。

还要释放新界祖堂地，“民政事务局局长将与新界乡议局成立工作小组，联同发展局和其他部门，在一年内完成检讨并制订具体修订建议。”另外，还会采取延伸补地价标准化至新界土地、放宽旧工厦重建地积比率及免收整幢改装的地契豁免书费用等几项措施。

“持续推进的大型项目及策划中的项目可望于中、长期提供约40万至50万个公、私营房屋单位。”林郑月娥预计，加上在北部都会区可供兴建的房屋单位，2031-32年后的下一个十至十五年，全港房屋供应可高达56.5万至68.6万个。

短期供应

但就算相比需要20年来落实的北部都会区，香港将加快推进填海。交椅洲人工岛的填海工程最快还需在2026年才开始填海。直至最终楼宇落成，市民入住，前面几年甚至十几年的房屋供应怎么办？

林郑月娥在施政报告就提出，将采取多项措施，包括侧重公营房屋的土地分配、构建置业阶梯、把“居者有其屋”售价与巿价脱鈎、立法规管“劏房”租务、为长时间轮候公共租住房屋（公屋）并符合资格的申请人提供现金津贴和兴建过渡性房屋等……上面很多工作，在近年来均有不同程度的开展。

林郑月娥在施政报告中展现了现阶段的成果，其中在未来十年（即2022-23至2031-32年度），香港政府已觅得约350万平方米土地来兴建约33万个公营房屋单位，足以满足十年期预计的30.1万个公营房屋单位的需求。

而私营房屋方面，林郑月娥提出将争取未来十年准备好约170万平方米土地，透过卖地或铁路物业招标为市场提供可兴建约10万个单位的用地。

同时，香港政府还会慎重考虑重建公共屋邨，目前纳入研究范围的项目有西环邨及马头围邨两个。这两个公共屋邨的楼龄都在60年左右。

过渡性房屋方面，林郑月娥透露，运房局已觅得足够土地提供原先承诺目标的1.5万个单位，目前计划再扩容多5000个单位，令整体供应在未来几年可增至2万个。

另外根据施政报告，若获立法会通过，“劏房”租务管制条例会于明年1月生效，为“劏房”租客提供合理及有效保障。

至于上述规划对楼市的影响，施政报告发布已有日余，社会各界反响热烈，不少专业人士均对此提出了自己的看法。包括中原集团施俊嵘就称，新发展区和新建铁路都会带动附近区域的楼价上升。

“只要经济保得住，租金有支持，我觉得楼价是不会跌的。过去一段时间1000万以下的房子比较有支持，因为政策允许借更高成数的按揭。”他提出对香港未来的楼市呈乐观态度，因为新施政报告并未提及收紧相关政策。