“分手”万达后 融创选择华住的控成本心思

在上月初“分手”万达后，融创文旅牵手华住的消息在10月9日落下实锤。融创计划将旗下西双版纳、广州、成都等11个城市的22家酒店授权至双方合资公司永乐华住管理。

据融创官微，其22家酒店包括融创终止与万达酒店管理协议的21家酒店及哈尔滨融创万达嘉华酒店，均会换牌成为永乐华住旗下品牌酒店。

有关华住集团，据了解，其在16个国家经营着近6900家酒店，在国内，旗下酒店覆盖豪华型到经济型，包括禧玥、花间堂、诺富特、美居、桔子水晶、全季、星程、宜必思、汉庭、海友等。此外，2010年曾在美国纳斯达克成功上市。

损失1.33亿终止与万达的合作，牵手华住，融创有自己的考虑。

与华住的合作

常规而言，房企管理酒店资产一般有三种选择：自设品牌自主运营、托管大型酒店管理集团以及成立合资公司。

融创并不擅长于酒店管理，2017年“世纪交易”中以438.44亿元的对价接下万达的酒店资产包后，全托管予万达管理。合同约定，项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持。

也就是说，从合作性质上看，融创作为“业主”，而万达则是作为管理方，要么前者向后者缴管理费，抑或后者向前者收缴租金，而后收益自占。但融创与华住的合作则是借助双方各自在资产和经营管理上的优势。

融创中国执行总裁兼融创文旅集团总裁路鹏表示，“22家融创酒店授权永乐华住管理，将进一步发展和壮大合资公司，相信也会由此获得经营业绩和文旅酒店板块综合运营能力的提升。”

华住集团执行副总裁暨全球高端品牌事业部CEO夏农表示，“此次22家酒店的加入，对于公司而言具有里程碑意义，标志着合资公司在高端市场取得的又一个重要进展。”

这也曾是万达和凯悦、洲际、希尔顿等国际酒店管理集团合作的方式。彼时，万达负责酒店前期的投资和建设，外国伙伴则负责酒店的运营管理。而后万达便在吸取经验后解除合作，开始自我输出品牌和管理能力。

对于融创，这一步仿佛不是最终目的。路鹏称，未来会充分发挥在酒店板块内的已有资源和品牌价值，进一步提升经营业绩，紧密联动主题娱乐、商业、冰雪等业态板块，凸显整体协同效果。这意味着，酒店与文旅有协同作用。且除了高端酒店业务之外，近来发布的融创小镇还包括民宿等泛酒店业务，也不着眼于单一地仅输出高端酒店品牌和管理。

融创与华住的合作走向会否与上述相似，尚未可知。但可见的是，大为缓解了成本压力。

控成本心思

和华住的合资公司今年3月就已成立，和万达的分手也并非毫无征兆。文旅资产沉淀，资金压力渐大，控成本成为重要的考量。

在2017年与万达的重磅交易之后，融创文旅方面资产开始沉淀。据2021年报，文旅方面资产占总资产比约12%，但收入仅占比1.7%。好的一面是，万达的资产包中80%是宅地，文旅城住宅亦可产生销售收入。

文旅业态是融创面向未来十年的聚焦点，前期投入较大，但目前盈利较为困难。

融创购买万达物业的438.44亿元中还包含部分贷款，现在酒店的盈利还不够还利息，同时，还要给万达交酒店管理费。

据2017年融万的交易合同内容，除了项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持，融创方面每年每个项目需付5000万元品牌许可使用费给万达。该份酒店管理合同期限是20年，即应到2037年到期。据相关统计，这笔管理费总计达130亿元。

对于融创来说，放弃万达的服务，财务压力能够有所缓解。而另一方面，与华住合作，各占50%股权成立合资公司则更为划算，在管理费用和收益上不论以哪种方式计算，相比于和万达的合作，在应付账款上都要少很多，还能增加营收数据。

从宏观上看，自“三线四档”政策下来之后，房企为适应环境趋向于在资金上开始加大销售和回款，保证足够现金，融创也不例外。

2020年上半年，融创净资产负债率为149%、现金短债比为0.86，这两项指标均踩线。尽管半年后转绿，剔除预收款后的资产负债率76%，尚未达到监管要求，仍踩线一条。

“下半年房地产市场仍会比较惨烈，销售压力很大。”孙宏斌在2021年半年报发布会上称。近日融创绍兴分部向当地政府发出求助信，称网签进度受阻，其现金流流动性碰到障碍和困难，尽管是乌龙事件，但据其官方回应，腹稿内容也确实希望加快网签进度。

可见，不管从事件本身，还是外部环境，企业都面临着资金压力。若要缓解压力，从销售端来看，销售回款尚且跟不上钱流出的速度，企业也无法把控市场。而在经营端，虽然资金压力大，控制成本、更加小心精细地运营则可以缓解企业处境，留有更多余地。但对于文旅业务，不能追求业绩，又需要大投入，这是融创需要考量的重要因素。

综上，与华住的合作，既能控制成本，也能提升输出轻资产管理能力，在品牌和收益上更是有好处，放弃1.33亿元终止与万达的协议，不失为一次有性价比的选择。