华夏幸福回复问询函：房地产业务毛利率存在进一步下滑风险

9月17日，华夏幸福基业股份有限公司发布关于2021年半年度报告事后审核问询函的回复公告。

就观点地产新媒体了解，华夏幸福于9月9日收到上交所下发的《关于华夏幸福基业股份有限公司2021 年半年度报告的信息披露监管问询函》 。

针对问询函中提到的公司营业收入大幅下滑的原因及合理性问题，华夏幸福表示，2021年上半年公司实现营业收入210.68亿元，较上年同期的373.72亿元，同比下降43.63%，主要原因系公司产业新城业务，尤其是其中的产业发展服务收入大幅下降所致。

关于产业发展服务收入下降的原因，华夏幸福表示，原因主要在于：一是受公司流动性风险影响，大部分委托区域当地政府担心产业新城区域后期可持续履约能力，暂停了产业新城项目的相关结算工作，在没有取得政府确认收入文件的情况下，公司无法确认产业发展服务收入，是导致产业发展服务收入下降的主要原因。

其次是受公司流动性风险影响，公司全面压缩投资，产业新城投资锐减，对入园企业承诺的土地整理、配套设施建设等进度滞后，导致新入园企业实际落地有所延迟，企业延迟落地导致后续的产业项目开工、投产均受到影响，产业发展服务收入结算资源大幅减少。

三是受国内疫情等因素影响，入区企业投资放缓，已落地企业未能及时开工建设，已投产企业近期投资生产缓慢，另外企业自身受产业环境影响也不愿扩大投资规模，导致产业发展服务收入结算资源较少，上半年入区企业签约规模也大幅下降。

此外，产业新城业务中的基础设施建设、土地整理、园区运营维护业务收入同比下降，主要系新收入准则适用后(2020年1月1日起适用)，该类业务主要按照一段时间内履约进度确认收入，即根据当期投资分期确认收入，2021年上半年受公司流动性风险以及国内疫情等因素影响，产业新城投资锐减，进而造成收入确认较同期有所下降。

对于公司收入是否存在进一步下滑的趋势及风险，华夏幸福表示，自出现流动性风险以来，公司千方百计竭尽全力维持公司正常生产经营，但流动性紧张局面如进一步持续，将对公司正常业务的开展，如投资、项目开发、收入确认等可能产生一定的负面影响。

针对公司毛利率大幅下滑的原因及合理性问题，华夏幸福回复表示，2021年上半年公司整体毛利率5.29%，较上年同期的46.93%，同比下降41.64个百分点，主要系本期产业新城业务及房地产业务毛利率下降所致。

其中，产业新城业务上半年毛利率4.5%，较上年同期的58.9%，同比下降54.4个百分点，主要系本期毛利率较高的产业发展服务收入大幅下降，占产业新城业务收入的比重也随之大幅下降所致(2020年上半年占比66.56%，2021年 上半年占比3.67%，同比下降62.89个百分点)。

房地产业务方面，2021年上半年毛利率为5.54%，较上年同期的34.68%，同比下降29.14个百分点，主要受房地产销售价格及成本两方面因素影响。房地产销售价格方面，受环京调控政策等影响，本期该地区部分结算项目销售期价格较之前项目下降幅度大，对房地产业务毛利率产生负面影响。房地产成本方面，本期结转项目因取地成本较高，建安、人工成本持续上涨等因素影响，项目成本相对较高，导致项目毛利率相对较低。

华夏幸福表示，房地产业务方面，一是受行业整体下行影响，如果未来发展趋势持续，整体销售压力会继续加大，叠加疫情反复，尤其是环京地区管控更加严格，销售价格有进一步下降的风险，二是如果原材料及人工成本等持续上升，两个因素都会使房地产业务毛利率存在进一步下滑的风险。

针对财务费用大幅增加的原因及合理性及资本化率变化情况，华夏幸福回复称，2021年上半年公司财务费用56.35亿元，其中借款利息58.28亿(含罚息)，较上年同期增加33.15亿元，主要系本期计入财务费用中的借款利息(含罚息)大幅增加所致。上述计入财务费用中的借款利息(含罚息)58.28亿元，较上年同期的24.59亿元，同比增长136.96%，财务费用中的借款利息大幅增加主要系本期新增已到期未偿还借款的相关利息、罚息，同时叠加借款利息资本化率下降所致。

华夏幸福表示，为化解公司流动性风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支持，在政府协调下成立了华夏幸福金融机构债权人委员会。在政府和债委会指导下，公司积极推进金融债务化解相关工作，积极解决流动性风险问题，为维护公司有序经营提供必要条件。全力以赴进行资源挖潜，提高资产运营效率、盘活存量资源、提高资产价值，减少对有息负债的依赖度。

华夏幸福称，在公司整体脱困方案中，深入开展债权人沟通，努力争取金融机构的谅解和支持，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融资性现金流出压力，合理调整债务到期计划。

存货跌价方面，华夏幸福称，公司2021年上半年计提的存货跌价准备同比大幅增加，主要系受房地产销售价格及成本两方面因素影响。公司持续对存货当前的状态、预计未来销售价格和预 计未来发生成本进行跟踪。2021年上半年，公司管理层根据当前客观情况发生 的变化，基于谨慎性原则，对截至2021年6月30日按照预计可变现净值低于其成本的差额，本期计提存货跌价准备14.01亿元。

针对公司的可持续经营能力和风险提示问题，华夏幸福回复称，现在华夏幸福各项经营工作已逐步恢复，脱困方案的编制和执行加速推进。截至目前公司项目已经基本按计划实现全面复工，2021年交付项目稳步推进中。

华夏幸福于风险提示中披露流动性与债务逾期风险、业绩下滑风险。其称，2021年上半年结转收入的房地产项目主要为2017年、2018年受国家房地产调控政策影响较大的项目，项目毛利率较低。公司未来将继续结转受调控政策影响较大的房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。