富力地产：毛利率进一步下滑，三道红线尽数踩中

8月24日，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，02777.HK）公布2021年半年报。数据表明，2021上半年富力地产营业收入增加了18%，但毛利较去年同期下降了10个百分点。此外，在解决债务压力方面，富力地产也没有取得明显进步，三道红线全部踩中，仍处红档。更让市场暗暗担忧的是，其投资已悄然降速。在债务状况并未得到明显改善之前，富力地产有可能会主动放弃对规模的追求，来换取喘气之机。

毛利率下滑

2021年上半年，富力地产营业收入虽然有所上升，但未能改善毛利率持续下滑的问题，盈利及运营水平还有待提升。

半年报数据显示，2021年上半年，富力地产实现营业收入359.5亿元，同比增长17%，结转面积409.8万平米，同比增长22%。营收和转结面积都取得了两位数的增长，但与部分业绩保持快速增长的房企相比，增速不算很快，表现只能称得上为中规中矩。

与营收增长相左的是，毛利率持续下降，有些出乎市场的意料。据了解，2021年上半年富力地产毛利润率22.3%，较2020年同期下降了11.2个百分点，毛利润率下降幅度较大。

半年报数据还显示，2021年上半年，富力地产毛利率得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点。

其实，近年来富力地产的毛利率水平一直处于下降趋势。2018年、2019年和2020年，毛利率分别为36.4%、32.8%和23.7%。而此番再次下滑，只不过是延续此前的下降趋势而已。

对于地产业务毛利率大幅下降的原因，亿翰智库认为，主要是由于去库存项目占比过高，2021年上半年企业去库存面积为264万平米，占结转销售面积的64%，这类项目主要位于低能级城市或者是尾盘销售，平均毛利润在20%左右，但从上半年交付的新项目来看，毛利润率为29.9%，但由于仅占销售面积的1/3左右，因此无法拉升整体毛利率。

不过机构认为，2021年下半年其毛利率水平有望触底反弹。在未来的半年时间里，确认新项目面积高达470万平米，2021全年结转的新项目占比达70%左右，并有望抬升地产业务加权毛利润率水平，初步预计将回升至25%-29%之间。

三道红线尽踩

在今年上半年，富力地产虽然做了诸多努力，但债务状况仍然未能得到实质性的改善，三道红线悉数超标，仍属红档房企。

其中两个指标有改善倾向，净负债率较2020年底下降了6.7个百分点至123.5%，剔除预收款的资产负债率下降了1.8个百分点至74.9%。但对比监管标准，尚未达到监管要求。此外，富力地产总有息负债下降了163.8亿元，但无奈货币资金同时下降了111.5亿元，致使现金短债比随之下行至0.25倍。据此，截至2021年6月底，富力地产依然三线飘红。

但富力地产对降负仍然抱有信心。在业绩会上，富力地产董事长李思廉再次重申，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。据管理层预测，2021年终货币资金将位于300-350亿元之间，且年底有望达成净负债率达标。

需要注意的是，2021年上半年，富力地产的平均融资成本为7.67%，与2020年底的6.89%相比，上升了0.78个百分点。这主要是由于企业的负债水平较高，偿债能力较弱、发展能力相对偏低所致。

投资降速或牺牲规模

还没有完成降负债任务的富力地产，仍在积极自救。但影响已然显现，投资明显降速。

由于较高的债务状况，在过去半年里，富力地产新增土地较少。数据表明，2021年1-6月仅新增4个项目，新增权益建筑面积55.5万平米，权益投资金额19.5亿元，按14400元/平方米的平均售价来看，新增总货值为80亿左右。

不管是从拿地金额还是新增货值角度来看，在中指研究院推出的“2021年上半年全国房地产企业拿地排行榜”中，前100强名单中均难觅踪迹，这与其千亿级房企身份有些不符。

其实，自2017年以来，富力地产投销比一再下降，2019年公司首次表态要暂缓拿地，投销比从28%降至18%，2021年上半年投销比更是低至4%。

从新增土地方式来看，富力地产转而面向城市更新转化来获取土地资源。或许，从公开市场中拿地成本较高，且盈利空间受到调控限制，并不是诸如富力地产这类急需降负债的企业的第一选择。

其实，这种变化已经在富力地产身上开始显现，其销售业绩中城市更新项目的贡献份额正逐步加重。数据表明，2021年1-6月，随着广州、西安、太原、郑州、石家庄等城市的城市更新项目入市，贡献了146亿元的销售额，占总销售额的22%。

此外，富力地产已经积累了较为可观的城市更新项目规模。截至2021年6月底，其拥有城市更新项目58个，可售建筑面积约3700万平方米，货值超10000亿元，其中98%位于一二线城市。

不过，这种变化可能不利于富力地产的规模扩张。亿翰智库认为，预计城市更新项目将逐步成为该公司业绩主要贡献之一，不过需要提醒的是，城市更新项目转化较慢，长期来看难以保障企业规模快速扩张。

而实际上，在规模与降负债两者之间，富力地产可能选择了后者。2021年预定的目标为1500亿元，较2020年的1387亿元，预计增幅仅8%。2021年1-6月，富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，仅完成1500亿销售目标的43.4%，想要达成业绩目标还需努力。