观点直击 | 许华芳：宝龙要维持30%毛利率（实录）

观点地产网 8月19日，宝龙地产在线上举行业绩发布会，公司总裁许华芳，联席总裁陈德力，副总裁兼首席财务官廖明舜，副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟，以及资本部总经理刘泊旸出席现场。

除了陈德力刚刚加入宝龙一年以外，剩下几人都是跟随许华芳多次出席业绩会的班子，这是一个相对稳定的高管层。

今年年初，宝龙发布了“新五年战略规划”，提出要实现“双百双千”，自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

“宝龙不会勉强为了增长而增长。”许华芳表示，在守住三条红线，遵照国家的各种政策下，公司尽力做到最好。接下来，无论政策层面还是对宝龙来说，都是稳字当头。

许华芳认为，在短时间内宝龙并没有太大的发展压力，很有信心宝龙能维持优于行业的增长速度，现有的土地储备质量跟空间对公司而言是足够的。

千亿销售在即 “一个不错的成绩单”

上半年，宝龙录得总收入约为207.3亿元，同比上升约20.7%；毛利约为72.92亿元，同比增加约14.6%；净利润约为50.77亿元，同比上升约45.3%；公司拥有人应占核心盈利约为25.49亿元，同比约41.8%。

整体来看，宝龙各项指标呈现了稳定增长态势，而许华芳也形容这是“一个不错的成绩单”。

于2021年6月30日，宝龙持有及管理的购物中心已达51家，另管理6家轻资产购物中心，上半年平均出租率达到92.3%，是近3年的新高。

具体收入指标上，宝龙在商业板块虽然一路狂奔，但撑起公司大旗的依旧是物业销售收入，占比近9成，达到184.21亿元，而商业租赁提供租金收入为18.5亿元，占比9%，剩余酒店及其他收入仅有4.6亿元。

销售方面，宝龙上半年完成1050亿元目标过半，实现合约销售额530.39亿元，较2020年同期上升约68.2%；合约销售面积约为338.58万平方米，较2020年同期增加约65.4%，销售单价15665元/平方米。

其中，贡献较大的主要项目位于宁波、南京、杭州、金华及温州，这也与宝龙重仓长三角的战略相吻合，对单一区域的依赖达到83%。

上半年，宝龙整体的去化率大约在62-63%，虽然销售达到了预期，但由于各个银行限额度的原因，销售回款仍然相对以往较弱，仅为76%。

廖明舜透露，宝龙感觉到总体回款比以前慢，相对去年同期会慢大概40天到两个月左右的时间。背后原因是今年红线和银行两个集中度管理，银行的按揭额度非常紧张，预期下半年会有所好转。

下半年，宝龙为这个千亿目标准备了1184亿的推盘货值，合计139个项目，分布在41个城市，仅需要去化率在44%就可以达标。

对于今年全口径的千亿销售目标，许华芳表示：“对今年的销售目标肯定是信心十足。”

据观点地产新媒体了解，宝龙上半年销售权益占比是52%，并表大概是50%，合作项目依旧是宝龙最大的倚仗。

不得不提的是，宝龙不久前曾陷入宋都退地的事件中，从宋都所述，双方签署了备忘录后又放弃合作，所以导致后者无奈退地。

在业绩发布会上，许华芳并没有回应这次的纠纷，而是对宝龙上半年的拿地策略进行了肯定。

避开热点城市 维持30%毛利率

上半年，宝龙一共获取了19宗项目，新增货值510亿元，总建筑面积383.57万平方米，合计土地款188.98亿元，平均拿地成本4927元/平方米，权益土地款121.4亿元，权益比例64%。

在过去，宝龙对于一二线核心城市是极其重视的，这个区域也与年初两集中的土地政策相冲突；从整个土地市场看，一些重点城市的竞拍十分激烈，而宝龙的方案是完全避开，花更多心思在一些相对容获取的城市和项目中。

观点地产新媒体获悉，宝龙上半年整体溢价率仅为3.5%，保持了不错的利润水平。

按照宝龙的拿地模型，一个合格项目必须达到30%以上的毛利率，才能给公司带来利润保障和一定的风险缓冲，

“我们要维持合理利润。”许华芳表示，上半年在整个土地市场很火的情况下，宝龙有策略调整避开最热的地方，扩大了安徽市场的投资，还在大湾区花了不少时间，拿到了广东中山跟佛山两个大型综合体项目。

上半年，宝龙毛利率35.2%，同比稍有下滑2个百分点，但仍属于主流地产商中较为优秀的头部。

目前，整个行业毛利率下降已经成为不争的事实，在土地和楼市政策的夹击之下，留给房企的利润空间十分有限。

对于如何维持这个水平，许华芳认为：“宝龙过去那么多年不拿贵地不借贵钱，保持30%的毛利率还是有信心。”

在整体投资战略上，宝龙贯彻“1+1+N”的方针，主要针对长三角及大湾区两个重点。据统计，在上半年获取地块中，两者占比达到85%；第一核心仍然是长三角，单独占比超过50%。

对于大湾区，宝龙的策略是“只勾地不拍地”，达到预期回报和战略才会去做，主要针对的是大湾区综合体市场的不饱和背后的机会。

除了传统的招拍挂拿地，越来越多暴雷房企的出现也给了市场不小的收并购机会，许华芳很坦然“反正天上掉下来的好东西轮不到我。”

从以往在市场收购以及拍卖回来的项目分析，宝龙认为结果往往不如预期，还要耗费不小的人力物力，往往得不偿失。针对这部分市场，宝龙只会关注，当成一个补充。宝龙最主要的的拿地策略仍然是常规的招拍挂以及政府合作勾地上。

其中，不得不提的就是宝龙首入二线城市佛山和中山，两个项目建面合计89.6万平方米，均为综合体类型的商住地，仅仅这两个项目的土地款就超过66.65亿元。

整体来看，通过商业综合体勾地不仅仅是大湾区，而是成为了宝龙拿地的一个常规武器，在19宗项目中共有7个宝龙广场地块，分别为南京栖霞、苏州常熟、安徽宣城、亳州、滁州、武汉硚口以及广东中山。

目前，宝龙商业已经签约的商业项目全部加起来133个，其中江浙沪占了64%左右，合并安徽省一共占67%左右。而且，自持重资产部分全部集中在长三角和大湾区，南京和广东可聚集比较多项目的地方。

目前，宝龙持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）建筑面积合共约615.49万平方米，较去年末增加约9.1%。

截止上半年，宝龙拥有土地储备总建筑面积约为3780万平方米，其中需要自持的达到18.8%，总货值4759亿元，一二线城市占比达到86.3%，平均土地成本3570元/平方米。

虽然在上半年拿下了不少地块，但财务方面显然不是宝龙主要担心的点，其处于三条红线的绿档。唯一比较危险的是扣除预收款的资产负债率，达到69.98%，距离监管要求的70%仅有0.02%的空间，而净负债率和现金短债比分别为77.8%和109%。

以下为宝龙地产2021年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：关于政策对宝龙的影响，最近也有执行40%的权益销售来买地的传言，公司融资方面有没有收紧？

许华芳：确实我们看到，在过去的三四个月，房地产政策越来越紧，而且越来越细，基本上每周都会有一些新的政策出现。

我的理解是，同行整体共识就是一个稳字，对于宝龙而言也一样，肯定还是要迎接整个政策的大方向。至于未来，我个人理解就是从行业角度来讲，我认为只能拥抱政策，做好自己，提升自己，这才是根本。

我们最近两三个月内部高层开会的重点，第一是要更了解政策，第二，怎么样进一步提升企业竞争力。

刚才讲到今年的目标，我可以很客观的说，今年的目标肯定是信心十足，我们还是会继续努力，做的更好。第二个五年规划，双百双千我们有信心实现。

“双百双千”是给我们团队以及各方面的方向，实现是大概率事件。

现场提问：管理层对土地市场及政策的看法是什么？宝龙往后毛利率的走向如何？

许华芳：对于土地市场，这两个月看到的趋势是会有一定幅度的下降，特别是今年上半年集中供地的城市。

我们一块都没拿，其实看了很多战略区域，算来算去还是上海最好，其他区域都是利润很薄的。我们对土地的看法还是回归理性，如果土地太贵，各种监管又特别严，其实开发商这个生意是不可行的。我的看法是，对于原来地价高的城市还是会适当合理化，这个是我的理解。

从宝龙角度理解，我们要维持合理利润，维持毛利30%以上是公司的策略。只有到30%，才有一定的利润空间，无论是利润保障、风险控制，都会得到很好的体现。

所以我们上半年其实全避开集中供地的城市，但是也拿了19块地，溢价成本是3点，应该是很好的一个体现。

现场提问：现在大概30%毛利率去拿地的话，其实这个增长相对而言是比较难的，因为别的开发商都拿不到。宝龙在这种大形势下怎么平衡？

许华芳：上市十几年，每年基本上都问到同样的问题，怎么保证拿到这么高的毛利？我用十年的成绩告诉大家，还是不错的，也相信我们会继续努力。

第一，我们上半年在整个土地市场很火的情况下，一是避开风头最高的地方，所以我们在长三角扩展了一部分安徽市场。第二，上半年我一直强调在广东购地，所以很开心成功拿到中山跟佛山两个很好的项目。我们那么多年不拿贵地不借贵钱，所以保持30%还是有信心。

还有三条红线和增长的问题，我个人理解行业增长速度肯定要适当稍微调整一下，而且也很明确，逻辑是守住三条红线，按照政策调控情况下，我们能做到多好尽力做到多好，这是基本面。

不会勉强为了增长而增长，但是有信心控制在三条红线的线内，保持优于行业的增长速度。

现场提问：公司现在竞争新的区域，其实资金风险比以前更高，在大湾区买地的策略是怎么样的？

许华芳：我们第一核心是长三角，第二核心是看到大湾区综合体市场的重大商机，所以才会有坚定信心的策略跟战略。

对大湾区，宝龙过去这两年策略非常清晰，就是只购地不拍地，而且会认真算好每个项目的账，达到预期才会做。

广东其实是一个非常成熟的市场，所以从算账的角度应该是很准确的，不会有大的偏离。市场足够大，只要算得准确，满足回报率还是很好的。未来广东还是以购地为原则，没有就不做了，这是一个很清晰的策略。

现场提问：宝龙资产负债表里面，已经建好了还没有交付的、没有销售的房子相对比较多，现在存货情况怎么样？上半年去化率是不是相对比较弱？

廖明舜：资产负债表中已开发未销售的大概有172亿，再加上开发中的613亿，总的数字是785亿。

开发中的物业里，商业大概67亿，住宅530亿，车位大概15亿。已经完工没卖的商业占了86%，住宅35亿，车位50亿；今年新增20多亿已完工未售，大概商业7亿，住宅3亿，车位7亿。

今年上半年去化率62%左右，总的来讲今年1050亿目标中，上半年完成530亿，剩下520亿，推了41个城市、139个项目共1784亿货值，去化率44%就可以达标。

我们现在货源充足，而且市场集中在长三角和大湾区，有信心能够完成任务。

现场提问：公司金融端压力如何？物业贷、开发贷和按揭回款时间是否延长？价格提高多少？对公司拿地开发速度有无影响以及债券端的发行有无压力？

廖明舜：总体来讲，今年三道红线加上银行两个集中度管理，确确实实感觉到总体回款比以前慢，大概是银行按揭额度非常紧张，有些银行已经没有额度了，所以相对去年同期应该是慢大概40天到两个月左右时间。

成本方面，我们没有感觉到太大增长，因为开发贷大概是20%-30%左右，综合成本是5%-6%之间。经营贷一般是10%-15%，基准利率上浮5%-15%，个别可能有20%。抵押额度也在40%-50%之间。

因为宝龙整个预算融资增长控制在绿档范围，加上我们拿地也不是非常积极，所以下半年压力也不是太大。

没兑付的债，境内债确实感觉到发行比较难，特别像宝龙这种纯市场化的发行。今年总的到期是70亿，已经兑付了大概40几亿，剩下大概30亿，可能会在后面9、10、11、12月有两支回售。

境外债发行非常不错，发了五年期美元债，票面是4.9%，综合收益是5.1%，还是非常不错的。从境外债来说，大家对于宝龙还是非常认可的。

另外，我们在境内也提升了商业贷，所以现在整体来讲还是往好的方向发展。