新希望:赌一个地产周期?
来源：焦点财经 2021-08-19 21:23:22
作者 | 何婧
出品 | 焦点财经
新希望仍在规模的赛道上一路狂奔。
今年7月，新希望地产又以销售额742.1亿元进入了行业排名Top30，而仅仅一个月以前，该排名还停留在38位。
不过，新希望地产的权益金额占比却只有46.82%，比2020年的52.15%还低了5个多百分点。
新希望跑马圈地的势头也丝毫不减。根据克而瑞统计数据，2017至2019年，新希望拿地金额从187亿飙升至407.9亿，在寒冬降临的2020年，新希望相较此前虽然缓了缓步伐，但仍是一路高歌猛进，以250亿元的拿地金额奔至Top40。同一年，在克而瑞的销售排行中，新希望地产排名55位（权益金额）。
其中诸多地块的高溢价率更是逼退了一众实力型房企。例如2020年4月新希望以23.6亿元拿下的佛山里水洲村地块，溢价率约为48%，折合18252元/平方米的楼面单价，高居当地历史第二。
紧接着一个月后，万众瞩目的西安GX3-19-5号地块，同样被新希望地产全资控股的成都泰创锦程商贸有限责任公司，以近37亿元收入囊中。
而新希望地产2019年的净利润才不过24.62亿元。
截至2021年7月，新希望地产拿地金额达152亿元，拿地面积130万平米。由此计算，新希望1-7月的投销比为42.3%，已然超出了监管部门设置的40%上限。
一半肉一半水
“官宣！新希望首次进入世界500强，位列390”。
点开新希望地产官网的第一时间，印入眼帘的便是这行字。接着目光下移，“中国房地产企业TOP40、中国房地产开发企业成长速度TOP10 、2020年实现销售金额超1000亿”。
悉数列举的排名头衔，显眼的轮播图位置，都袒露出新希望对于规模和排名的渴望。
2020年跻身“千亿俱乐部”的新希望，权益金额却只有537.7亿元，权益占比52.15%，今年上半年，权益占比更是跌至50%以下。而千亿量级的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。
以他人业绩，冲自身规模，但数据不会配合表演。
焦点财经梳理发现，与其销售规模直线飙升对应的，是净利润的直线下滑。2018年至2020年以及2021年一季度归母净利润跟别为18.19亿元、15.54亿元、14.65亿元和 2.7亿元。
可以想见，低权益占比叠加高溢价拿地，新希望地产的盈利空间已被严重挤压。
企查查数据显示，截至2020年，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。而素有“明股实债”之称的永续债和少数股东权益占比均在持续走高，2018至2020年，其永续债分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。
这或许就是为何在负债超千亿的情况下，拿地TOP40的新希望还是“绿的”。
借新债还旧债，成了新希望的救命法宝。
2019年7月，新希望地产2019年公司债券项目状态更新为“已回复交易所意见”，拟发行金额为17亿元，所募资金将用于偿还两笔债务；
2020年4月30日，新希望地产“平安-光大-新希望1-3期资产支持专项计划项目”状态更新为“已受理”，拟发行金额20亿元。
日前，新希望又将此前发行的公司债券后1年的票面利率上调了10个基点，调整后为4.95%，发行总额1.8亿元。
然而，债务与风险都不会因为延后而凭空消失。
赌下一个周期？
追根究底，新希望这股不要权益要规模，别人恐惧我贪婪的劲头，或许与创始人刘永好的发家之路不无关系。
起步于1982年的新希望集团，以养殖业起家，依靠低价时稳扩张，高价时控负债成功穿越多个“猪周期”，创始人刘永好也凭此多年稳坐四川首富的交椅。
所谓“猪周期”即在3-4年左右的时间内，生猪价格会经历一个波峰，再迎来一个波谷，只要适时抄底熬过低谷时期，企业便能趁着猪价高位运行的风口大赚一笔。
赢了“猪周期”的新希望，也赢过“地产周期”。
新希望地产虽然成立于1998年，却是在2014年才真正开始发力。彼时正值地产行业低点，赶上黄金时代末班车的新希望地产，通过激进扩张，在这一轮的“地产周期”中赚得盆满钵满。
但是，随着调控趋严，业内当下的共识是，“快上快下”的地产周期卷土重来的可能性并不大。在“规模化”发展模式已跌落神坛的今天，新希望仍执着于在规模赛道上一路狂奔，它是否能真的分到一杯羹？
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