越秀服务上市首秀：营收翻倍增长， TOD特色构筑高壁垒

8月12日，越秀服务公布了上市后首份成绩单。

线上业绩会上，非执行董事兼董事会主席林峰表示，上市元年，越秀服务实现业绩大规模增长，其中股东应占盈利大幅增长超3倍，同时企业经营质量在不断改善。企业未来将聚焦越秀好服务，利用上市平台的服务，持续加大智能化建设与管理。

盈利大增规模数据向好

2021年上半年，越秀服务整体经营数据向好。

半年报显示，其上半年实现营业收入9.58亿元，同比上升108%；股东应占利润1.78亿元，同比上升134%；毛利率35.8%，上升了3.6个百分点；净利率18.5%，同比上升2个百分点。

管理面积方面，截至2021年6月30日，越秀服务物业管理总合约面积5273万平方米，同比增长41.4%；物业管理在管面积3504万平方米，同比增长63.0%；上半年新增在管面积3.76百万平方米；新增合约面积4.19百万平方米。

据半年报披露，上半年越秀服务通过招投标的方式获取合约项目25个，合约总金额3.6亿元。目前，越秀服务已形成以粤港澳大湾区为核心，面向华东、华中、北方和西南拓展的“1+4”全国化布局。

业绩会上，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜表示，越秀服务有信心和能力保持继续增收，未来两到三年内实现物业管理合约面积达到一亿平方米。据其介绍，增长一方面来自于母公司越秀地产的支持，这部分将增加500到600万平方米的物业管理面积；其次公司外拓团队将实现1500万平方米的物业管理面积增加；另一方面，通过并购公司计划实现3000万平方米的物业管理面积增加。

全域服务提升内生力

持续增长的财务指标得益于商业模式的高效率。定位为全能型城市运营服务商，今年上半年，越秀服务积极外拓寻找自身内生力，全域服务实现创新突破。

其中，商业运营板块贡献较为突出。半年报数据显示，上半年越秀服务商业在管面积为296万平方米，合约面积为455万平方米。来自商业物业管理及运营服务所得收入为2.80亿元，同比增长97.1%，占总营收的29.2%。

“更重要的是上半年大部分承接的是外拓项目，而不是来自母公司的，这是我们培育市场能力的较好证明。”执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，港股市场中具备商业性质的物业管理企业比较受欢迎，其未来还将大力发展商业物业板块。

与此同时，上半年越秀服务业也在社区增值服务领域发力，围绕美居业务、租赁服务、社区新零售等研发社区增值服务产品，拓展服务边界。

其中，美居业务全力推进“硬装+软装+一步到家+焕新改造”四大业务，上半年实现营收0.5亿元；租售中介业务上，越秀服务在全国铺开门店，目前新开业门店超70间，以打造经纪品牌，拓展项目周边市场。越秀服务称，未来越秀服务将围绕着基础物业管理作为1大基本业务，非业主增值、社区增值、商业运营管理业务作为3大拓展业务全面铺开，坚持智能化和数字化战略提能增效。

得益于对社区增值服务领域的积极探索，上半年，越秀服务的增值服务营收1.84亿元，同比大幅增长210.0%，占总营收的19.3%，同时毛利率也达到了40%。

TOD特色构筑技术壁垒

基础业务之外，越秀服务TOD物业的经营特色颇受市场关注。

半年报显示，作为承接地铁环境工程维护和地铁物业管理运营的复合型物业管理公司，越秀服务为广州地铁的71个地铁站和25个车辆段和停车场提供物管服务。

截至2021年6月30日，越秀服务TOD业务上半年营收1.17亿元，占总营收12.2%；TOD在管面积为510万平方米，合约面积612万平方米，上半年新增TOD合约面积约93万平方米。盈利方面，上半年越秀服务TOD业务录得毛利率27.9%，同比上升1.9个百分点；净利率17.3%，同比上升5.7个百分点。

据管理层介绍，TOD划分为以地铁站点、地铁车辆段为主的盖下物业管理，以及以TOD住宅项目为主的盖上物业管理。其中，与传统住宅收费方式不同，盖下部分按标段来收费而不是按平方，目前越秀服务盖下部分的净利率为17.3%。对于盖上，越秀服务则基本为平均单项面积达80万平方米的大盘住宅项目，未来交付后亦能实现较高的毛利。

基于TOD特色，越秀服务成为广州地铁车辆段唯一的物业管理服务提供商，独家负责地铁列车等特种设备清洗，拥有特种设备保洁清洁领域的技术壁垒。“我们未来有机会借船出海，能够伴随着广州地铁走出去。”在执行董事兼常务副总裁毛良敏看来，未来TOD物业的市场容量广大，广州地铁正在寻求与南昌、重庆、青岛等城市的合作，随着广州地铁里程和站点的增加，越秀地产也能够扩大业务。此外，越秀服务也正积极与昆明、成都和长沙等城市的地铁运营企业沟通，目前已与一些企业初步达成合作意向，意图将TOD业务扩展到广州之外。

不仅如此，据管理层介绍，除了区域上的扩张，基于公共交通站点建设的概念，TOD将不仅仅局限于地铁服务，越秀服务还将延伸机场、高铁站等大型交通枢纽，进一步拓展TOD物管的边界，挖掘TOD物管的市场空间。