7月上海房地产市场报告 | 调控升级

观点指数 7月，上海新建住宅持续火热，新建住宅供应与成交保持高位运行，共有40个项目入市，其中28盘日光，26盘触及积分制。

新建住宅项目火热的重要原因之一，是一二手房倒挂现象突出，二手住宅销售价格上涨幅度显著高于一手住宅。

国家统计局数据显示，2021年6月上海新建住宅销售价格同比上涨4.6%，而二手住宅销售价格同比上涨10.1%。

针对一手住宅认购热度和二手住宅过度上涨现象，上海月内出台了二手房源价格核验、赠与新规与房贷利率上调等政策，调控效果初步显现。

调控连续升级，房贷利率上调

7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，坚持“房住不炒”，落实“沪十条”、“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求。

会议指出，自7月9日起，在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

通过二手房源价格核验有助于降低存量市场热度，政策落实后二手成交回落明显，多家中介机构挂牌数显著降低，热度下降。

针对新建住宅“打新”热度，上海也加强了政策补丁以降温，减少代持现象。

7月23日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定。新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

该项政策的实施是上海进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策的举措。政策对上海申购漏洞持续打补丁，和上次堵住假离婚获取购房资格的漏洞同质，有利于打新热的降温。

同时，上海也在利率方面做出调整。人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日零时开始实行。

上海的房贷利率长期处于全国较低水平，此次上调后接近一线城市水平，但一套利率仍低于其他三个一线城市。数据显示，上海上调利率后首套利率为5%，而深圳为5.1%，北京、广州依次为5.25%、5.65%。

数据来源：观点指数整理

集中供地预热，供应宗数减少

7月30日，上海土地市场披露，2021年第二批住宅用地，拟于8月第二周（8月9日-8月13日）集中出让公告，总计共有23幅地块，对比第一批集中供地28宗，有所减少。

从地块分布来看，临港自贸区5宗，青浦区、金山区3宗，杨浦区、奉贤区和崇明区各2宗，浦东新区、徐汇区、闵行区、宝山区、嘉定区及松江区各1宗。

数据来源：上海土地市场、观点指数整理

40盘集中入市，成交持续火热

7月，上海新建住宅持续火热，因多盘集中入市影响，供应与成交保持高位运行。

据观点指数监测，共有40个项目入市，其中28盘日光，26盘触及积分制。40盘供应套数10807套，入市套数环比下降4.7%，入市套数在年内仅次于上月，入市套数受集中开盘影响持续高位运行，带动成交保持高位。

入围积分最高的项目为复星珑御，入围分数接近满分。复星珑御位于黄埔老西门板块，成交均价为13.6万/平方米，仅加推47套。该盘因一二手倒挂现象突出，叠加入市套数稀少，成为上海首个入围积分超百的项目，入围积分高达112.8。

据了解，该盘社保缴纳系数为0.24分/月，即上海户口+已婚+无房+5年内无购房记录的满基础分客户，要入围必须缴纳220个月以上的社保，而社保积分从2003年1月起算，截止该项目认购期，最高的社保缴纳为221个月，入围客户大部分为缴纳221个月社保的满分客户。

临港新片区购房政策采取“统一认购、分批入围、分批摇号选房”的认购规则，具备基础购房资格的所有人都可以参与认购，但按3个批次分批入围，开盘摇号选房也按3个批次先后进行。

数据来源：政策文件、观点指数整理

临港月内有三个项目入市，其中陆家嘴滴水涟岸及滴水湖馨苑（五期）入围组均为3.1类人才，采取对3.1类人才组进行摇号选房的方案。而临港首府（三期）由于3.1+3.2类人才认购未超130%，开放第三批客户进行积分认购，入围积分为60分。

数据来源：中原、观点指数监测及整理

月内，开发商表现活跃。其中，融创、融信各有3个项目开盘，万科、碧桂园、大名城、禹洲、中粮、金地、等均有2个项目开盘。

融创3个项目分别为未来金融城A、未来金融城C及融创青雲壹号，其中融创未来金融城项目分为A、C两个区域，分别由13A-01地块和13C-01地块打造。两个地块的户型也有较大的区别，其中未来金融城A项目主推88-119平3房，而未来金融城C主推100-142平较大3房户型，A、C项目均价均为6.8万/平方米。

融创的3个开盘项目均触及积分制，融创青雲壹号，入围分数为71.9，月内推售269套，成交均价为10.5万/平方米，而融创未来金融城A入围积分为56.28分，融创未来金融城C入围积分为61.3分。

融信三个开盘项目中有两个触及积分制，分别是融信旭辉世纪古美推售364套，成交均价为8.25万/平方米，入围积分为72.04；融信海纳印象入围积分为52.09，该项目位于嘉定新城，月内加推340套，成交均价为5.9万/平方米。

总体而言，目前取证代开项目处于低位，未来一两月供应将处于低位，带动新建住宅交易量下行。

二手房源价格核验政策下，在供应方面将压制存量房源挂牌数量，并且买家观望情绪浓烈，成交低迷。

后续是否会推出更具体的二手住宅指导价格政策仍是未知数，料未来存量住宅交易量将低位运行，并且不排除有更严格的调控政策出台。