万科：卡位多个赛道，转型初见成效

2021年已然过半，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ）在这次“期中考试”中依然取得了优异的成绩。作为“学霸”，万科没有停下前进的步伐，在由发展商向城乡建设与生活服务商转型的过程中，成功卡位多个赛道，并已初见成效。

行业地位稳固

万科A在7月5日晚间发布公告称，6月公司实现合同销售面积396.0万平方米，合同销售金额676.3亿元；2021年1至6月公司累计实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。

在亿翰智库公布的“中国典型房企销售业绩TOP200（全口径）”榜单上，万科以3518.1亿元的销售额排名第三。根据克而瑞排行榜，万科全口径销售额同样位于行业第三位，行业地位稳固。

此外，万科在土地市场表现积极，为未来增长打下了坚实的物质基础。统计数据显示，1-6月累计新增计容建面约1647.2万平方米，同比增加101.2%，全口径金额为1188.2亿元，同比增加156.6%，达到去年全年拿地金额的56.3%。根据中指排行榜，上半年万科拿地金额行业第一。从投资强度来看，1-6月金额口径为33.5%，较去年同期提升了19.1个百分点。此外，今年上半年拿地权益比例显著提升，1-6月金额口径为83%，较去年同期提升了20个百分点。

值得关注的是，万科加大了在二线城市布局力度。1-6月万科新增土储计容建面在二线和三线城市占比分别为66.4%和33.7%，较2020年分别增长了14.8个百分点和降低了11.3百分点。

万科管理层表示，“双集中”政策对万科的投资方式、投资节奏会带来一些影响，但没有根本性的变化，依然会按照稳健的投资原则进行投资，在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。

机构对万科依然保持很高的认可度。据了解，2020年万科继续入选恒生可持续发展企业基准指数，首次纳入恒生ESG50基准指数，MSCI-ESG指数由BB级提升至BBB级。此外，在中指研究院房地产ESG测评中心评选的“2020中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50”榜单中荣获第一名。

转型初见成效

早在2017年底，万科集团董事会主席郁亮就对外界表示，对于万科而言，发展商时代已经结束，城市配套服务商是行业未来。其时，郁亮表示：“未来大家评价我们的时候，不再跟发展商有联系，谁再跟我说万科是发展商，我跟谁急。开发商的时代已经结束了，我们现在是一个为城市作出贡献，提供配套服务的角色。”

在过去将近四年的时间里，万科一直致力于向城乡建设与生活服务商转型，并初见成效，布局多个新赛道，已取得明显优势。

在物业管理领域，万科物业正式向空间科技服务商加速转变，万物云扩大业务布局，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。面向“社区空间”“商企空间”“城市空间”提供服务，2020年实现营收182亿元，同比增长27.4%，过去5年复合增速为34%。

长租公寓领域，万科旗下“泊寓”已成长为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。2020年，泊寓在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓。截至2020年底，在33个城市累计开业14.2万间，全年营收25.4亿元，同比增长72.3%，已开业项目整体出租率超过95%。

另外，万科旗下“万纬物流”累计开业项目建面达700万平方米，2020年实现营收18.7亿元，同比增长37%。

展望未来，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，致力于构建面向未来的长期竞争优势。

努力回报股东

最近一段时间万科的估计不断调整，从34.6元的阶段性高点跌至23元附近，跌幅逾三成，这引起了投资者的密切关注。

对此，郁亮解释称，目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，但他同时承诺，“这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

不过，在股价调整过程中，有人却看到了机会，并选择增持。前不久，万科合伙人就拿出奖金刚刚增持过一次，用真金白银在二级市场上买如入股票，持股比例达到5%。在前十大流通股东名单中，还出现了国家队的身影。中央汇金位列第5大流通股东，持股占比1.6%。

其实，股价的暂时回调并不能掩盖万科长期为投资者带来回报的事实。统计数据显示，上市以来，万科已经实现29年不间断地进行现金分红，是A股中持续盈利和持续现金分红年限最长的公司，累计分红金额836.9亿元，是历年股权融资金额的2.52倍，平均的股息分红率为31.8%。

6月底，万科在深圳举行公司2020年度股东大会，郁亮在会上说：“目前房地产行业正在回归到普通行业，万科将在兼顾平衡未来发展需要的基础上，力争给股东提供稳定、可预期的派息。股东的声音我们都听到了，希望在包括大股东在内的所有股东的支持下，万科未来能够做得更好，用行动去回应股东的关切。”