楼市调查 | 深圳光明荔园，绿城、大唐抱团旧改

对于炙手可热的城市，房企们都在寻觅每一个可以进入的“光明”机会。

近日，深圳光明区回迁房交流群十分活跃，讨论的焦点则是位于光明中心区的荔园片区城市更新项目。彼时网友爆料称，该项目目前已推平。

这就意味着，荔园项目已度过“艰难”前期意愿协商过程，进入拆除重建的后期施工阶段。

而引起网友关注的，不仅因为项目处于光明中心区的优越位置，另因项目申报主体深圳市汇银置业有限公司是由外地房企绿城地产与大唐地产共同持股。

实际上，上述二者皆为首次入深。

标榜立住“产品主义标杆”的绿城董事会主席张亚东，在6月份的股东会上提及，必须进入北上广深一线城市。他同时透露，绿城已经在深圳落地一个旧改。

另一边，规模刚过百亿的大唐地产，为了实现去年底上市时喊下的千亿目标也在试图拓展海西以外的的城市版图。

面对深圳高门槛的招拍挂市场，外地房企若想入局，收并购无疑是一种便捷方式，而旧改往往被看作为首选方案。

“光明”的荔园旧改

“荔园片区旧改很光明，不仅因为处于光明中心区，更因为（项目）已经开始推平准备盖楼了。”一位从事深圳回迁房的中介人士这样向观点地产新媒体推荐道。

该中介人士介绍称，该项目位于深圳市光明中心区，紧靠光明城站高铁，距离光明大街地铁站距离不到1公里，并且享有深圳唯一双高速免费路网（龙大&南光），快速通达深圳全城。另外，还有中山大学附属小学初中等多所学校，以及规划中的深圳书城光明城、深圳科技馆新馆等文化坐标。

故此，项目所在区位也被称为深圳北部的“城市心脏”。

2019年10月30日，深圳市光明区城市更新和土地整备局发布公示称，光明街道荔园片区城市更新单元已列入《2017年深圳市光明新区城市更新单元计划第一批计划》，并已通过项目规划（草案）。另于2020年3月17日宣布，该项目规划已经审议通过并进行公示。

规划显示，更新单元用地面积5.4万平方米，拆除用地面积5.1万平方米，开发建设用地面积3.4万平方米，计容积率建筑面积不超过21.7万平方米，贡献率33.1%，容积率6.3。

其中，01-02、01-03地块规划为二类居住用地，规划容积21.7万平方米。同时，在此前的规划（草案）中，需含保障性住房6.95万平方米。另外还包括01-01地块1.24万平方米的教育设施用地，以及4700平方米的商业部分。

附近已有住宅项目中，紧邻此地的佳兆业项目原为三井银公司旧改，目前转化而来的一期产品已经售罄，二期项目预计今年下半年入市，均价为4.7-5.4万元/平方米。

而就商业而言，项目靠近已建成或在建中的新地、星河以及绿地商业项目。而一站之隔的凤凰城站片区，有建设中的深圳首家万达广场，体量约4.8万平方米。

如果据此粗略计算，若上述配套可同期完成，建成后，荔园旧改项目的预期货值应为70亿元至120亿元（如不涉及保障房）。

除此之外，周边旧改项目聚集，各大开发商争相进驻，以华侨城、佳兆业、特发、绿地、星河、皇庭、万科、宏发、鹏瑞等本土开发商为主。

观点地产新媒体于近日走访该项目时发现，现场正有三四辆包括挖掘机、碎石机在内的施工设备正在运作。目前状态为原有建筑拆除状态，但碎石遍地仍未完全推平。

据当地村民介绍，此地原为整栋或平层的村民自建房，拆迁范围内都是6层及6层以下的多层建筑物。对此，上述中介人士向观点地产新媒体分析到，“整体容积率低，很好拆。而且，周边云集了大概有40万平的旧改拆除范围，因此范围内的项目大都审批立项较快。”

观点地产新媒体向从业旧改方面工作人士了解到，旧改项目周期大致分为五个阶段。分别为意愿征集阶段、计划规划阶段、搬迁补偿阶段、施工实施阶段以及验收交付阶段。

“搬迁补偿往往比较难处理，如果谈不妥，不仅有可能拖上八九年，甚至还可能有意外发生。”该人士讲述称，“而顺利进入拆迁的项目，从建成到回迁用不了三到五年”

距离荔园项目3公里、同位于光明街道的一则旧改项目也曾经历过类似波折。此前一名网友爆料称，2020年6月光明区光明街道发生一起疑似“钉子户被强拆民房”事件。该网友所指项目开发商名称为深圳市汇银置业有限公司。

据悉，以上述事件为代表的城市更新难推进现象时有发生，往往会导致大量资金倾斜于旧改项目，因此注重资金流动性的开发商也不敢轻易入场。于是，低风险运作、合理的利润率、平稳的销售速度成为开发商选择旧改项目的基本原则。

如此看来，目前已进入拆除施工实施阶段的荔园旧改项目，确实已驶入快速通道。

首入的闽浙房企

事实上，提及深圳旧改，不少开发商直呼“又爱又恨”。

一方面，特殊的市场情况和规则限制，决定了深圳旧改项目高昂的成本和较长的周期，极为考验开发商的资金及运营能力。另一方面，有别于招拍挂市场的土地易得方式和可观利润，也让不少房企心动向往。

公开资料显示，光明街道荔园片区城市更新单元项目申报主体为深圳市汇银置业有限公司。查询工商信息获悉，该公司分别由深圳绿和投资发展有限公司以25600万元持股80%、深圳市汇正文化投资有限公司6400万元持股20%。

经股权穿透显示，深圳绿和投资发展有限公司为绿城房地产集团有限公司关联公司，深圳市汇正文化投资有限公司则为厦门大唐房地产集团有限公司关联公司。

另据深圳汇银置业此前工商变更信息显示，2018年12月分别由深圳市汇正文化投资有限公司出资15680万元持股49%、深圳市唐汇投资控股有限公司出资额16320万元持股51%。2021年3月，汇银置业新增投资人深圳绿和投资发展有限公司。直至目前，完成股份变动并保持上述持股比例。

由此推测可知，大唐地产于2018年通过股权收购的形式获得该项目后，另于2021年转让部分股权至绿城地产，现由二者合作开发汇银置业持有的光明街道荔园旧改项目。

对此，熟悉该项目的业内人士向观点地产新媒体证实，该项目此前是由大唐在做，后来绿城的关联企业成为项目公司大股东。

另据知情人士向观点地产新媒体透露称，因深圳的城市更新项目大多要与当地公司合作，后与原来的合作方开发理念不合，大唐又将大部分股权转让至绿城，目前项目操盘方是绿城。

上述人士续称，目前该项目只能算是大唐在深圳的一项投资。

闽系房企大唐地产于2020年12月成功上市港交所。据其首份年报显披露，2020年，公司确认销售收入为106亿元，土地储备为2044万平方米。

其中，大本营广西和福建两个省份土储占比超过65%，而包括上海在内的长江中游市场占比25%。另据悉，2020年，长三角土储是其全新开拓区域，且多数为联合开发、权益不足50%。截至目前，大湾区土储尚无披露。

在首次达到100亿销售额之际，大唐立下5年10倍目标，力争销售额将达到1000亿。同时提出，未来将按照“2+1+X”的区域战略布局，聚焦海西、重拓长三角、慎重布局优质都市圈。

从网传的大唐对深圳荔园旧改的规划图大概可以看出，项目规划有8座高层塔楼放置于东、北、西侧形成南向开敞式布局，立面采用现代中式建筑风格，营造出庄严、尊贵、大气的古典建筑风格。

彼时，深圳业主对这个首次入深的陌生福建房企颇感兴趣，赞美规划设计图称“这以后会是光明站的标杆”。

对“标杆产品”倾心的不仅是业主，房地产开发商亦如此，光明荔园旧改项目公司的另一股东绿城中国便是代表。

在走访荔园项目时，观点地产新媒体向施工人士求证到，项目目前施工实施方为绿城。

曾有参加绿城6月股东会的投资者援引张亚东讲话时提及，“绿城作为产品主义标杆，要在全国立标杆，就必须在北上广深立标杆。”

张亚东当时向在场股东解释道，集中招拍挂市场拿地非常难，特别希望借助于各方面的关系来发展绿城。同时透露称，“在深圳已经进了一个旧改项目，现在已经落地。”

截至2020年底，绿城中国取得总合同销售金额为2892亿，共有土地储备总可售面积为3368万平方米，其中一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%，而其中并未涉足深圳市场。

另据透露，从2015年至2019年，绿城中国收并购所获土储占比由16%大幅提升至42%。但收并购+战略合作的拿地模式，让其平均楼面价从2018年的11400元/平方米下降至2020年的6813元/平方米。

相比之下，绿城旗下轻资产运营平台绿城管理涉足深圳略为早些。据绿城管理CEO李军对观点地产新媒体此前透露，早在2018年便已涉足深圳龙岗光雅园旧改项目。此外，在广州、珠海等城市均有旧改项目的前期介入。

而从荔园项目现场来看，对于迫切想要进入深圳市场的两家外地房企来说，动作似乎并不是很快。项目现场施工工地人数仅为10人左右，整体推进速度较慢。

机构人士向观点地产新媒体分析表示，“一方面，可能由于整体深圳楼市处于降温状态，开发商选择暂缓推进项目以待时机。另一方面，可能也出于开发商自身对项目规划的安排。”