原报告 | 龙光拓地大湾区

观点指数 近期，龙光在大湾区各城市土拍市场相当活跃，继5月于深圳首次集中供地中豪掷80亿拿下两宗地块后，近日在佛山、江门土地交易中也有所收获。

值得注意的是，这些地块成交溢价率较高，如深圳两宗地块溢价率均达到了45%上限，而佛山里水镇和大沥镇地块溢价率分别为59.10%和61.23%。

截至6月上半月，今年龙光在大湾区共拿下7宗地块，总拿地金额约132.5亿元，平均溢价率42.1%。

湾区拓地史

2003年，龙光在深圳高调拿下宝安中心区一宗地块，迈开了走出汕头的第一步，也预示了此后龙光“地王收割机”的诞生。

而不久之前，龙光才将公司名字从汕头龙光建安改为广东龙光集团。

首次进军深圳拿下的宝安地块，两年后诞生了天悦龙庭项目，项目备受欢迎，使得龙光在深圳一炮而红。

2004年，龙光试水佛山，高价收下禅城湖景路一宗宅地，并开发了天湖郦都项目。

2007年，龙光大举在珠三角扩张，通过竞标方式获得一宗科学城“三限双竞”地块，正式进入广州。同年，陆续进入惠州、珠海、中山等多个城市，正式开启了湾区耕耘之路。

2008年，龙光改制为股份有限公司，并开始筹备上市。2009年，沿续之前的进取，夺得东莞莞城区一地块，在珠三角再下一城。

2011年，龙光将总部搬至深圳，但此时地产开发业务重心已不在深圳，直到2014年将深圳仅有的一宗居住用地以83.35%的溢价率收入囊中。

2017年，龙光联手合景泰富拿下香港鸭脷洲利南道宅地，足迹延伸至香港。同年进入肇庆，在大旺高新区收下一宗180亩的地块。

2019年，龙光进入江门蓬江区，实现了湾区九城地产项目的全覆盖。

从发展轨迹来看，龙光的湾区开拓史可谓“因地制宜”，对于像深圳、广州、佛山、东莞这样住宅需求充足的城市，龙光拼高价拿下区位优越的地段，通过产品打造，提高售价，从而获得高回报。

对于像肇庆、江门这类市场相对较小的城市，龙光的入场方式则是通过购买大宗地块分期开发的方式，保持长时间的“出镜”和市场占有率，提高城市地位。

城市更新方面，龙光早在走出汕头之前就已有积累。2000年，拿下了汕头776亩的城中村改造项目，并迅速开发了“金禧花园”项目，凭借该项目，龙光迅速占领了汕头三分之一的市场，并逐渐成为汕头的龙头房企。

2004年，龙光进军南宁房地产市场，签订南宁市永新区城中村改造项目合作意向书，不仅走出了广东，也获得了新的城市更新项目。

2012年，龙光以2.4亿元底价竞得佛山南庄大道一宗旧改土地，地块面积约为11万平方米，折合楼面地价为877.5元/平方米。

旧改一直是发展商的双刃剑，一方面，可以帮助企业快速了解地方行情和市场需求，帮助企业融入当地市场；另一方面，旧改耗时长、投入多且工作量大的性质需要房企花费更多精力去执行工作。

龙光的答案

2020年财报显示，龙光全年营收、毛利分别实现710.8亿、213.32亿，同比分别增长23.7%、17.6%，盈利能力高于行业平均水平。在物业销售中，大湾区物业销售收入257.24亿元，占比46.7%，独占半边天。

2020年的销售业绩表现，更能体现大湾区对于龙光的重要性。数据显示，2020年龙光合约销售金额1206.9亿元，同比增长31.9%，其中，大湾区合约销售金额715.38亿元，占比59.3%，销售业绩同比增长32.41%，区域销售业绩增长高于整体业绩增长。龙光大湾区项目2020年销售面积344.33万平方米，占比46.2%。

以大湾区销售收入来看，2020年龙光在大湾区的销售收入占比46.7%，销售面积占比43.3%。其中，在惠州有6个销售项目坐收，住宅销售面积达到82.01万平方米，为区域之最；其次为中山和佛山，全年销售面积分别为39.86和37.4万平方米。

数据来源：观点指数整理

另一方面，大湾区销售金额前三的城市分别为惠州、深圳和佛山，表明临广、临深城市是龙光在湾区的主要布局点。

以惠州为例，2020年6个销售项目中有3个位于临深板块大亚湾，而另外三个分别位于惠阳区、博罗县和惠东县的中心区域。从销售业绩来看，临深板块项目的销售面积也高于非临深项目。

今年以来，龙光大湾区、长三角、西南区域以及深耕多年的广西都有新增土储，而主要来源是大湾区和长三角。

截至6月上半月，龙光在大湾区共拿下7宗地块，其中深圳2宗，佛山2宗，中山、珠海、江门各一宗，新增土储面积72.74万平方米；另外中标东莞、珠海各一个旧改项目前期服务商，项目面积合计约93.9万平方米。

公开资料显示，截至2020年末，龙光在深圳的土地储备面积为407.23万平方米，占大湾区土地储备8.2%，占总土地储备5.7%，与周边城市相比土地储备相对不足，这也是龙光在深圳5月集中供地中重金买地的原因之一。

据此前消息，上述两宗地块仍在规划当中。结合当前龙光的产品系和地块情况，该地块预计将继续推出“玖系”产品。

“玖系”产品已推出约4年，处于发展成熟期，目前龙光在售产品也多为“玖系”产品。作为主打产品，很有可能继续在湾区壮大其队列。

大湾区人口吸引力强劲，市场总体热度高。尽管政策呈现收紧态势，但核心城市热度不会衰退。对于龙光熟悉的高端住宅市场，受政策影响较小，而受销售价格限制等因素影响反而更大，这将考验龙光的操盘能力。

与此同时，城市更新逐渐成为房企获取土储的重要手段。2021年深圳计划通过城市更新增加110公顷居住用地，广州2021年重点建设城市更新项目57个，天河、海珠等宅地稀有区域有望通过城市更新推出新的住宅项目。

兼具高端住宅打造能力和城市更新经验的龙光，是否能在2021年继续保持盈利水平和销售增长，静待时间给予答案。

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