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划重点！房地产信托项目的投资要点

来源：百瑞财富 2021-07-07 17:26:23

2021年前4月，商品房销售面积50,305万平米，较2020年同期增长48.1%，较2019年同期增长19.5%，两年平均增长9.3%；商品房销售额53,609亿元，较2020年同期增长68.2%，较2019年同期增长37.0%，两年平均增长17.0%。根据上市公司公告和重点城市住建局统计数据看，地产销售相关指标也保持了较高的增长，房地产宏观数据整体较强，结构逐步优化。

那房地产市场热销的原因是什么呢？

一方面大城市普遍的限价和一二手房价的倒挂，新房销售的去化率很好。另一方面企业积极销售去杠杆，要控制杠杆率，需要加快开工、加快销售，以将在手土储尽快变为已售未结的存货，并且将可供开发土储/年销售额降到适度水平。在2017-2020年，房地产企业“推盘意愿充足，并且持续开工以保持推货水平”。

房地产需要降负债、扩规模，但是在信托公司角度，在融资类规模压降的监管环境下，房地产股权业务是现阶段重点业务之一，今天我们就来聊一聊房地产信托项目的投资要点有哪些？

一、项目所在城市

现在房地产的关键词是：高溢价率、两级分化。

一线城市成交量跌价涨，北京首场集中土拍竞争异常激烈，7成以上地块触及限价上限，更有10宗地竞高标准建设方案。新一线、二线城市成交量价齐升，杭州、南京、济南、天津、重庆、西安等城市成交建面超500万平方米。

其中四月份，重庆位于榜首，总成交建面为705万平方米，共计成交48宗地，在4月28、29两日土拍中，重庆共有46宗宅地入市，有22宗地成交溢价率超过50%，占比接近五成，最高溢价率达到130%。溢价率超过20%的城市还有福州、宁波、合肥等。

五月份，杭州首轮拍地揽金1178亿元，40余宗地溢价封顶并转入竞报自持比例，近20个板块地价创新高。南京土拍同样火爆，36宗地触顶摇号，多区域实际楼板价被刷新，土地市场明显升温。

与此同时，三四线城市成交量价齐跌。所以，投资房地产信托，要对项目城市的的现状和未来做出研判。

二、项目所在板块

同一城市不同板块的房地产市场表现也会存在较大差异，在对城市能级研判的同时，对项目板块更需深入分析，主要是板块现有的周边配套及未来规划，包括交通配套及规划、商业配套及规划、医疗配套及规划、休闲景观资源配套及规划、产业园配套及规划等。

三、项目所在地的土地、住宅市场供求及价格表现

需要了解所在城市及区域近三年的住宅用地供应情况及成交价格趋势、近一年住宅用地参拍企业数量及溢价率情况、土地流拍情况。

不同住房属性下需求曲线的差异，直接导致供求机制作用下产生截然相反的效应。对于自住需求为主导的房地产市场，表现为消费品属性特征，增加供给带来的供给曲线右移,会有效降低房价。即在市场规律作用下，供需能够实现收敛均衡。然而对于投资需求为主导的市场，增加住房供给相当于给住房投资者创造了更多投资机会，需求曲线向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移，无法实现价格的收敛，相反均衡价格越来越高。

除此之外，政策导向也是需要考虑的要点之一。以重庆为例，近年来，重庆吸引了许多游客慕名而来，多次在旅游目的地城市中排名第一，被称为“网红城市”。

2020年10月16日，中共中央政治局会议提出《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》审议，规划指出发挥重庆和成都双核带动功能，重点建设成渝发展主轴、沿长江和成德绵乐城市带，促进川南、南遂广、达万城镇密集区加快发展，提高空间利用效率，构建“一轴两带、双核三区”空间发展格局，推进新型城镇化的重要示范区。

2021年4月9日，国务院第二次批复“服务业扩大开放综合试点”。第一次是2015年，仅批复了北京独家试点。此次实际上是官宣试点的“第二梯队”，即天津、上海、海南、重庆4省市。经国务院同意的《重庆市服务业扩大开放综合试点总体方案》，明确了重庆建设“西部金融中心”的目标，表明重庆市“十四五”规划中有关“金融中心”定位。

重庆市是中国西部唯一的直辖市。2020年重庆市经济总量突破2.5万亿元，规模在全国城市（包括直辖市、省会城市、副省级城市）中居前列，在西部各省份中排名靠前。2020年重庆市地区生产总值增速3.9%，高于全国平均水平。未来，重庆将聚焦于金融产品服务与创新、扩大金融开放、新型市场发展与金融机构设立四大方面着力建设西部金融中心。