这三张表告诉你,马明哲的平安地产版图有多大!

作者| 徐准

出品| 焦点财经

“任何买进的股票，我都是准备要卖的，与人出生后就是有天准备离去一样确定。” 6月26日，李驰在微博上写道。

随后，十年“铁粉”李驰清仓平安的消息刷屏了。

李驰为何抛弃平安？平安不香了吗？面对网友的询问，李驰评论道，平安是第一大股东（卜蜂集团）都在抛弃，已经不属于“人弃我取”的范畴了。

今年以来，平安经历了一段动荡的日子，股价下跌不断导致市值也大幅缩水。

截至6月30日收盘，中国平安的跌幅接近25%，年内市值蒸发逾3855亿元。

也有人说，是平安人寿最近大手笔收购不动产，引起了股东不满。6月28日，中国平安披露，以总金额不超330亿元收购凯德置地旗下的六个来福士广场的控股权，同时北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目和平安香港总部大楼的投资也进入实际出资阶段。

平安的大股东们频频减持的同时，平安旗下的地产公司平安不动产也同样经历着不小的人事变动。

隐秘玩家

平安集团是险资背景的金融集团代表之一，其旗下主要业务囊括保险、银行、投资三大部分。

而平安集团也堪称险资界的“地产大亨”，在平安的投资版图上，地产占据了较大的比重。

据资料显示，中国平安对外投资124家公司，其中有很多都与地产相关。平安投资了大量持有型物业，其商业地产遍布北上广深等一线城市。年报显示，2020年，平安在房地产业发放的贷款及垫款为2719.63亿元，占发放的贷款及垫款总额的10.24%。

多年来，中国平安一方面在进行房地产企业股权投资，另一方面持有大量商办不动产，此外，旗下的地产公司平安不动产在公开土地市场上也有动作，还与恒大、碧桂园、万科等房企的合作，拿下大量房产项目。

平安的股权投资套路有相似的地方，即基本不参与项目的开发运营，而是通过参股获取利润分红，或者与房企联合开发。

资料显示，从2015年开始，平安就陆续参与地产股权投资，已成为碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂、融创中国的第二大股东。

中国平安多家头部房企合作成立房地产公司。如与华润置地联合成立广州璟仑房地产开发有限公司，持股达39.92%；与龙湖、保利等联合成立北京昭泰房地产开发有限公司，占股24.92%。

2015年，平安看上了在港上市的潜力股碧桂园，平安人寿将以每股2.82港元的价格买入碧桂园22.36亿股股份。随着碧桂园的销售一路上升，到2017年已站稳了龙头的位置，平安也赚了个盆满钵满。按如今的股价来看，平安持有的股价翻了约4倍。

中国平安股权投资房企一览（非上市公司）

到了2017年，平安又开始扩大房地产的疆土。融创中国大手笔“买买买”资金来源之一便是平安。彼时，孙宏斌曾出现在平安金融峰会现场，说：“我得感谢平安银行，借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

据悉，平安银行拥有融创国际所持融创中国36.16%股份的质押权益，而融创国际持有融创中国46.46%的股份。

同是2017年，黑马旭辉也成了平安的标的，平安人寿19.075亿港元入股旭辉控股，持股比例达10.12%，成为第二大股东，并在一个月后再次向旭辉投入100亿元人民币做战略投资。

2020年6月，平安资管接受平安人寿委托以16.58元/股参与招商蛇口定增，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。对于此次入股招商蛇口，中国平安方面表示，平安的投资原则是匹配保险资金长期负债。

到了今年，平安依旧在地产领域大手笔开疆扩土。6?28?，平安?寿斥资330亿元购入凯德集团旗下中国来福?资产组合的部分股权，本次合作涉及项?包括上海来福士?场、北京来福士中?、宁波来福士?场、成都来福士?场、?宁来福士?场以及杭州来福士中?。据了解，该资产组合的总资产价值为467亿元??币。这也成为了今年房地产界发生的最大一笔收购。

此外，在另外两笔投资中，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目即中国铁物大厦，是华夏幸福于2018年以53.87亿元（另附带3.9亿元债权）从中国铁路物资股份有限公司购买。2019年，华夏幸福以58.29亿（股权转让价为53.87亿元，债权转让价为4.42亿元）平价转卖给平安人寿。

平安香港总部大楼项目于2020年4月对外披露，总投资预计180亿，由平安人寿和新鸿基联手打造。平安人寿出资112.73亿元收购了该项目30%股权。

投资风险

平安的地产投资之路也非一帆风顺。2018年，华夏幸福遭遇资金链危机的传闻甚嚣尘上，股价一路下跌。而平安成为了华夏幸福的白衣骑士。

2018年7月，平安资管以137.7亿元入股华夏幸福，股份转让完成后，平安资管持股19.88%，华夏控股的持股比例降至42.67%。平安资管成为华夏幸福的第二大股东。

同时，平安的及时救援并非没有条件。彼时与华夏幸福签订了对赌协议。

华夏幸福承诺，以上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率，分别不低于30%、65%、105%，若实际利润低于预测利润的95%，则华夏幸福对平安资管进行现金补偿。

在2019年，平安资管增持华夏幸福股权至25%。同时吴向东空降华夏幸福，华夏幸福开始了“南北分治”的局面。

到了2021年，华夏幸福透露公司及下属子公司发生债务逾期。截至4月17日，华夏幸福累计未能如期偿还的债务本息合计420.63亿元。2月，华夏幸福组建了金融机构债权人委员会，由其最大两个债权人中国平安和工商银行牵头。

3月，平安做出了回应。平安总经理兼联席CEO谢永林表示，由于平安风险敞口较大，在协助河北省、国家金融委处置华夏幸福债务危机时将不再出钱。

平安不动产新故事

除了股权投资，中国平安在项目投资上也大有野心，而其在不动产资管领域的载体便是平安不动产。

平安不动产的前身是深圳市平安物业投资管理有限公司，成立于1995年。2011年正式更名为平安不动产。

到了2019年底，平安不动产的资产管理规模超过4400亿元，稳座国内不动产资管的头把交椅。截至目前，平安不动产已布局5大区域，10座城市。

截至2020年底，平安不动产实现营业收入33.48亿元，同比增52.32%。值得一提的是，平安不动产的营收主要来自资产管理和不动产投资两大板块，营收贡献分别为30.51亿元、2.97亿元，占比91.12%，8.88%。

截至2020年底，平安不动产的主要写字楼和商业投资项目共8个，分布在天津、济南、郑州、广州、上海、南京及杭州，项目预计投资总额为308.74亿元，公司累计已投资149.57亿元。

明源地产研究院指出，平安不动产的资金来源有三部分：自有资金、保险资金和第三方资金（机构和个人客户）。由于背靠中国平安，平安不动产有着获取低成本资金的天然优势。

同时，虽然平安不动产不参与项目直接操盘，但是对项目所有信息掌握第一手资料，因此会从定量的维度考虑项目的成本控制、溢价水平等

截至目前，平安不动产合作的房企超过20家，同时通过企业联合体的形式拿地上百宗。

到了2021年，平安不动产迎来科新的掌门人。平安不动产董事长兼CEO邹益民将正式辞任，接任者为同为平安系的平安建投董事长鲁贵卿。

鲁贵卿的履历很亮眼，曾为中国建筑第五工程局有限公司董事长、中国建筑股份有限公司总经济师，改革中建基础设施、房地产两个板块，并实现了扭亏为盈。

后于2017年被中南建设“三顾茅庐”挖走，任董事局副主席、总裁，两年后加盟平安建投。

而平安建投也深化了鲁贵卿在基建投融资方面的经验，在平安不动产“做大做强，拥抱科技”的新战略背景下，鲁贵卿执掌意义颇深。

今年3月5日，平安不动产宣布聘任蒋达强为平安不动产总经理；一周前，蒋达强刚从弘阳总裁一职辞任。

蒋达强是业内资深的地产经理人。在弘扬之前，蒋达强作为旭辉副总裁带领团队有不错的成绩，两度赢得旭辉“铁军”的名号。来到弘扬之后，任职第一年便凭借对地产独到的理解力，实现了销售额同比涨84%的好成绩，后又带领弘扬地产、弘扬服务赴港上市。

蒋达强、鲁贵卿的加入，给动荡时期的平安带来了新的想象空间。