滕泰等：五大类因素趋势逆转，中国房价从普涨走向分化

中新经纬客户端7月2日电 题：《滕泰等：五大类因素趋势逆转，中国房价从普涨走向分化》

作者 滕泰（万博新经济研究院院长） 张海冰（万博新经济研究院副院长）

过去中国房价主要受到人口城镇化、居民收入增长、房地产金融、居民资产配置、房地产供给等五大类因素的影响。如今这五大类因素所包含的各项指标与房价的相关关系并没有改变，但是五类因素本身的变化趋势却大部分已经发生了逆转，从而使中国房价从普涨时代走向新的分化时代。

城镇化新趋势引起房价分化

城镇化所造成的人口流动因素，曾带来持续的房地产需求。中国人口城镇化率从1998年的33.35%，到2020年达到63.89%，每年的新增城镇化率平均在1.4%左右，即每年将近2000万的新增城市人口，从而带来房地产需求的持续增加。

研究表明，城镇化和逆城镇化，以及移民等因素所决定的人口流入或流出与各国房价变化存在明显的正相关性。

二十多年来，虽然中国每年的新增城镇化率波动不大，但是城镇化速度与房价的正相关性还是可以确认的。比如，2008年和2014年，是城镇化速度的两个相对低点，而在这两年前后，也的确是房价涨幅的相对低点。

2015年以来，中国每年的新增城镇化速度逐步下降，预计在总体人口城镇化率达到70%左右后会显著放缓。房价也会因为不同地区人流流入和流出情况而出现明显的动力分化。

受经济发展情况、就业机会、工资水平等因素的影响，未来的城镇化主要表现为人口逐步向少数发达省份、大都市圈和区域性发达城市集中，中小城市将主要呈现人口流出状态。人口净流入的地区，尤其是净流入比例较高的城市，如深圳、广州，房价上涨速度较快；而人口净流出的地区，房价上涨速度慢，甚至近几年有明显的绝对价格下跌趋势。未来还将有更多中西部和东北地区、中西部地区的城市会出现人口净流出，从而造成这些城市的房价难以支撑现在的水平；值得关注的是，一些大都市圈的区域核心城市，一方面因为产业和人口聚集推动自身房价上涨，另一方面因为虹吸效应还会造成周边城市人口减少和房价上涨动力削弱。

居民收入增速新变化对房价的影响

改革开放以来，全国城镇居民的收入增长使人们具备改善居住条件的能力，才有可能导致住房的需求增长。城镇人均可支配收入与住房均价之间存在明显的正相关性。

当然，衡量居民收入的指标很多，除了工资性收入，还有财产性收入；影响购房能力的是累计收入，而非当期收入。累计收入增加会对房价形成支撑，反之，则会削弱房价上涨的动力。

需要注意的是，真正影响房价的是不同地区各自的居民收入增长情况。不同地区之间收入差距的拉大自然会影响该地区的房价走势。不同地域的居民收入增速不同，对房价的支撑力度必然大不相同。

房地产金融因素的逆转与房价走势

广义的房地产金融包括开发商在房屋开发过程中获得的金融支持，主要是通过银行贷款、债券以及房屋预售等获得融资；也包括消费者、投资者在购买过程中获得的金融支持，主要是按揭贷款。我们在这里讨论的是狭义的房地产金融，主要是个人住房贷款（房贷、按揭贷款）的首付比例、利率、额度等因素对房价的影响。

中国的个人住房贷款在1998年以后进入快速增长阶段，到2021年一季度末，个人住房贷款余额已经达到35.67万亿元的规模。从1998年开始，个人住房贷款的首付比例、利率和额度管理，就成为宏观调控的重要工具。房贷政策调整对于房价的影响是立竿见影的。

2020年年底，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》以来，对各类金融机构房地产贷款占比的上限、个人住房贷款占比的上限都做出了明确的规定，受此影响，各类银行都实施了更加严格的房地产按揭贷款政策，主要从贷款资格、首付比例、贷款利率、贷款额度等几方面严格限制按揭贷款的发放，这在很大程度上收缩了住宅的购买力。中国房地产金融政策的逆转，必然会对未来房价产生重要影响。

资产配置因素对房价的影响也在逆转

对于财富净值较高的家庭来说，房地产也是一项重要的资产配置方向。在一定条件下，资产配置比重与房价是互相促进的正反馈关系：房价越涨，人们对房价的信心越高，在房地产上进行资产配置的比重也就越高。

近几年来，无论是“房住不炒”的定位，还是房地产持有收益、租售比的变化等，都对居民把房地产作为资产配置的行为产生潜移默化的影响。一旦房价不再持续上涨，持有收益少、房租收益低、流动性差、风险逐步增加，房地产有可能不再是中国居民家庭资产配置的首选。

与城镇化速度和居民收入增长与房价正相关不同，资产配置因素本身是个摇摆、骑墙的因素。当房价上涨时，资产配置因素是正向的助涨因素；当房价开始下跌，资产配置因素就成为助跌因素。因此，一旦中国居民的资产配置方向发生逆转，其对房价的影响不可小觑。

土地政策和住房供给因素的逆转

中国用于住宅建设的土地，实际上是由政府国土部门按照计划投放的土地使用权；而土地的需求是由房地产开发商通过“招拍挂”制度基本以“价高者得”的原则决定土地最终得主，因稀缺性造成土地价格被抬升。

近年来，中央政府正在推行更灵活、更市场化的土地供给政策。这是符合市场化方向的土地供给调整，那些住宅供不应求的城市将“显著增加并加快供地”。

除了土地供给因素，更值得关注的是存量房市场的供给情况。有很多家庭住房困难，也有很多家庭手中有多余的住房。一旦受房产税或其他因素影响，大量的存量房因为价格变化而涌入市场，其对中国房价走势的影响，将远远超过新房供给的影响。

除了上述五大因素逆转将造成中国房价走向分化之外，其他国家城镇化阶段的历史也表明，一轮大的房地产周期一般为15~25年。以2001年中国房价开始上涨的大周期来看，到2021年前后已经经历了20年的上涨周期。正在到来的下一个20年新房地产周期，应该不是房价上涨的周期，而是一个分化的时代。除了长三角、大湾区的少数人口净流入的城市房价还有上涨空间，很多三四线城市房价将逐步回落，即便是北、上、广、深等中心城市，其房价也将进入长期震荡时期。（中新经纬APP）

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