观点直击 | 康桥悦生活：投资人会喜欢想象空间巨大的物业（实录）

6月29日，康桥悦生活集团有限公司举行IPO发布会。

集团执行董事兼总裁戴卫、执行董事兼执行总裁康卫国、执行董事兼首席财务官兼联席公司秘书王娜、副总经理李志刚均出席发布会对全球发售进行推介，以及回答媒体的提问。

就在昨日，深耕于浙江省的物业企业德信服务集团才开完全球发售新闻发布会。而今日，除了康桥悦，融信服务也召开了IPO新闻发布会。

你方唱罢我登场，仿佛可以看到一个个物业公司隐隐组成潮流，奔向资本市场。

资料显示，康桥悦生活是一家深耕于河南省的综合物业管理服务提供商，在管面积从2018年的837万平米增长到2020年末的1572万平米，在管项目112个。这其中，河南省在管面积高达95.6%。

尽管康桥悦生活深耕河南，但其定位实际上是华中区域乃至全国的服务运营商。针对这点，戴卫表示：“康桥悦生活2015年开始外拓，2018年开始走出河南，2019年进入到江浙区域。从目前来看，河南省以外业务已经覆盖了七个省，比如说无锡、杭州、武汉、西安、廊坊、肇庆、惠州等等。”

但康桥悦生活并不准备进一步拓展到全国，“我们的重点放在三个地方，第一个是江浙长三角，第二个是大湾区，第三个是京津冀。”

戴卫判断，这三个区域无疑是中国经济最发达的区域，也是中国近15年来房地产最发达的区域。房地产和经济最发达的区域，肯定会是物业最发达区域，所以康桥悦预备在这三个区域布重兵。

实际上，作为大部分业务在河南的公司，试图一下布局全国无疑是不现实的，康桥悦生活此举显得比较理智。

但这些区域，也将会是物业公司竞争最激烈的地方。

对于康桥悦生活如何提高自身的竞争力，李志刚的认知很清晰：“康桥悦生活自身也形成了核心竞争力模型，我们构建为一主两翼的模型。主就是以服务为中心，核心是持续提升服务能力。两翼，左翼更多是持续推动市场化的拓展能力，增加规模。右翼更多是持续加强智能科技方面的投入和建设，提升满足客户、业主以及员工的各种服务诉求的能力，以及提升内部运营效率。”

据悉，本次进行全球发售，康桥悦生活计划发行1.75亿股，发行价格为2.78港元到3.88港元，假设超额配股权未获行使，该集团将收取的全球发售所得款项净额为4.87亿港元到6.79亿港元。

募集到资金后，康桥悦生活将使用65%用于寻求选择性战略投资及收购机会，以进一步发展战略合作及扩大业务规模。10%用于投资智能化运营及内部管理系统，以提升服务质量及客户体验。15%用于丰富及拓展服务及产品种类，以发展多元化业务。10%用作营运资金及其它一般公司目的。

此外，25%资金用于投入到提升及拓展服务相关，这个数额可以说是比较高的。

与地域分布不同的是，康桥悦生活业务分布并不显得过于“偏科”，且有意地在不断优化。该集团业务涵盖三个大板块，第一个板块是传统物业管理占44%，非业主增值占了40%，社区增值占了14.8%。

可见，2018年时传统物管占比58%，到2020年传统物管收入占比降到了44%。

从过往财务数据看，康桥悦生活的总体收入是增长趋势，从绝对数来说总营收从2018年2.29亿增长到5.76亿。毛利方面，三年业绩期内从5400万提升到1.77亿，整体毛利率从23%提升到30%。

尽管目前利润数额还不是很大，但与德信服务不约而同的，康桥悦生活管理层同样对招股充满了信心，认为中国的物管市场是一片蓝海。

“物业管理行业从宏观分析来讲，很多权威机构和专家，共同预测中国会诞生一个崭新的万亿级行业，这个行业就是物业管理。这一个万亿级的新行业，其实会带来市场很大的一个潜能。”

戴卫相信，各界投资人无疑会喜欢轻资产、想象空间巨大的城市服务、生活服务以及物业管理服务。

以下为康桥悦生活全球发售发布会问答实录节选：

现场提问：近期看到很多物业公司从地产板块分拆上市，相对于房地产开发板块的话，物业公司分拆估值会更高一点，想看一下公司的说法和看法。

戴卫：整体行业上，很多权威机构和专家共同预测中国会诞生一个崭新的万亿级行业，这个行业就是物业管理。这一个万亿级的新行业，其实会带来市场很大的一个潜能。

我们随着三供一业的进一步深化改革，会发现很多央企、国企、政府机构以及医院大学正在做主辅业分离。这个主辅业分离当中有一个很关键的点，就是后勤社会化，后勤社会化又会给物业行业带来一个巨大的增量。

第三，去年以来大家都经历了疫情，在疫情爆发的时候，物业其实是站在了第一线。疫情结束之后，各级政府到社会各界人士以及业主，都在重新审视物业的社会价值，给了物业很高的评价和认可。

我们坚定的相信，物业无疑会成为政府联防联治的一个好助手。

第四个方面，物业行业这两年的内核和外延半径发生了极大变化，不断在深挖，不断外延，从过去住宅的单一四保走向了大学，走向了医院，走向银行，政府公建等，特别是在这两年还走向了城市服务。

城市服务对于物业又是一个蓝海，提供了一个非常大的增长潜能。

综上，我们有理由相信各界投资人无疑会喜欢轻资产、想象空间巨大的城市服务、生活服务和物业管理服务。

现场提问：近期有20多家物业公司交表，为什么康桥悦生活集团选择在这个时候上市？

李志刚：首先，这是我们经过系统筹划的一个结果，也是战略落地和执行的结果。我们在2017年的时候，经营层就系统梳理了三年战略发展，当时就提出市场化、多元化、规模化、资本化的战略。

通过2018年到2020年三年快速发展，应该说目前基本上实现了当时设定的三年战略安排和目标，收入和利润都在快速增长。另外，目前增值收入占总收入的收入占比，是一个收入结构比较好的亮点。

应该说，这些内容，这些财务数据，坚定了我们进一步上市的信心。

最后我们期望通过这次上市，能够使得康桥悦生活步入一个全新的赛道。

现场提问：市场关于物业的竞争看法比较多，有规模优势之说，也有科技优势之说，公司管理层认为物管未来的竞争聚焦在什么方向？

李志刚：目前行业对于未来物业核心竞争能力的判断，可能有规模，也有科技服务，应该说每个观点都有一定的道理。

对于我们康桥悦生活来说，核心能力到底是什么？我们内部团队经过很多次探讨，始终认为物业服务也好、生活服务也好，离不开服务这两个字，初心始终是为大客户。

比如小业主的美好生活和社区生活需求，满足这部分需求的能力是我们始终坚守的。而且，我们这种服务的初心始终不能变。

基于对核心竞争力或者行业竞争力的思考，康桥悦生活也形成了自己的核心竞争力的模型。

我们构建了“一主两翼”的核心竞争力模型，主就是以服务为中心，核心是持续提升服务能力。两翼，左翼更多是持续的市场化拓展能力，持续拓展物业管理的面积，增加规模。右翼更多是持续加强智能科技方面的投入和建设，通过不断在线上化、数据化、数字化能力建设的转型，满足客户、满足业主以及员工的各种服务诉求，以及内部运营效率的提升。

综上，康桥悦生活着力在打造几个能力，第一个就是服务产品化的能力。通过构建分级服务的体系，通过质价对等原则，提供超过市场同类水平的服务能力，帮助我们持续提升规模。

第二，深耕华中区域、河南省份，同时进一步在长三角、大湾区、京津冀发达城市拓展。

第三，一方面围绕服务规模品质，另一方面围绕科技投入和迭代赋能，我们希望更加着力于在收入结构以及利润结构维持投资亮点。

比如说增值业务收入的规模和利润贡献，以及来自于第三方市场化的收入，这也是康桥悦生活非常好的两个投资亮点。

现场提问：公司现在是聚焦河南，主要在管面积在省内，未来全国化布局有什么考虑？

戴卫：前期交流的时候很多投资人也问过这个问题，我们是深耕河南的一个物业服务公司，但定位是华中区域乃至全国领先的服务运营商，很早开始进行了外拓。

2015年开始外拓，2018年走出河南，2019年进入到江浙区域，当时收购了很著名的蓝盛公司，是专业做非住宅的。

目前，河南省以外我们的业务已经覆盖了七个省，包括诸多城市，比如说无锡、杭州、武汉、西安、廊坊、肇庆、惠州等，已经初步完成或者说初步走出河南了。

下一步不会全国布局，重点放在三个地方，第一是江浙长三角，第二是大湾区，第三是京津冀。这三个区域无疑是中国经济最发达的区域，也是近15年来房地产最发达的区域。房地产和经济最发达的区域，肯定也会是物业最发达区域，所以要在这三个区域布重兵。