不再被交易的资产 中民投出售亿达中国终止

观点地产网 持续了将近一年的中民投出售亿达中国股份的潜在交易终止了。

6月24日，亿达中国公告表示，据中民嘉业告知，于公告日期中民嘉业已终止与潜在买方的所有相关讨论，原因是未能就潜在交易的条款达成协议。所以也并无就潜在交易签订最终协议。

随着有关潜在交易的讨论及磋商终止，将导致亿达中国控制权的变动，从而导致触发根据收购守则规则26.1作出强制性全面要约的要约期也于本公告日期截止。

中民投出售亿达股份

出售亿达中国股份，是2020年9月披露的一笔交易。

当年9月下旬，亿达中国公告透露，该公司控股股东中民嘉业投资有限公司已与潜在买方进行讨论，以探讨有关出售中民嘉业持有的该公司股份的潜在交易。

交易资产为中民嘉业持有亿达中国15.81亿股股份，相当于后者已发行股份的约61.20%。根据香港交易所《公司收购及合并守则》，此次中民投出售的股权超过30%，将触发强制性全面收购要约。

所以随着有关潜在交易的讨论及磋商终止，有关潜在交易的要约期于本公告日期截止。

彼时中民投出售亿达中国的理由很简单：缺钱。过去依靠债务资金实现的规模快速扩张，也快速地反噬着中民投。

在2017年年底，中民投总资产突破3000亿元，但其债务危机也慢慢开始浮出水面。这一年，中民投短期负债增加了333亿元。

2018年，地产、金融行业开始大力去杠杆，抽贷、限额导致房企们现金流问题开始爆发，中民投便是其中典型的一个例子。也是从这一年开始，中民投开始断臂求生。

121亿元出售上海董家渡13、15地块给绿地，转让所持阳光城股份，出售旗下物业管理公司给雅居乐，还出售中民爱普、旗下建筑公司以及深圳蛇口的城市更新项目等等。

但即便如此，中民投的债务危机依然未能缓解，2021年以来，中民投已经四次被列为执行人。据企查查信息显示，近一年以来，中民投共计被执行5次，执行金额19.93亿元。

债务问题未能缓解，亿达中国被摆上交易台。这是2016年11月，中民投通过旗下中民嘉业，斥资逾30亿港元成为控股股东的上市平台。

但随着中民投与潜在买方的交易终止，中民投下一步要如何处置资产将成为新的问题。因为其手上尚能处置的资产已不多。

据不完全统计，中民投对外投资中，有“房地产”“置业”字样的子公司共30家，其中4家已注销。而剩下的26家，中民投持股超过50%的仅有2家公司。持股在10%及以下的有21家，占比超过八成。

亿达中国之累

亿达中国，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。相信想要入股亿达中国，绝大部分是看上亿达中国的产业园区。

据观点地产新媒体查阅亿达中国年报，在2020年，其全资持有大连软件园、大连生态科技创新城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并对武汉软件新城和大连软件园腾飞园区分别持有50%权益。

值得注意的是，上述项目中，大连软件园腾飞园区并不并表亿达中国，但该项目成为了亿达中国缓解由中民投波及的债务危机的自救手段。即于今年5月26日，亿达中国出售该项目所持股权予凯德集团，作价5.01亿元。

据了解，2019年初中民投遭遇流动性危机时，亿达中国曾多次公告透露，因中民投流动困难，导致亿达中国未偿还的贷款触发提前偿还的金额两度增加。

彼时公告指出，由于中国民生实施资产冻结，已在技术上导致发生亿达中国所订立未偿还本金总额约为人民币42.77亿元的若干贷款协议项下的若干触发事件。

2020年，亿达中国发新票据2.25亿美元交换2020年到期3亿美元债。在债务置换后，该公司再度公告披露，截止2020年4月20日未支付2020年到期年息为6.95%的优先票据的未偿付本金5285.4万美元，已构成违约事件。

而上述出售大连软件园腾飞园区回笼的资金，亿达中国亦在6月21日的公告中明确指出，回笼资金就是为偿还于今年4月底到期债务，缓解短期流动资金问题。

据年报显示，大连腾飞软件园和武汉软件新城是亿达中国在2020年唯二出租率没有下降的园区，其中大连腾飞软件园保持在85%的出租率，而武汉软件新城则依然保持着仅有37%的出租率。

而大连软件园、大连生态科技创新城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，出租率则分别从2019年的96%、80%、100%、79%减少至2020年91%、73%、65%、50%，出现5%-35%不等的出租率下降。

另一方面，在物业销售方面，亿达中国逐年走低，在2016年至2019年分别录得83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元、72.37亿元。在2020年更是跌至56.01亿元。

在财务表现上，2020年，亿达中国收入52.42亿元，同比减少14.4%；毛利12.45亿元，同比下降41.6%，毛利率23.9%；利润1.96亿元，净利润率仅为3.8%；归属股东净利润1.72亿元，同比下降61.66%。