2021中国房地产开发上市公司TOP10研究报告显示：房地产上市公司将进入全面竞争时代

日前，《2021中国房地产开发上市公司TOP10研究报告》在京出炉。这份报告是由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院等共同研究的结果。报告显示：2020年，在新冠疫情和房地产调控不放松的背景下，全国商品房销售额17.4万亿元，同比增长8.7%。房地产上市公司把握市场复苏轮动机遇，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象加剧，且企业间盈利能力等方面的表现持续分化。2021年以来，随着新冠疫情影响逐渐削弱，宏观经济稳定恢复，房地产市场调控朝着精准化、全面化方向发展，行业资金面持续收紧，房地产上市公司将进入全面竞争时代，未来拥有良好基本面、第二业绩增长曲线的房地产上市公司将释放更高的企业价值。

经营规模：

行业增速创新低阵营间表现分化

报告显示，2020年，房地产上市公司总资产规模增速持续放缓。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1400.0亿元，同比增长率为13.7%，增速较上年回落4.2个百分点;大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元，同比增速较上年回落7.0个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速创近几年新低。

分阵营来看，不同规模企业总资产增速分化明显。总资产3000亿元以上大型企业近年来逐渐追求高质量及更稳健的发展，总资产同比增速均值为15.1%，较上年增速收窄8.3个百分点。总资产1000-3000亿元规模的企业普遍处在规模高速增长期，增速下降4.9个百分点至17.9%，为四个阵营中最高。总资产300-1000亿元增速均值为14.2%，阵营分化最为显著。300亿元以下房企普遍面临更加严峻的生存环境，增速均值为6.4%，连续两年维持低速增长。总体来看，部分大中型企业为冲击规模总资产快速增长但需防范流动性风险，小型企业或将面临可持续发展难关。

盈利能力：

高地价和结转滞后盈利水平明显下行

报告显示，2020年，由于营业成本上涨，上市房地产企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，增收少增利现象持续。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为312.1亿元、507.4亿元，同比增长13.1%和14.8%;净利润均值分别为33.4亿元、63.1亿元，同比分别下降3.0%、增长3.5%。受疫情影响，2020年房地产企业结转滞后，持有物业表现不佳，前期高地价项目进入结转期，导致项目盈利水平下行。

2020年，受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为11.5%、12.3%，较上年下降2.4个百分点和2.9个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深0.8个百分点。

财务稳健性：

三道红线调控初显成效企业改善现金流

报告显示，2020年，在“三道红线”影响下，房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%。2020年全年销售额再创新高，房地产上市公司积极营销、抢抓回款，沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点。房地产上市公司积极降杠杆，净负债率出现较为明显的下降。沪深及大陆在港上市房地产公司净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。2020年，房地产上市公司短期偿债能力有效增强。沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54;速动比率均值分别为0.56、0.49。

股东回报：

企业间显著分化龙头逆市提升

报告显示，2020年，受新冠疫情和房地产调控影响，房地产上市公司盈利能力略有下滑，股东收益水平回落，但不同规模企业间分化显著。沪深上市房地产公司每股收益均值为0.57元，较上年下降13.4%;大陆在港上市房地产公司均值则为0.95元，同比下降6.9%。不同规模公司的每股收益水平分化显著，沪深及大陆在港上市房地产公司约有57.0%、50.6%的企业每股收益出现下滑。

市值管理：

行业整体估值下滑 价值经营促进企业市值增长

报告显示，2020年，随着新冠疫情暴发，国家宏观经济面临较大下行压力，中央坚持“房住不炒”以及不以房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融政策持续从严，“三道红线”、“两道红线”陆续出台，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为184.6亿元，同比下降12.2%;大陆在港上市房地产公司市值均值为237.0亿元，同比下降31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通过分拆上市、并购重组、股票回购、股权激励等方式获取资本市场关注，帮助企业实现市值增长。

投资价值：

板块走势韧性变弱关注聚焦都市圈的企业

报告显示，2020年，房地产板块整体下行，沪深及港股房地产上市公司表现整体不如大盘。受疫情影响，资本市场整体陷入震荡。随着疫情逐步得到管控，中央实行稳健的货币政策，灵活精准促进经济复苏，A股资本市场开始反弹，而房地产板块受调控不断加码影响，震荡下行，申万地产指数同比下降10.85%。港股受全球资本市场影响2020年整体表现平庸，恒生指数同比下降4.60%，港股房地产板块整体随大盘波动，表现弱于大盘，恒生地产指数同比下降20.10%。

随着资本市场的持续震荡，房地产行业监管加强，资本市场对房地产行业股票的价值评估以及选择更加严谨慎重，重心逐渐转移到企业本身。报告强调指出：第一，龙头企业将受益于行业集中度加速提升，成长潜力值得重视。第二，契合城市群发展逻辑的公司受期待，未来发展潜力大。第三，盈利能力强、财务状况良好的公司受资本市场青睐。第四，企业培育第二增长曲线，带动企业估值增长。随着国家宏观调控力度不断增大，房地产金融监管不断加强，房地产行业集中度不断提升，企业竞争愈加激烈，仅凭主营业务不能维持企业的估值增长，近年来积极布局房地产相关产业，为企业估值寻找新的增长点是房地产上市公司焕发“第二春”的关键点。

记者 兰文