对话李中子:房企运营时代“增肌”之后需练“腿功”

利世控股董事长李中子

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

摊开中国地图，2019年开通的京张高铁由北京至河北张家口蜿蜒而行，350公里自动驾驶时速，加上北斗导航、5G、刷脸进站等“黑科技”应用，让京张高铁创领科技化世界多个第一，也让冬奥实现了京张一小时生活圈。

随着冬奥会筹办深入推进，另一项国家战略性发展任务呼之欲出——“加快建设京张体育文化旅游带”。摆在现实面前的任务是，体育文化旅游带不仅需要布局合理，又要突出区域特色，形成结构明显优化的产业集群发展格局，这一呼吁为京津冀协同发展注入了新的内涵，也提供了新的抓手。

身为八十年代留美政治学博士，历经海外生活经商三十余载，利世控股董事长李中子创造性地提出怀来产区是“大首都产区”的概念，并率先将九个国家特色酒庄规划到一个地方——怀来。在这片得天独厚背山面水的广袤土地上，新的思想正在碰撞，融入首都周边产区和酒庄的故事正在上演。

5年前，利世控股在河北官厅湖板块拿下一宗总占地约5000亩的土地，这一被称为利世G9国际庄园的项目毗邻国家级湿地公园，以红酒、康养度假、文旅三大产业为主，为高端国际交往搭建平台，被评为国家两区建设的示范项目。

在李中子看来，房地产快消时代已经结束，企业的发展需要审时度势，尤其是在房企融资及生存条件严峻的情况下，更要结合国家战略发展契机谋求自身转型。“开发这一‘肌肉’用得少，就得练‘腿功’，地产人需要盯准一个领域实现突破，要有独门绝技，不论是玩文旅，还是搞运营。”

在5月16日由华本创新工地主办的华本企业家年会上，李中子接受焦点财经专访时表示，未来房地产产业链的延伸点需要实现一二三产联动，让土地赋能、增值，为其带来持续的产业，利用科技赋能产出价值。

早早带领公司实现平台公司转型，李中子或许已经给予现在房企发展新的启迪，正如现在众多房企纷纷试水轻资产转型，只是，利世控股较早地窥见了这一发展趋势。李中子认为，利世G9国际庄园五千亩国际酒庄集群不再是一个简单的房地产逻辑，而是将一二三产融合的内容都植入到开发的过程中间，将土地价值发挥到最大。

互联网+房地产下半场：谁抓住了客户，谁说了算

优质的项目往往一方面契合了市场的需求，另一方面则凭借差异化的打法夯实了自身的“护城河“。李中子对于利世G9国际庄园的理解，起于思维方式的中西合璧，也得益于曾经向犹太人、印度人、华尔街学习的经历。

在他看来，G（Group）代表集团国，4个旧世界和4个新世界葡萄酒国家，与中国一起9个国家形成国际葡萄酒产业的第一梯队。G9+，“+”代表9个国家之外的名庄加盟，产业融合、产业创新和升级。

1993年风靡中国的《北京人在纽约》成为一代人的光影记忆，电视剧横跨中美两个国家的真实记录，让国人对出国热潮有了更深刻而真切的认识。

同样的，1976年武汉大学毕业后的李中子在进入湖北外事办短暂工作后，历经中国传媒大学硕士毕业，随后开启了8年的美国留学生活，并在此期间取得政治学博士学位。

李中子（右二）

1993年，李中子靠积攒的一万美金开始在美国创业，他靠健身球引爆美国市场，引发触觉革命，并将中国健身球卖到白宫办公室，短短数年他所创立的企业即成为全美最大健身球进出口商之一。

随后，他预见健身球市场的变幻，激流勇退，迅速转向汽车橡胶配件生产，成为美国通用汽车供应商，以中国速度使三大汽车制造商折服，闯入美国汽车零部件市场。

有经济头脑、政治家敏锐的触觉及美式商业文化思维，同样得益于在美国哈佛商学院总裁培训班的学习及俄亥俄州州立大学广泛接触的政治理论基础，李中子在美国经济圈及中国创投圈风生水起。

美国利世集团由此产生，其总部在美国纽约注册，是一家集投资并购、房地产开发、国际贸易、以及生产制造等多业态为一体的综合性公司。

公司主营业务专注于做汽车零部件，并一直为美国三大汽车零售商通用、福特、克莱斯勒提供专业产品，是一些美国大企业的重要合作伙伴。此外，公司还成功开拓美国以外的其他市场，如英国、加拿大、斯里兰卡、墨西哥等。他曾著书《远见与胆识》讲述美国创业者的商业理念。

感受小平南巡讲话的熏陶，搭乘国际化及美国经济腾飞的浪潮，这一双重站位的角色让李中子充当中美经贸文化交流的桥梁。

从中外经济交往的践行者，到人类命运共同体的追随者，2011年，李中子获得中国人民对外友好协会及中国友好和平发展基金会颁发的“和平发展贡献奖”，同年荣膺“最具眼光的华商实业投资家”称号，并担任武汉大学中国传媒大学董事会董事、哈佛商学院OPM、中菲商会会长，他曾捐赠中美纪录片《飞虎情缘》投资制片基金，让中美友谊更加牢固。

历经20年的沧海桑田，如今的利世集团已经成为业务涉及生产制造、国际贸易、投资并购、以及房地产领域多业态为一体的综合性集团，在纽约、北京、上海、武汉、保定等地已拥有20家全资公司、合资公司及参股公司。

拥有中外宏观视角，李中子对于目前经济及房地产发展颇有自身见解。

“三道红线”加持，政策“紧箍”未有放松迹象，缺钱的地产行业收购不断，远洋资本收购红星，旭辉与融创争抢收购彰泰等在业内掀起巨浪。

李中子认为，房地产头部化是历史发展的规律。大房企在成本、专业化、规模方面有诸多优势，其劣势是土地具有比较本土化现象，不靠本土中小企业，大房企不一定会拿到地。

“中小企业去拿地然后卖给大企业，中间参个股，其实也挺好。像跑接力赛一样，你先跑一棒，或者把红地毯给铺上，让其他人上来。未来企业间更多的是合作，现在提倡混合所有制也是这层意思。”李中子称，目前利世控股正在加强合作，已经也与国企永定河投资达成合作意向。

随着互联网化趋势明显，贝壳找房登陆纽交所为房企开辟了另一条发展路径，尤其是通过自身渠道将购房人群导入开发商新房项目，也让房企发展赛道日渐拥挤。

对此，李中子表示，未来肯定是谁抓住了客户，谁说了算，最后在下游，就只有服务的份。中介助力卖房是不可避免的趋势，未来的房地产尤其是在销售端、客户端一定是互联网的逻辑，开发商也就变得越来越工匠化。

此外，22城集中供地如火如荼，众多开发商都是底价或者低溢价拿地，尤其是诸如别上广深等大城市，即便是抢到土地了，除去成本之外，利润点偏低也成为行业不争的事实。

在李中子看来，这其实是产业发展或者经济发展到一定阶段，必然会出现的趋势。他认为，定位及开发能力两个方面决定了开发商是否能够赚钱。项目赚不赚钱涉及到是否有产业拉动，是否符合政府发展方向，房企要在某一领域形成突破，打出一张属于自己的“王牌”。

“甭管是玩科技的，还是玩绿色建材、智能家居、产业带动……甚至玩到了更高层次，一种精神层面的内容，做得好肯定有人追随你。这是一个弱肉强食的时代，强者为王。”李中子称。

数字葡园下的思路转化：运营并非“搂草打兔子”

在数字化转型浪潮下，智慧农业正进入高速发展期，加速趋向信息化、智能化、数字化。农业作业的经验传授更多地倾向于被科技取代，如何利用科技赋能科学地种好地，这是目前当代农业需要思考的问题。

李中子提到一个新颖的观点：在产业方面，项目有15万亩的大葡园，未来将在这一国际酒庄集群中建立一个数字葡萄产区。“产业赋能可以对土地等方面很多内容进行监控，靠传感器将雨水、气候、条件、种子等信息进行收集，将数据传到信息中心进行分析，在制造过程中考虑如何实现数据化，包括溯源、区块链技术应用等，将科技用到最传统的葡萄产业里边。”

对于葡萄酒产业的重视源自，怀来县实施“葡萄酒+产业”模式，坚定走“生态第一、创新引领、跨越超越”新路，县区的政策是把葡萄酒工业旅游作为支柱产业和转型升级的主攻方向，延长产业链条，提高附加值，发展一系列的“葡萄酒+产业”模式，重点推进G9国际葡萄酒文化区。

利世G9国际庄园切中了时下国家发展京张文化旅游带的东风，这是其差异化的体现之一。随着体育旅游和体育文化越来越流行，李中子也正在将这一文旅项目，通过京张体育文化旅游带论坛、官厅湖论坛、国际马拉松赛事等项目的落地让项目的运营产生新的价值。

在传统的葡萄酒体系之中，新旧世界泾渭分明。旧世界葡萄酒讲究“血统”，突出传统酿造工艺，越是手工酿造的酒越珍贵，旧世界葡萄酒还注重葡萄酒的本味，更具有酸涩的口感，新世界葡萄酒大量运用了现代化的生产工艺，产量大，但是味道更加香醇，通过现代化的手段最大限度地突出果香味。

酒庄所在地为怀来产区，地处北纬40度，与法国波尔多、美国纳帕溪谷并称为世界葡萄种植三大黄金地带。由于距离北京市中心仅75公里，驱车仅一个半小时，也是目前世界上绝无仅有的大首都产区。

据李中子介绍利世G9国际庄园属于高端项目，在项目打造方面也是研习葡萄酒文化因素，分为四个旧世界，四个新世界，旧世界是法国，新世界是美国为代表。项目由法国建筑设计大师皮埃尔担纲设计打造，促成大首都产区一个国际酒庄集群，以红酒，康养度假，文旅三大产业为主的高端国际交往平台。

据了解，早在2019年9月，利世控股集团曾携手1003 POLO 共同成立世界第一个女子马球俱乐部，希望这一俱乐部能够落地利世G9国际庄园，增加其运营及赋能价值。

2020年9月9国际日，原中国驻加拿大、印度尼西亚、瑞典大使兰立俊等九国代表悉数出席为G9国际葡园揭幕。国际顶级品牌、IP植入，协同发展的产业生态让利世G9国际庄园有了国际化及全球化的占位。

“这是一个长期转型，并需要持续不断运营至少需要十年甚至二十年的项目，未来将文旅加到里边。”

根据最新的人口普查结果显示，城市发展包括人口流动呈现南移状态，更多房企及人口开始涌入大湾区、长三角，形成了南北亘变的差异。

李中子指出，这一趋势在未来还会延续。根据国家政府导向，京津冀一体化强调的是非首都的功能区，未来的北京定位将更多的是政治、文化、国际交往等大的定位，而南方市场化、产业化、科技化，未来开放度将逐渐加强。

所以，利世G9国际庄园的定位是立足于“大世界”的格局，加紧国际资源引进及合作步伐，以“大视野”、“大未来”的概念规划和建设葡萄创新产业模式样板，助力怀来打造中国葡萄的“波尔多”，以新的视野和理念打造最具创新价值的资源及产业平台，引领精英圈层的生活方式。

对于企业业务发展规划，据李中子介绍，从理念上来，利世控股跟小米很接近，只跟最优秀的品牌合作，利世控股打造的是平台性的公司，自己几乎不去做垂直，发展方向侧重融合，在运营端、股权端和产权端三方面进行融合。

“现在合作主要侧重运营端及股权端的合作。在运营端，我们五一刚刚做了2021环官厅湖国际精英马拉松；第二，在股权端，与一家新媒体公司形成了股权合作，进行了参股。根据实际情况选择合作方式，这是我们在做平台项目最主要的做法，而不是‘搂草打兔子’。”