原报告 | 物业服务增值弹性

观点指数 随着2020年报季落下帷幕，大部分物业服务企业再度向市场展示了行业的未来潜力，物业板块逐渐成长为资本市场中的重要一环。

据观点指数统计，以披露2020年年营收与利润数据的42家物业公司为例，物业服务企业总营收规模达到1322.8亿元人民币，较2019年的946.5亿元增长39.76%。

从现有数据来看，物业管理服务依然是物管企业的主营业务，目前该业务的收入规模继续增高，由于传统的物业管理服务低毛利且同质化较高，业务增长主要依赖在管面积提升，单纯收取物业管理费用的增长弹性逐渐不足。

随着越来越多的物业服务企业上市，发展社区增值服务，提高企业盈利能力、打造服务差异化等成为更多企业的选择，社区增值服务也逐渐成为物企业务增长的第二曲线。

在竞争日渐激烈的市场背景下，物业服务企业因势而变，跳出舒适圈，发展新业务。城市抉择、业务创新、经营提升等，成为拉开企业差距和塑造独特性的重要因素。

业务结构持续优化

2020年，各物业服务企业持续提高社区增值服务。据观点指数统计，30家上市物业企业2020年的社区增值服务收入达到121.5亿元，比去年同期增长68.1%。其中如碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务等头部企业的增值服务营收增长均超过了100%。

值得注意的是，从行业发展趋势来看，尽管社区增值服务处于上升通道中，但当前的数据显示，其在企业总营收中的比重仍处于较低水平。

数据来源：企业年报、观点指数整理

数据显示，37家物业服务企业的社区增值服务平均占比为13.65%，诸如碧桂园服务、恒大物业等规模物业服务企业的增值服务占比亦在11.1%、12.2%。

这或许是由于增值服务近两年才开始有明显进展，该部分业务仍处于探索初期，从而导致营收占比相对较低。

增收减负，社区增值服务潜力巨大

由于社区本身拥有巨大的人口流量，随着物业服务企业服务面积增多，所产生社区增值服务的收入也会显著增长，进而产生规模效益。

可以认为，物业服务企业的管理面积与其增值服务收入基本呈现正相关关系。

数据来源：企业年报、观点指数整理

但物业服务企业开展社区增值服务亦受决策层重视程度、服务物业业态类型、具体业务的商业模式及运营能力等综合因素影响，部分企业亦可能出现趋势外的情况，如彩生活的在管面积超过5亿平方米，但其社区增值服务营收仅2.56亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

此外，对比2020年A、B两家上市物业服务企业营收数据，A企业在管面积为4545万平方米，B企业在管面积为5749万平方米，两家企业在管面积约相差1204万平方米。尽管规模小有差距，A企业2020年社区增值服务为3.16亿元，B企业增值服务营收则仅为1.35亿元。

可见，规模并非影响物业服务企业开展社区增值服务的唯一因素，增值服务的开展程度及潜力亦可以为物业企业的估值提升带来一点助力。

换而言之，在当下竞争加剧背景下，规模并不占优的企业可以通过深度挖掘社区增值服务业务，从而突破规模限制，获得市场青睐。

从企业层面来看，社区增值服务与基础物业服务共享人工，具有较高的毛利率，对物业服务企业增收减负的贡献更加突出。

数据来源：企业年报、观点指数整理

从上市物企披露的年报数据可以看出，社区增值服务已逐渐成为部分物企提高毛利率的重要来源。

26家样本物企的基础物管服务毛利率在10.6%到34.6%之间，均值为23.72%，而社区增值服务毛利率区间为30.3%-95%之间，均值为48.97%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

整体来看，26家样本企业中有10家企业的社区增值服务毛利率高于50%。其中彩生活毛利率达95.0%，主要由于其经营模式与其他物业服务企业有所不同，通过旗下数字平台进行经营，成本投入较少。

值得注意的是，中海物业社区增值服务毛利率由2019年的53.2%下跌至33.8%，据其财报称，是由于零售产品销售组合变化，毛利率较低的日常新鲜食品和防疫物资面临重大需求所致。

社区增值服务内容丰富，增长各异，经营方式灵活，但总体毛利率高。若成功拓展可以在短期内贡献增量利润，为企业带来更高的经济效益。

尽管目前社区增值服务已然小有所成，在营收中的占比亦逐年提升，但总体而言仍处于积累的过程。

而且，目前各家物业服务企业对社区增值服务的理解不尽相同，社区增值服务仍处于探索阶段，在未来随着物业服务企业进一步挖掘社区增值服务领域业务成熟，社区增值服务的营收占比有望进一步提高，同时服务的差异化程度相信会越发显著。

政策催化，生活类服务成发展重心

疫情之下，物业服务企业展现了其在防疫与社区管理方面的价值，社会关注度显著提升，对应的政策支持力度也持续提高。

数据来源：公开资料、观点指数整理

2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

从近期相关文件可以发现，推动生活性服务业多次被提及。在政策的支持下，"物业服务+生活服务"的路径给行业提供发展思路，物企的业务布局也逐渐往生活类服务靠拢。

数据来源：公开资料、观点指数整理

基于此，从物业服务企业近期公开表态看，物业服务企业正积极拓展新业态，拓宽社区增值服务来源。如龙湖智慧服务跨业态探索"物业+养老"；融创服务入局社区幼托服务；碧桂园开展团膳业务等。

考虑政策由上而下的传导机制，以及伴随着物业管理覆盖面的扩大，未来企业结合自身特点和业主需求，进一步通过服务创新、对外合作、加大渗透、创建品牌等方式构建多元化的社区增值服务体系，会变得更加普遍。

此外，由于社区增值服务的商业模式日益成熟且具有延展性，内容和品类将不断丰富，"物业+生活服务"会成为越来越多物业服务企业深度挖掘的维度。

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