房地产贷款增速创8年新低！房贷利率连续4个月回升 未来还会“涨价”吗？

全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨，房贷利率已连续4个月回升。

银保监会最新披露的数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低。

严打“炒房客”、上调房贷利率、围堵经营贷违规流入楼市……5月以来，多个城市的房地产调控政策持续升级，围堵资金漏洞、加强贷款全流程监管是其中的重点内容，房地产金融监管持续收紧的态势明显。

房贷利率连续4个月回升

仍有上行空间？

5月以来，广州、深圳等热点城市房贷“涨价”明显。

6月8日，21世纪经济报道记者注意到，有消息称，建行和中行再度上调广州地区的房贷利率。其中，建行首套房贷利率调整为5.65%(LPR+100BP)，二套调整为5.85%(LPR+120BP)；中行首套调整为5.5%(LPR+85BP)，二套调整为5.7%(LPR+105BP)。该消息还称，随着建行、中行两大国有银行的上调，工行、农行接下来也可能会跟进。

今年以来，监管政策持续加码，广州地区房贷利率先后经历了三轮调整。4月28日，四大国有银行集体将广州地区房贷利率调整为首套最低5.4%(LPR+75BP)，二套最低5.6%(LPR+95BP)。

对此，建行、中行广东分行相关负责人向21世纪经济报道记者表示，现阶段该行并未调整广州地区的房贷利率，五年期以上房贷按照首套和二套分别在LPR基础上加75BP、95BP执行，即5.4%和5.6%。

不过，广州地区多位业内人士向记者表示，当前房贷额度依然非常紧张，客户可以正常申请，银行也会按照程序正常审批，但放款时间难以确定。此外，他们还提醒，房贷利率主要还是跟着政策走，之后不排除上调的可能。

融360分析师指出，深圳自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持在4.95%，5月各银行陆续上调利率，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.10%。建行深圳分行在5月上旬首先上调房贷利率水平，其中首套房贷利率上调15个基点至5.1%，二套房贷利率上调35个基点至5.6%。其他银行在短暂观望后，也开始跟进，目前已有近10家银行深圳地区分支行执行首套房利率5.1%、二套房5.6%的利率水平。

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月份(数据采集期为4月20日至5月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11基点；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8基点。这也是自2月份以来，房贷利率连续4个月回升。

而贝壳研究院监测的数据显示：5月，72城主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.73%，均较4月提高6个基点；5月72城房贷平均放款周期为48天，与上月高位持平。

5月72个重点城市中，有28个城市房贷利率发生变化，其中26个城市首套房贷利率上浮，23个城市二套房贷利率上浮，有21个城市首套、二套房贷利率均提高，5月无城市下调房贷利率。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，5月在房地产贷款集中度管理叠加通胀压力下，银行收紧购房信贷、上调房贷利率。同时，房贷利率走高，带来5月二手房市场成交平稳回调。

贝壳研究院的报告指出，在72城中，粤港澳大湾区房贷加息幅度最大。5月粤港澳大湾区首套、二套房利率分别提高21、26个基点，在各区域中最显著。其中惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%，分别较上月上调50个、70个基点，利率水平和上调幅度在所有城市中均排名第一。5月深圳首套、二套房贷利率分别提高15个、35个基点，结束过去连续12个月利率保持不变。许小乐表示，自推出二手房指导价后，深圳二手房市场成交保持低位，房价基本止涨趋稳，本次深圳购房信贷环境收紧，将带动市场进一步调整。

5月72个重点城市中39个城市房贷放款周期延长，多分布在长三角、粤港澳大湾区。其中上海5月放款周期延长17天至92天(去年6月、7月放款周期最快是40天)。东莞、中山放款周期延长10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。

许小乐预计，未来国内货币政策将注重结构性调整，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，预计房贷利率会继续上调，带动市场量价进一步调整。

招联金融首席研究员董希淼表示，下一步在房价上涨较快的热点城市，或房贷利率相对较低的地区，房贷利率小幅上涨可能会成为趋势。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，若接下来房地产市场持续升温，特别是一线城市房价上涨势头向二三线城市扩散，未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。

房企融资全渠道收紧

在房企融资方面，据银保监会披露，今年来，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，包括：

银行业房地产贷款增速持续下降；

房地产贷款集中度持续下降；

房地产信托规模持续下降；

理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降；

银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

华东地区某股份行负责人告诉中国证券报记者：“尽管当地需求仍然旺盛，但我行对房地产项目一直很谨慎，所以今年以来房地产贷款没有较大变化。从监管层面到总行层面，对于房地产贷款的态度一直是控规模为主。”

除信贷渠道外，其他融资渠道也呈现趋紧态势。克而瑞研究中心发布的数据显示，5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企发债541.88亿元，环比上升1.4%，同比上升19.4%。

5月房企融资成本5.18%，环比上升0.09个百分点，同比上升0.31个百分点。其中境外融资成本6.42%，环比上升0.17个百分点；境内融资成本3.61%，环比大幅下降1.16个百分点，主要在于5月发行境内债的企业超过八成是排名较为靠前的企业或者央企国企，结构性导致成本较低。

房地产金融监管从严

种种信号显示，房地产金融监管态势持续从紧。

例如，对于信贷资金违规流入房地产市场，监管部门一直保持高压态势，近期银保监会披露的行政处罚信息显示，对5家银行罚款3.66亿元，很重要的原因是违规开展房地产融资业务。

此外，今年以来，经营贷违规流入房地产市场成为监管关注重点，各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作。

在房地产贷款集中度方面，银保监会统信部副主任刘忠瑞强调，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。

国家金融发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，随着房地产金融审慎管理制度的实施和完善，房企外源性融资所需资金的供需两端均被严控，开发贷余额增速持续回落，信托规模大幅压降，境内外信用债发行规模增速下降，存量规模压降。

厦门国际银行投行分析员任涛称，下一步，监管层除了继续防范各种资金违规流入房地产领域外，还可能严格控制房地产贷款增速，同时提高房地产贷款风险权重。此外，在严格约束房地产企业信贷融资、供应链融资的基础上，对地产企业股权融资以及普通债券融资(含美元债)进行一定限制。

（文章来源：21世纪经济报道）