成都限制同踩“三道红线”房企拿地，这6家公司危险了？

近期，地产行业政策较多，地产股表现也较差。成都今日发布同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单对房企限制再加码，值得关注。

// 地产调控政策频现 //

1、据央视报道，6月7日，四川省成都市出台《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》。据了解，该《办法（试行）》即日起试行，试行期为一年。参与成都市行政区域内商品房建设用地竞买的房地产开发企业，都将由市级相关部门对其主体资格实施动态审查。

同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单。这类企业主要指的是，根据中国人民银行、住房和城乡建设部及相关机构官网公布的上市房地产开发企业跨越“三道红线”情况，同踩“三道红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）的开发企业。

同时，发生严重失信情形的开发企业，也将被纳入竞买资格限制名单。例如：根据最高人民法院“中国执行信息公开网”公布的失信被执行人信息，被纳入失信被执行人的开发企业；未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业；造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业；未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业等。

2、财政部宣布国有土地使用权出让收入等划转税务部门征收，市场人士分析认为本次政策是非税收入的征收方式的变化，而四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策继续按照现行规定执行，说明并不涉及财权上收，但是土地出让金对于中央将更加透明，地方政府在规范行为要求下自由度将有所限制。

3、广州住建局开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动，已初见成效。

4、天津银保监局发布经营用途贷款违规流入房地产领域风险提示。

//地产股跌幅较大 //

随着地产行业各地政策的收紧，地产股近期表现较差。6月7日，在股指震荡上涨下，地产板块却大幅下跌1.48%。Wind数据显示，A股房地产板块中128家上市公司，其中85只下跌，占比达66.4%，比例较高。而行业龙头，三家千亿市值房企万科A(行情000002,诊股)、保利地产(行情600048,诊股)和新城控股(行情601155,诊股)均以下跌报收。尤其是龙头万科已经走出不断创阶段低点的下降通道，而且近3个来月已下跌超过20%，跌幅较大。

（图片来自Wind金融终端个股行情页面）

总体看，自3月份开始，地产板块中上涨的主要是一些中小地产股，部分龙头地产股和一些流动性紧张，有兑付风险的地产股则大幅下跌。Wind数据显示，最近3个多月，A股中华夏幸福(行情600340,诊股)、嘉凯城(行情000918,诊股)、*ST中房(行情600890,诊股)大幅下挫30%以上，而债务风险、流动性紧张的蓝光发展(行情600466,诊股)、泰禾集团(行情000732,诊股)，以及行业龙头万科A等均大幅下跌20%以上。

//房企三道红线达标情况 //

华泰证券(行情601688,诊股)程晨、赵天彤、张继强分析认为，2020年房企三道红线达标情况较19年改善明显，国企达标比例高于民企。

从指标来看，房企主要通过调整现金储备与债务结构来降低净负债率、提升现金短债比，而资产负债率的下降仍较为困难。

从改善途径来看，房企在销售端加速回款，在投资端谨慎拿地且拿地方式趋于多元化，在融资端重视股权融资、降低融资成本。另外，也可以通过一些报表调节技巧达到美化目的，实操当中要注意表外等指标的甄别。

在已经披露数据可得的47家房地产企业中，三道红线全部达标、2 项达标、1 项达标、0项达标的企业分别为 17 家、22 家、2 家、6 家。从企业属性来看，在纳入统计的房企中共有10家央企或地方国企，其中8家在绿档范围内。而 25 家民企中仅有6家民企为绿档，超6成民企为黄档。具体分别如下：

//行业后期如何投资？ //

华泰证券分析认为，长期来看，政策严监管下房企信用资质分化是趋势。近期地产企业负面事件频发抑制投资者配置行为，同时投资者低风险偏好也使得地产债相对价值有所显现。股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企信用风险仍较为可控，且竞争优势有望持续。第一，建议挖掘经营稳健企业的投资价值，财务稳健、土储质量高的房企具有穿越周期的能力；第二，建议把握财务真实改善企业的投资机会，三道红线的改善情况可以作为参考指标；最后，在房住不炒、地产去金融化的政策大背景下，财务表现差的房企信用风险值得警惕。

东方证券(行情600958,诊股)唐子佩分析认为，上周新房销售继续增长，土地市场溢价率略有下降。土地市场出让金等四项非税收入划入税务部门征收引发市场争议，认为政策目的是规范财政，但土地市场可能降温，部分高负债的区域性房企潜在风险有所增加。认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力，看好业绩稳健的一线龙头。