经典重温 | 观点与梁振英面对面：土地卖钱并不是首要目标

编者按：6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

《通知》提到，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

这则消息公布后，在房地产行业引起了极大的关注和讨论。有人认为，这代表“土地财政”将要改变；也有人认为，这是在为“房地产税”铺路。

种种分析不一而足，但不可否认的是，当前中国房地产市场化政策和土地出让制度，是中国房地产数十年快速发展的基石。

在最初，曾经有一批来自香港的专业人士参与这些政策的制定过程，并建言献策。香港特别行政区第四任行政长官梁振英先生，就是其中一位代表性人物。

2008年博鳌房地产论坛召开前夕，观点地产新媒体曾就“改革三十年 大变局下的中国房地产”这一主题，对时任戴德梁行主席的梁振英先生进行了一次深入的面对面采访。

以史为鉴，可以知兴替。在采访中，梁振英谈到了上世纪八十年代中国房地产市场化改革之初，他曾亲历的一些鲜为人知的故事。

以下为采访内容节选：

事实上，与我们想象当中不同的是，梁振英给我们第一印象颇为爽朗。因而在交流的过程当中让人颇感亲切，且有思想深度。

作为专业人士，梁振英先生是最初介入到中国大陆改革开放并向内地介绍现代化城市与现代化房地产行业理念的人士之一。他们兴奋于在一个百废待兴的时代，去帮助中国建立一个基于市场经济基础之上的现代意义上的房地产产业。这是那个时代一批香港人的想法。

历史赋予了他们这样的机会，这种机会是双重的，既是中国大陆改革开放带来的机会，同样也是香港回归祖国带来的机会。

因此我们选择了专访梁振英先生作为“改革三十年 大变局下中国房地产新契机”这样一个宏大叙事主题的开篇。

也许他的独特观察和宽阔视野，能让我们更加看清楚中国改革开放这三十年，看清楚中国房地产从无到有的历史与进程。

一

历史会用怎样的语言来讲述这三十年？

三十年是一代人的时间，两代人的距离，我们用于衡量这三十年的标准太多太多。在不同的叙述者的脑海里，对三十年的过程与理解也有太多的不同。

梁振英的叙述方式很有趣，与大多数人想象不同，梁振英并不将自己排除在三十年改革之外，他更愿意对我们讲述这三十年来自己亲身参与或亲历的这样一些经历。

1980年，测量师出身的梁振英加入由香港专业人士组成的“促进现代化建设协会”，历任秘书长、副会长、会长。香港回归之后，2001年，梁振英在香港成立香港专业联盟并担任主席。事实上，在上世纪80年代到97香港回归间，梁振英在大部分时间里都是以“专业人士”的角色参与到香港社会的活动以及香港与大陆的交流之中的。

在上世纪80年代中国城市化起步之初，内地各城市的城市规划与行业的制度设计尚在摸索过程当中时，梁振英在其中承担的角色是老师与顾问。

中国改革开放过程当中的制度建设迄今看起来是一个奇迹。改革开放之初，中国大陆的人们似乎对一个现代化的中国全然没有理解与概念。大多数中国人与中国的改革者们只能在一些图片和电视画面上看到国外的高楼大厦与整齐的城市规划，看到国外富裕的生活。也许就是这种画面的冲击力主导了中国的改革--或许从一开始我们所想象的就是目标而非背后的制度背景。

事实是在所有细节的操作过程当中，中国改革开放所面临的所有问题几乎都是与制度相关。产品外观与城市外形或许可以模仿，但是这些表象之后的制度建设却是困扰中国改革方向与成败的关键点。

我们惊奇地发现中国改革开放过程中最初的制度建设--几乎所有的最后被确定下来的制度与法规都是由地方实践开始，然后被推广到全国的。

在改革开放初期，梁振英等一批香港专业人士为中国改革开放的制度建设与实践提供了详细的建议，并将国外先进的行业经验带入中国。他们最初是在城市义务从事启蒙教育与实践交流的工作，而后当他们这些启蒙教育与实践交流的成果被推而广之之后，他们的意见渐渐地被中央认知与接受。

而梁振英恰恰是从对深圳特区建设规划的建议当中开始，渐渐深入到去参与并帮助中国大陆去建立一个现代意义上的房地产产业的。

梁振英是测量师出身，主要从事的是房地产服务业，因而梁振英最初在的内地服务主要是城市规划，而后是部分城市的房地产市场化试点的试验。

时至今日，作为中国政协常委的梁振英先生已能通过政协的渠道，直接向中央反映自己的意见。

因此，从另一个层面来讲，梁振英先生参与了中国大陆房地产业从无到有的全部过程，几乎在每一个中国地产行业发展的历史性瞬间里，我们都能看到梁振英的影子。

二

我们已经很难去想象，梁振英先生这样一批人在中国大陆改革开放之初是否能预见到三十年后会是什么样的一个中国了。

事实上作为理工科出生的梁振英与大多数香港专业人士一样，一方面他们期望着将最为先进的制度与理念带到中国大陆，另一方面在城市这样一些具体规划建议面前，他们依然难以想象到中国大陆的改革开放会给中国城市在二十世纪末带来怎样沧海桑田的巨变。

梁振英先生在接受我们采访时开玩笑说：“今天深圳堵车定然是我们的罪过，因为现在深圳有1000万的人口。”

他当年曾作为顾问参与深圳特区城市建设的规划，并对当时深圳市政府规划30万人口的城市规模感到不可思议，他们问当时的深圳市政府，这三十万人口从哪里来？当时深圳只有两万人口。

但谁又能预测到中国的经济发展与城市化进程会达到今天的程度？今天看来，即便是当年深圳30万的人口规划依然是保守的。

在房产产权与房产流通制度的设计上，梁振英先生显然认为将房屋产权控制在100年以内是比较合理与现代的做法，相反永久性产权的做法越来越会被否定。梁振英认为在不妨碍房屋产权流通的情况之下，100年以内的产权制度设计是合理的。

也许中国改革开放魅力就在于他总是在不断的冲突与矛盾当中寻找到前进的道路，放在大的时代背景之下，任何制度设计的考虑或许都会在实践当中都会遇到新的问题。传统经验以及计划经济时代遗留下来的制度与新的事物不断的产生冲突，新的制度就在其中甚至扭曲地发展起来了。

这样的发展模式是一种可敬的发展模式，一方面基于当初的制度设计者与制度建议者也无法预想中国这样一个大国在这波澜壮阔三十年里的发展；另一方面，在制度设计的选择及评估上，也许更应该考虑的是制度本身应该放到一个真实市场中自由地去验证。

例如，土地市场与房地产产权制度的建立，在后来的发展过程当中遇到的诸多问题，是梁振英等当初制度的建言者和制定者们所没有预想到的。可贵的是，作为专业人士的梁振英在这样的时候会主张去做技术性的修正。也即在一个基本制度建立起来之后，不断地在现实过程中，根据遇到的问题予以修正，以达到理想的效果。

事实上，中国改革所遵循基本的原则恰恰就是这样一条道路。

在大多数时候，梁振英会用效果来评估制度本身，例如说他始终强调市场经济当中一个重要的效果评估是市场的流通效率。同样评论房地产行业的制度就是要评估土地市场与房产市场的流通效率，因而制度修正的最终目的就是促进市场的效率及优化市场的资源配置功能。因而制度本身需要完善，梁振英颇为意味深长的说：“未来的路还很长，同志仍需努力。”

无论如何，在改革开放之初，梁振英两个判断是核心的。其一，他认为改革是中国人下了决心要做好的；其二，中国需要市场经济。

以下是观点地产新媒体2008年对梁振英先生的专访（节选）：

观点地产新媒体：：我们知道你们1980年左右已经作为专业人士参与与内地的交流了，80年那个时候内地和香港发展之间的联系，会是怎么样的一个互动过程呢？

梁振英：80年以前，香港和内地的主要关系就是，内地是香港最大的副食品和食水的供应者。但从80年开始，香港的厂商就开始把在香港的一部分生产线搬到内地去。

那时候我过关去深圳和广州讲课，在队伍里往往看到一对夫妇拿着一个胶袋，里面放着一些成衣、牛仔裤等半成品拿到深圳去加工，然后带回来香港。双方经济关系的提升也就是从那个时候开始的，用广东话来说就是“前铺后厂”的那个阶段，香港只是一个内地对外的窗口，香港的厂商仅仅是把生产工序及部分生产线带到内地去。

那个时候在内地的生产还不能完全稳定，如果突然之间内地出了什么状况，比如说牛仔裤、T恤等质量不过关，就马上拿回来在香港生产。

观点地产新媒体：在80年左右的时候，您在内地主要做一些什么样的工作？

梁振英：讲课，主要是讲一些土地规划和土地经济。香港有一帮专业人士，20几个人，成立了“专业人士促进现代化协会”，国家提出了“四个现代化的”目标，我们就帮国家，以我们有限的力量能帮多少就帮多少。

那时候深圳刚成为经济特区，我们就去帮忙做规划，人口指标是30万人，但当时深圳只有两万人不到，完全没有公路，完全没有汽车，我们在深圳骑的是自行车，吃饭时还要用粮票。所以现在我开玩笑说，现在深圳的人口有一千万了吧，今天深圳城市的一些地段堵车啊，还有一些不规范、不合理的城市布局可能就是当时我们的失误吧。

当时蛇口设立了一个工业区，它打破了过去的用人制度，全面公开招聘。在蛇口做了一个培训中心，那时候蛇口没有口岸，没有船，我们是坐火车去深圳，再从从深圳乘车到蛇口，大概要走两个小时，那时候还没有回乡证，所以我们进去就要拿回乡介绍书去公安派出所去盖章，当时深圳只有唯一的一个口岸是可以进出的，早上9点开，晚上5点就停了，所以就必须住一晚上。当天来回根本不能干事情，我们在深圳住过侨社，睡过军用床，蛇口的那个地方也没有住宿的。

现在整个深圳可以拆的地方都拆了，只有华侨旅社还没有拆，大概有四五层高。一个月前我坐火车时还看见，不知道为什么现在没有拆，开玩笑说，是不是要为我们这些头一批到深圳，住过侨社的人留个纪念。到深圳后，他们从深圳开车拉我们，深圳的西部和蛇口之间有一段路，不知道那时候谁和谁闹矛盾，路没有修好，所以车开的时候颠簸得比较厉害。

蛇口小山坡上面有一间石头房子，大家叫它“延安大学”，说明是一个改革根据地。那个时候我们在石头房子里面讲课，讲香港的情况，香港的法律制度，金融和土地经济等，那个时候我们也就给房地产政策提供了一些建议。

观点地产新媒体：其实很感兴趣的是在您最开始和中国大陆打交道的时候，他们真的对改革开放充满激情吗？

梁振英：一部分人吧，这么大的一个国家要转一个方向很不容易，过去一百多年中国人也不断地革命，不断地改革，但是也不是每一次都成功，在当中我们吃了不少苦头，从1978年到1980年开始在当地讲一些新的观念，新的做法，当中有相当一部分人抱怀疑态度，我觉得完全正常。要有一个过程，一步一步来。

观点地产新媒体：在刚开始的时候您介绍国外的房地产经验到国内，起到了什么样的作用？

梁振英：应该说有作用吧，我举一个简单的例子，到80年代中，还有很多内地的官员说，到底是地跟房走还是房跟地走，这里面有两层意义，就是房屋和土地主管部门之间谁主导谁的意义。

另一方面还有产权法律上的意义。过去我们国家在习惯上土地和房子是可以分开的。这个有当时的社会的历史原因，因为我们当时的生产力低，农民的房子很简单的，而且在当时的经济发展水平来说，地价要比建筑费用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人关心的不是地，而是建材，地没所谓，搬家就是搬房子，搬建材。

那个时候地权和房子的产权是分开的，但这样一个产权制度是落后的。我们那个时候到内地讲课，要做的就是介绍一些先进的产权制度理念。把人家一些先进的东西带进去了，这样的例子不少。

观点地产新媒体：现在国内的70年房产的产权制度，是你们提出的意见吗？

梁振英：我们谈了一些很多外面的经验，香港在这方面的经验还是蛮值得参考的，比如说在英国永久的产权值钱，短于一百年的就明显有价差，在外国有这么一个传统，在心理上永久产权比较值钱，但是要算的话，实际上70年以上的产权价值跟永久产权应该差不多。

在香港，比如说现代化的办公楼、购物大厦等，在全世界来说都比较先进的，也就是50年的产权，并不妨碍开发商投资兴建大楼，所以我们国家土地问题也好，其它方面的问题也好，要参考学习外面的做法，就要学习好的。

观点地产新媒体：但我们发现很多时候当初的一些制度设计，可能和后来的情况会产生差异？

梁振英：有的。自从我当了基本法咨询委员会秘书长后，过去十几年我到内地去讲课少了，对具体问题的了解也少了。88年开始后，香港在回归路上出了一些曲折，我花在香港问题上的时间比较多，在内地的房地产问题上的时间比较少。

现在回头看，我们在内地建议同时启动的土地使用制度改革和住房制度改革是正确的。住房制度改革让老百姓拥有自己的房子，房子在市场里面可以流通，部份居民卖掉自己的老房子，买进地产商建设的新房，改善居住条件，地产商卖房子给居民，一部份得款成为向政府买地的钱，政府把钱再进行城市土地的开发建设。

政府开发土地卖钱并不是首要目标，首要目标是要利用市场经济里面的市场力量来分配土地的用途，做到“地尽其利”。任何一个生产数据不流通，就不能发挥它的最大的效益，土地和楼房一样，不能流通，就造成浪费。

1988年搞全国住房改革的时候，有人担心把房子卖出去给居民，如果价钱太低，就造成国有资产流失，那个时候这是一个很大的罪名。

我说有些房子，到底是资产还是负债还说不清楚，因为有些房子确实太破了，而且国家负责维修的费用很高，怎能说这是资产呢。我说以我的观点，最差的房子居民每个月收的租金连电梯的维修费用都不够，所以说把房子以最低的价钱卖给居民，居民买了以后允许转让。

观点地产新媒体：就是卖出去了，所得金额有一部分要返还给公家？

梁振英：是这样的，其实各个地方可以更灵活。

搞住房制度改革，土地制度改革，主因并不是单纯的增加政府收入，但是这个钱可以进行良性的循环，比如修路和市政建议等就非常好，但主要目的还是那一句：要使得土地和楼房可以作为产权流通。

但是现在来看，相比于硬件建设，流通这一块并没有完全做好，所以仍需努力。说现在没有完全做好，主要有几个方面体现：第一个是我们的市场没有建设好，市场是什么？我们老祖宗已经讲清楚了，“互易有无”，就像菜市场一样，农民也好，供货商也好，把他生产的或者批发的东西放在市场里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友来家吃饭，我就去菜市场去看有没有一些鲜活的东西去买，价钱怎么样，我20分钟就把我的需求统统满足了，这市场效率就高。

有一些市场，买菜要到城东，买鱼到城西，这个市场的效率就太低了。房地产市场也一样。有一些市场，就算是经济发展水平比较高的，比如说日本和台湾，房地产市场效率并不高，市场的信息并不集中，找房子和卖房的人要打遭遇战，造成找房和卖房的过程长，而且找到的买方或房子并不理想，就造成很大的浪费。

现在内地就有这个问题，而且比较严重。房地产的空置率比较高，部分原因就是炒买，囤地。买回来之后也不出租、也不卖，让它涨价。

还有一个恒久根本原因就是市场效率问题，想买房的人找不到人，想卖房子的人也找不到顾客。这个就是市场效率不高，造成空置，造成大量的房地产浪费，这是我们还没有做好的一条。

我们现在是对房地产的生产行为关注的比较多，比如设计、建设等等。但是进入市场之后的问题我们关注的比较少。关于市场信息的，比如说深圳、广州今天有多少套房子是空着的，社会上都不知道。

比如说我是一个房地产商，我要修公寓、办公楼，我在设计的时候，有多少公寓在修，市场未来供应量如何，这个我应该要搞清楚的，市场信息十分重要。我们在内地讲课的时候，有很多时候都讲到，说市场经济其实就是讯息经济。我们现在的房地产市场建设还没有做到这个，这些都是我们搞土地制度改革和住房制度改革的人还应该要做的事情。

观点地产新媒体：其实以前一直没有了解过您是否参与到城市房地产发展的顾问工作，为很多城市的房地产制度建设提供了建议？

梁振英：我当过几个城市的顾问，深圳、上海、北京、秦皇岛都有，都是没有费用的顾问。我们这代把一部分的时间给了国家，不算什么，我们的上一代很多人把自己的生命也给了国家。

观点地产新媒体：不知道梁先生对中国的地产商和行业有什么看法？

梁振英：我们中国人的能力很强，而且很能吃苦、拼搏。房地产企业的发展都很好了。我比较关心的就是要为他们创造了一个环境，包括我刚才说的市场建设，市场建设并不是一个人的事。

还有刚才没有谈的房地产产权、制度建设等等问题，现在大陆的房地产制度还不完善，这些是政府的事，但是影响到地产商的经营。我们说不要搞重复建设，政府就要提供市场的全面供需数据，很多地方就没有这些数据，有一些地方就是有，政府也没有公开。

产权的登记制度、法律、大的政策、数据库等都是整个市场的事情，是下一步都要做好的事情。现在我们的路、绿化，大楼、城市规划等，都做得很好。其它有关的东西都是政府管的，虽然现在晚了一些，但我们对这些问题要有认识。

市场管理方面，整个国家要进步，就不能不提高人民的法制意识，要把国家建设成一个法治的国家，不仅仅要求政府守法，如果只是政府守法，老百姓不守法，国家也不会成为法治国家。现在有人买了房子，房价下跌就要以“维权”的名目要退房还款，这样对市场发展不利。

注：本文刊登于2008博鳌房地产论坛特刊。