“三孩”政策将带来房产行业新格局:产品结构生变，二线城市或受益最大

5月31日，中共中央政治局召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

“房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。”人口政策的变化，将深刻影响各行各业，而房地产市场的发展与和人口息息相关，人口结构的调整必将对房地产行业带来广泛而深远的影响。

消费群体结构生变 住房结构或将上移

三胎政策的出台，主要是为了应对日益突出的人口增速放缓问题。

5 月 11 日，国家统计局发布《第七次人口普查公报》，全国总人口达到 14.12 亿，城镇化率 63.9%，劳动人口占比降至 68.5%，老龄人口占比提升至 13.5%，户均人口降至 2.6。

从人口结构上看，随着国内医疗环境的改善，平均寿命的延长，65岁以上人口逼近20万人，中国人口老龄化呈趋势。而全国出生人口出现了“四连降”，在2016年全国出生人口达到1786万之后，2017年、2018年、2019年和 2020年出生人口规模分别下降为1723万、1523万、1465万和1200万，四年累计降幅达到32.81%。如果生育率持续低迷，预计 2050年全国出生人口规模将下降到873万人左右，比目前出生人口规模减少 1/3 以上。

改善人口结构迫在眉睫。

对房地产市场而言，新增人口的持续下行意味着房地产增量开发逐步见顶。具体而言，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长带来的消费升级将带动住房需求，置业人群的增加也将带来购房需求和投资高增长，此外，高储蓄率和不断扩大的外汇占款还将推升房地产资产价格。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。

短期来看，三孩政策的推出将影响房地产行业的产品结构。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，三孩政策推出，或将推动住房结构结构性上移。“2016年二胎政策全面实行后，刺激了中国改善性需求的释放，三孩政策推出后，中国房屋交易将结构性上行，大户型产品受到青睐，尤其是三居室。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出，过去住房方面比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%，但是如果开放三孩，户型显然受限。他表示，其实就目前来看，120平方米的户型也还是不够，因为户型不是简单解决小孩子居住等问题，一些功能用房也要增加。所以预计传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变，这对主打大户型的房企来说显然是利好。

政策优化重点转向 或将深刻影响房产投资格局

事实上，随着婚姻的稳定度下降以及育儿成本的大幅上行，国民的婚姻观、生育观也发生了深刻的变化。单纯放开生育政策不足以扭转人口结构变化的大趋势，已大概率成为社会共识。

基于此，会议前所未有地提出要“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”，“要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑”、“降低家庭教育成本”。这意味着，生育政策优化方向由“生”，重点更在“育”。

其中，住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中即明确提到“加强税收、住房等支持政策”。

许小乐表示，对于多孩家庭的住房支持政策应主要从降低购房成本的角度入手。对此，他提出了四点建议：第一，加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二， 重点城市适时放松多孩家庭限购套数；第三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；第四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的的相关税费等。

与此同时，房地产上下游也将随之发生改变。严跃进表示，人口政策势必影响相关产业，包括住宅业、建筑业、托幼业、家居业、教育业等都会受到利好，自然也会在A股市场上有较为明显的影响。许小乐指出，放开三胎政策会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加，这方面的报酬增加，会吸引更多高学历人才进入到居住服务业，居住服务业的供应体系将得到升级。

长期来看，人口的变化或将影响城市发展。许小乐预计，三胎政策最大的受益城市或是二线城市，他指出，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。未来，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现分化。

毫无疑问，人口政策变动的影响，势必是持续、深远、辐射面大的，不仅将影响房地产企业的产品类型并完善其上下游产业链，房企对城市投资机会的研判，也或将再度迎来重要窗口期。