4月商业地产资产管理能力表现报告·观点月度指数

观点指数 4月，凯德集团收购在中国的首个数据中心。

受疫情影响，凯德2020年于中国的资产回报均不太理想，为调整物业组合，数据中心成为凯德看准的下一目标。

另外，本月公募REITS试点项目正式开始申报，目前已申报项目包括高速公路、垃圾处理、产业园区、仓储物流等，原始权益人均为大型央企或地方国企或行业龙头私企，资产均为运营多年的成熟优质资产，为未来REITs发展做出良好的表率。

光大安石表现亮眼，凯德抢滩数据中心

“4月商业地产资产管理能力表现”研究中，光大安石和领展房产基金在内地和非内地机构中表现较为亮眼。

4月28日，凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。该园区原属于中航信托，由四栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达7.5万平方米。园区目前已经投入运营，所服务主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。

该园区是凯德集团首次在中国布局数据中心项目，除此之外还在新加坡、欧洲、韩国拥有十余个数据中心项目，管理经验较为丰富。

凯德深耕中国市场多年，目前在零售、办公及酒店等领域均持有大量物业。截至2020年底，凯德在中国的资产总值达292亿新元，但受疫情影响，2020年息税前利润仅为1.28亿新元，同比下降94%。除工业、物流、商业园区以外，其他业态均为负利润。

如今开始进军中国数据中心市场，也是不断调整物业组合，使得收益最大化的及时反应。

在云服务的强劲需求下，中国数据中心市场近年爆炸性增长。据IDC中国预测，至2024年大数据市场年增长率约为20%，增速领跑全球。

公募REITs试点项目开始注册

4月，商业地产资产证券化产品共发行3只，发行总规模54.85亿元。其中，深业资本发行的深业资本（深圳）商业资产支持专项计划为全国首单单SPV结构智能创新产业园CMBS，3.8%的利率创2021年市场CMBS发行利率新低。

数据来源：观点指数整理

公募REITs方面，4月REITs试点项目正式开始申报审核。

截至5月18日，已注册登记的项目共有9个，产品类型较为丰富，涉及高速公路、垃圾处理、产业园区、仓储物流等。

主要包含三大特色：一是项目原始权益人均为大型央企或地方国企或行业龙头私企；二是项目质量较好，多为运营多年的成熟核心资产；三为原始权益人参与认购的比例普遍在50%以上。

已注册登记的公募基础设施REITs项目

来源：上交所、深交所、观点指数整理

除去产业园区、仓储物流近几年大火的类型外，比较少见的高速公路和垃圾处理类也值得关注。以浙商汇金沪杭甬基础设施证券投资基金为例，该公募REITs的募资期限为20年，项目资产为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权，该高速公路组合资产的市场估价约为45.63亿元。

此前在国内发行的类REITs项目中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速公路类REITs也是以高速公路为底层资产，产品发行规模20.13亿元，优先级获AAA评级，发行利率3.7%，产品期限15年，资产估值大约20亿元。

另一类REITs项目华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划项目规模19.77亿元，AAA评级，期限10.92年，发行利率3.68%，资产估值约18亿元。

可以看到，此前高速公路资产证券化产品的发行规模基本与资产估值持平，[3]发行利率在3-4%之间，与其他类REITs产品利率相比较低。主要原因还是在于国内用高速公路作为底层资产的产品过少，而且相较于住宅、商业等业态的高速增长，高速公路项目除去国企少有公司接触，且收费长年保持不变，因此利润增长幅度基本稳定。且随着高速公路逐年老旧维修成本也在上升，如果有新的路线开发还会分去一定流量，对很多投资者来说可能利润没有增长空间且利率较小。

不过我国高速公路长度处于世界领先，热门地区的高速公路更是流量巨大，不少优质项目的利润也具有很大的挖掘潜力。

总体而言，高速公路投资成本固定，流量越多利润越多，而且核心城市的核心路段天然具有现金流稳定的优点，极端的经济环境对收入影响也相对较小，资产现金流具有天然的防御性，对于注重长期稳定投资回报的机构投资人来说是较为优质的资产。

同时，利用存量资产进行REITs的资金募集，能够继续用于新的城市基础设施项目投资，形成良好的投资闭环，对城市更新来说是一个重大利好。

垃圾处理类方面，中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金成为全国首个固废处理类试点申请项目。

5月13日，发改委、住建部印发《“十四五”城镇生活垃圾分类和处理设施发展规划》，鼓励利用既有生活垃圾处理设施用地建设生活垃圾焚烧项目，支持符合条件的企业通过发行企业债券、公司债券、资产支持证券募集资金用于项目建设；鼓励具备条件的项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

规划具体目标指出，到2025年底，全国城市生活垃圾资源化利用率达到60%左右，全国生活垃圾分类收运能力达到70万吨/日左右，为完成目标各地要加大财政资金投入力度，引导金融机构创新金融服务，优化信贷评审方式，积极提供融资支持。

中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金，项目为位于北京市门头沟区的垃圾处理及生物质发电项目，是2013年建成时世界单体一次性投运规模最大的垃圾焚烧发电厂，年处理量超过100万吨，约占北京市垃圾处理量的八分之一。

截至2020年末，该项目累计处理垃圾729.91万吨，发电量达24.58亿千瓦时，烟气指标检测合格率达100%，对探索我国废弃物资源化、“碳中和”起到不小贡献，是北京的重点民生工程。

该项目能够保障稳定资金流，部分收入来源于可再生能源电价附加补助，由国家财政拨付，是不可多得的优质资产。